수원지방법원 2024타경4488. 경기도 이천시 백사면 도립리 405의 공장·사무실·기숙사 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호2는 공장 일부 사무실, 기호3은 기숙사, 기호4는 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문덕수이고, 2022.05.04 설정된 여주농업협동조합의 채권최고액 2,800,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리 자체보다 더 까다로운 부분은 물건의 구성과 절차입니다. 목록4의 2층·3층은 공부상 공장(창고)이지만 현황은 사무실로 이용되고 있고, 목록5는 공부상 임야지만 현황상 목록1의 부속토지로 이용되며 맹지입니다. 목록6은 공부상 과수원이나 현황은 묵전 상태의 맹지이며, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 도립리 405 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2 공장(일부 사무실 포함) · 기호3 기숙사 · 기호4 공장 및 사무실 |
| 소유자 | 문덕수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,633,682,900원 / 2,543,578,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여주농업협동조합 / 2,460,142,032원 |
| 말소기준 | 2022.05.04 을구 6번 근저당권 · 여주농업협동조합 · 채권최고액 2,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록6 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 2010년과 2015년, 2019년에 중소기업은행 근저당권이 존재했지만 2022.05.04 모두 해지·말소됐습니다. 같은 날 문덕수 앞으로 소유권이 이전되고, 여주농업협동조합이 채권최고액 2,800,000,000원의 새 근저당을 설정했습니다. 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.03.08 여주농업협동조합 근저당 312,000,000원, 2023.07.28 주식회사한국기업렌탈 근저당 270,000,000원이 추가됐고, 2024년부터 기술보증기금·주식회사 조안솔루션·서울보증보험주식회사· 주식회사세이프코리아·중소기업은행·주식회사 국민은행·비엔케이캐피탈 주식회사 등의 가압류와 이천시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| SAI SAING PHA | 미상 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장재현 | 3동 183.36평방미터 | 2023.11.17 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 대성디엠 | 961.19평방미터 | 2022.06.08 | 150,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.05.04보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없고 매수인이 임대차보증금을 승계하지 않습니다. 장재현은 2024.11.19 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,543,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,835,780원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 여주농업협동조합 | 2,800,000,000원 | 2,515,742,220원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 여주농업협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국기업렌탈 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 665,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 조안솔루션 | 1,011,630,146원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 주식회사세이프코리아 | 290,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 295,658,303원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 309,547,483원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 206,920,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액은 6,260,756,110원, 총 예상배당은 2,515,742,220원이며 미배당액은 3,745,013,890원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 도립리 소재 도립2리마을회관 남서측 인근이며, 주위는 전원주택단지·중소규모 창고 및 제조시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호2는 공장 일부 사무실, 기호3은 기숙사, 기호4는 공장 및 사무실입니다. 목록4의 2층·3층은 공부상 공장(창고)이지만 현황은 사무실입니다.
- 토지. 토지 정보상 공장용지 4,013㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 162,500원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지·계획관리지역·성장관리계획구역 등과 접합니다.
- 공부와 현황. 목록5는 공부상 임야지만 목록1 부속토지로 이용 중인 맹지, 목록6은 공부상 과수원이나 현황 묵전 상태의 맹지입니다.
- 건축물. 기호2·3은 일반철골구조 판넬지붕 지상2층, 기호4는 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 공장·사무실·기숙사·토지가 함께 매각됩니다. 각 목록의 경계와 실제 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 장재현·주식회사 대성디엠·SAI SAING PHA 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 있는 만큼 인도와 명도 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- SAI SAING PHA 임대차 조건. 보증금과 차임이 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조할 필요가 있습니다.
- 목록5·목록6 맹지. 개별 토지의 단독 활용성과 실제 진출입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 보전관리지역과 자연보전권역, 수질·배출시설 관련 제한은 향후 공장 운영·증축·용도변경 가능성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관련 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 2,543,578,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 ‘30% 할인’만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 문서와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체가 쉽지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 결론이 명확합니다. 말소기준은 2022.05.04 여주농업협동조합 근저당이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 2,543,578,000원에서도 후순위 채권은 대거 미배당되지만, 그 미배당 채무가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 난도는 낮지 않습니다. 공장·사무실·기숙사와 토지를 함께 사야 하고, 공부와 현황이 다른 부분이 있으며, 목록5·목록6은 맹지입니다. 특히 목록6은 농지취득자격증명 제출을 놓치면 보증금이 반환되지 않는 조건이 걸려 있습니다. 여기에 보전관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제가 중첩됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 활용성과 환금성·인허가·농취증 검토가 실제 승부처인 물건입니다.
현재 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 0원은 장점, 가격은 별도 검증, 농취증과 활용성은 필수 검증”입니다.
