수원지방법원 2024타경37426. 이천시 대월면 초지리 삼원엑스포아파트 104동 9층 901호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 대상 면적은 84.4555㎡입니다. 소유자는 곽정숙으로 2013년 5월 29일 거래가액 146,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018년 10월 16일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권, 채권최고액 178,800,000원입니다.
가격은 이미 두 차례 낮아졌습니다. 감정가 171,000,000원에서 현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 12건의 평균은 145,750,000원, 최신 거래는 2026년 6월 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.5%이므로 권리상 인수 문제가 없다면 가격 여유가 큰 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37426 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대월로 848, 104동 9층 901호 (삼원엑스포아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.4555㎡ · 지상 13층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 곽정숙 (2013.05.29. 거래가액 146,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준 | 2018.10.16. 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 178,800,000원 |
| 청구액 | 153,973,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 12번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 이천시 압류와 임의경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 확인된 임차인이 없고 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 57.5%
삼원엑스포 동일면적 84.46㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 145,750,000원, 최저는 128,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월 7층도 170,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.46㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.46㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 평균 | 84.46㎡ | 12건 | 145,750,000원 |
현재 최저가 83,790,000원은 실거래 최저 128,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 145,750,000원의 57.5%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 가격 간격이 큽니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가가 아니라 2회 유찰 후 현재 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 178,800,000원 | 81,881,780원 |
| 미배당 | 178,800,000원 | 96,918,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,908,220원, 현대캐피탈 배당 81,881,780원이며 채권최고액 기준 미배당은 96,918,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 96,918,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 121,602,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 138,881,928원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 현대캐피탈의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 부족액이 매수인에게 전가되지 않습니다. 즉 현재 2회 유찰부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 대월면 초지리 대월면행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상 13층 건물 내 9층 901호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 3차로 포장도로에 접하고 서측에 주 출입구가 개설돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 도시지역·자연녹지지역입니다.
- 단지. 삼원엑스포 300세대, 사용승인일은 2002.07.12이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.10.16. 을구 12번 현대캐피탈 근저당이 말소기준인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 세금관계 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 145,750,000원, 실거래 최저 128,000,000원, 최신 거래 170,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 활용하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 58,653,000원, 4회 유찰 시 41,057,100원이며 각 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·세금관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 2회 유찰로 최저가가 83,790,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 145,750,000원의 57.5%에 위치합니다. 최신 실거래 170,000,000원과도 차이가 큽니다.
다만 등기상 세금압류가 존재하므로 실제 배당순서와 당해세 여부는 별도로 확인해야 하고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 현장·원본조사로 마무리해야 합니다. 가격은 매력적이고 인수액은 0원, 최종 관문은 세금과 점유 확인으로 정리할 수 있습니다.