수원지방법원 2024타경37587. 이천시 백사면 경사리의 단독주택 이용 건물과 주차장, 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 건물 소유자는 신정철이고, 2020년 9월 24일 중소기업은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 중소기업은행 가압류 46,002,071원, 경기신용보증재단 가압류 49,403,918원, 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 241,589,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 가격 판단에 쓸 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 현재 실질취득액 241,589,000원을 현장 가치와 별도로 검증해야 합니다. 특히 이 사건은 일반적인 단일 주택 한 채가 아니라 일부 토지가 지분매각이고, 공부상 지목과 실제 이용이 다른 부분이 있어 가격 할인보다 물건 구조 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 경사리 643-19 · 경기도 이천시 백사면 원적로 639-218 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 주차장 이용 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 2층 단독주택 · 철근콘크리트구조 주차장 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 신정철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 493,038,900원 / 241,589,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록4·5·6·7 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.24 중소기업은행 근저당권입니다. 후순위인 중소기업은행과 경기신용보증재단의 가압류, 2024.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당으로 중소기업은행 근저당에도 237,406,754원만 배당되어 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채무가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성미은 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
성미은의 전입신고는 2023.07.11로, 말소기준인 2020.09.24 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당순위 확인 사항이지, 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 보증금을 승계한다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 — 49% 유찰률과 ‘저가’는 같은 말이 아니다
감정가는 493,038,900원, 현재 최저매각가는 241,589,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 169,112,300원, 4회 유찰 시 118,378,609원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 토지 일부가 지분매각이고 지목과 현황이 일치하지 않으므로, 일반 주택 실거래를 단순 대입하는 방식보다 개별 토지·건물 가치와 지분 이용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,182,246원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 237,406,754원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 46,002,071원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 49,403,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 455,405,989원 중 채권자 배당액이 237,406,754원이고, 미배당은 217,999,235원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 경사리 ‘경사1리마을회관’ 북서측 인근으로, 임야·농경지·단독주택이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 근거리에 버스정류소가 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 주택 이용. 2층 경량철골구조 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 1층은 방1·욕실2·거실·주방·드레스룸·발코니, 2층은 방2·욕실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설과 지열보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 규제. 연번1·4·6·7은 계획관리지역, 연번5는 보전관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역이 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록1은 목장용지이나 현황 대(주거용), 목록6·7은 목장용지이나 현황 도로입니다. 목록3은 주차장으로 이용 중입니다.
- 토지 참고. 확인된 토지 정보에는 공시지가 56,700원/㎡, 완경사·가로장방·세로한면(가) 조건이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 목록4·5·6·7이 지분매각이므로 각 목록별 매각 지분과 나머지 공유자의 권리를 반드시 확인해야 합니다.
- 지목·현황 대조. 목록1·6·7은 공부상 지목과 실제 이용이 다릅니다. 현황 이용이 지속 가능한지와 도로 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 자료 확인. 성미은은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 241,589,000원이고 인수액은 0원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 구성 확인. 단독주택·주차장·토지가 함께 매각되며 일부 토지는 지분입니다. 개별 구성물의 이용가치와 처분 가능성을 나눠 점검해야 합니다.
- 수목·축대 포함. 목록1 주위 축대와 일부 향나무·측백나무 등은 토지에 포함해 평가·매각됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해 권리 및 물건상태 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2020년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 성미은 역시 2023년에 전입해 말소기준보다 늦기 때문에 매수인의 보증금 승계는 없고, 실질취득액은 현재 최저가인 241,589,000원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 현물입니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 더구나 목록4·5·6·7은 지분매각이고, 목장용지가 실제 주거용 대지 또는 도로로 이용되는 등 공부와 현황의 차이도 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 지분과 현황 실사가 핵심”입니다.
