81,340,000원
수원지방법원 2024타경39200. 여주시 천송동 중앙하이빌 12층 1201호, 전용 59.7847㎡ 아파트입니다. 소유자 문귀현은 2012.10.09 매매를 원인으로 거래가액 146,800,000원에 취득했고, 2012.11.27 주식회사신한은행 근저당권이 채권최고액 105,600,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 여주시 압류·주식회사 애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰된 81,340,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 81,340,000원으로 볼 수 있습니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 148,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 54.8%로 가격 차이가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 천송동 517-5 중앙하이빌 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.7847㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 문귀현 (2012.10.09 매매 · 거래가액 146,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 73,679,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수로 계산된 금액도 0원입니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 권리자료상 임차보증금 인수 구조는 없습니다. 말소기준인 2012.11.27 주식회사신한은행 근저당권 이후의 여주시 압류, 애큐온저축은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 -5.0% 하락 추세
중앙하이빌 전용 59.78㎡ 동일 평형의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 152,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 6건, 평균 148,333,333원이며 최신 거래는 2026.06 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 11 | 153,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.07 | 59.78㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 59.78㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 59.78㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.11 | 59.78㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 59.78㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 59.78㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2023.11 | 59.78㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,333,333원 |
최근 12개월 평균은 148,333,333원이고 최신 거래도 150,000,000원입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%로, 권리 인수가 없는 현재 조건에서는 시세 대비 가격 여유가 뚜렷합니다. 다만 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 -5.0% 낮아졌습니다. 즉 가격 할인은 크지만 시장 자체는 하락 방향이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 105,600,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 66,788,447원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | 73,679,194원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 선순위 주식회사신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 246,067,641원 중 예상 배당액은 79,475,880원, 미배당은 166,591,761원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% · 81,340,000원 · 미배당 166,591,761원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 56,938,000원 · 미배당 190,554,525원 · 매수인 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가 24% · 39,856,600원 · 미배당 207,328,460원 · 매수인 인수 0원 |
가격이 더 낮아져도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 선순위 근저당의 미배당액과 전체 채권 미배당액은 커집니다. 이 미배당 채권은 현재 배당 계산상 매수인 인수로 잡히지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시립도서관 북측 인근으로 전·답, 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 12층이며, 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 도시가스, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 단지. 중앙하이빌은 52세대, 사용승인일은 2012-06-11입니다. 동일 평형 실거래는 140,000,000원부터 165,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 2012.11.27 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 148,333,333원이고 최신 거래는 150,000,000원이지만 최근 거래군은 과거보다 -5.0% 낮습니다.
- 소규모 단지 환금성. 52세대 단지인 만큼 동일 평형 거래가 존재하더라도 매도 시점의 실제 매수 수요를 별도로 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 크게 내려왔다”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 데이터상 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 현재 권리들은 매각으로 소멸합니다. 동시에 2회 유찰로 최저가가 81,340,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 148,333,333원의 54.8% 수준입니다. 권리와 가격만 놓고 보면 접근성이 높은 구조입니다.
다만 시장 흐름은 과거보다 -5.0% 낮아지고 있습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 판단하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 실제 점유관계, 52세대 단지의 환금성을 함께 확인해야 합니다. 권리는 안전형, 가격은 할인형, 남은 변수는 하락장과 현장 확인입니다.
