수원지방법원 2024타경39569. 이천시 백사면 모전리 그린캐슬 제1동 1층 102호의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 1.25억이 6,125만원까지 떨어진 2회 유찰 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차권자 조길선의 보증금이 165,000,000원이고, 전입신고일이 2022.04.11.로 말소기준권리인 2023.04.24. 압류보다 빠르기 때문입니다. 즉 원래는 대항력이 살아 있어 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조였습니다.

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,502,500원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 59,747,500원이 배당되고, 105,252,500원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이므로 “6,125만원이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없었습니다. 하지만 2026.06.09. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 조길선 임차권에 한해 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 0원*

말소기준은 2023.04.24. 도봉세무서장 압류입니다. 2016.05.04. 설정된 신한은행 근저당권 146,400,000원은 이미 2022.02.10. 해지로 말소됐습니다. 따라서 조길선의 전입신고일 2022.04.11.은 현재 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.03.10.이어서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자 조길선의 승계인으로 기재돼 있으며, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금은 165,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 6,125만원은 과거 거래보다 낮지만, 최신성 확인이 필요하다

그린캐슬(1동)은 11세대 규모이며, 확인되는 실거래 4건의 평균은 144,500,000원입니다. 현재 최저가 61,250,000원은 해당 거래구간 평균의 42.4%입니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득 역시 61,250,000원이므로 숫자상 과거 거래보다 크게 낮습니다.

거래 범위는 123,000,000원~165,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.04의 165,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래구간보다 낮다는 사실은 분명하지만, 2026.09 입찰 시점의 현재 시세를 2022년 거래만으로 확정하면 안 됩니다. 소규모 11세대 다세대인 만큼 같은 단지의 최신 거래가 충분하지 않아 인근 유사 다세대의 실제 매매·전세가를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

원래 계산상 조길선 보증금의 미배당액은 105,252,500원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약서에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 백사면 모전리 소재 모전리 현대아파트 남측 인근. 아파트·다세대주택·농경지·야산·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 70번국지도(이섭대천로)가 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.04.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샤쉬 등 2중창이며 세대별 위생설비와 도시가스난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 남서측 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 토지는 691.0㎡·지목 대·계획관리지역·성장관리계획구역입니다. 공시지가는 215,400원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 그린캐슬(1동)은 11세대 규모의 다세대로 확인 거래가 많지 않습니다. 최신 확인 거래가 2022.04이므로 현재 매매가격과 환금성은 주변 유사물건으로 보강 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의가 최신 매각물건명세서에도 그대로 반영되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 을구3번 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 도봉세무서·계양세무서·이천시 압류가 존재하므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부조사를 하지 못했고 임대관계가 미상이었습니다. 조길선 외 실제 점유자가 있는지 현장과 전입세대를 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 제공된 거래 중 최신은 2022.04입니다. 2026.09 응찰가를 정할 때는 인근 52.29㎡ 전후 다세대의 최근 매매·전세 사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 확약 유효 시 현재 실질취득은 61,250,000원으로 제공 거래 4건 평균 144,500,000원보다 낮습니다. 다만 소규모 다세대의 실제 환금성과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “원래는 1.65억 인수형, 확약이 구조를 바꿨다”

이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 49%라는 숫자가 아닙니다. 조길선의 전입이 말소기준권리보다 빨라 본래는 대항력 있는 보증금 165,000,000원의 미배당분을 매수인이 부담할 수 있는 물건이었습니다. 현재 회차 기준 그 미배당액은 105,252,500원입니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가만 보고 가격 메리트를 논할 수 없었습니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 조길선 임차권에 관한 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 61,250,000원으로 봅니다. 제공된 실거래 평균 144,500,000원과 비교하면 가격 숫자는 낮지만, 최신 실거래가 2022.04에 머물러 있다는 점과 국세·지방세 압류 3건, 내부조사 미실시를 함께 봐야 합니다. 권리의 승부처는 확약 원문 확인, 가격의 승부처는 2026년 현재 시세 재검증입니다.