수원지방법원 2024타경39699. 이천시 부발읍 신하리 유승아파트 201동 18층 1804호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 장창은이고, 권리분석의 기준점은 2015.12.18. 교보생명보험주식회사 근저당권 115,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 도이치파이낸셜 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 196,000,000원에서 현재 최저가가 137,200,000원으로 내려와 감정가의 70%입니다. 제공된 동일 면적 거래의 전체 평균은 184,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2227-1, 201동 18층1804호 (유승아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 지상20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 장창은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 19,457,380원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 없어 대항력 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.12.18. 교보생명보험주식회사 근저당권이고, 2025.10.30. 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 도이치파이낸셜주식회사 근저당권과 삼성카드·신용보증기금·신한카드·부발농업협동조합· 소순선·우리카드·제이비우리캐피탈·현대캐피탈·에스엠인더스트리의 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 79.8%, 단 하락 추세 확인
유승아파트 전용 59.97㎡의 제공된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 184,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 172,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 차이는 -8.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.97㎡ | 20 | 173,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.03 | 59.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 59.97㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 59.97㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 17 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 3건 | 172,000,000원 |
현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 79.8%이고, 제공된 최신 거래 173,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 신건 감정가 기준보다 가격 부담이 상당히 줄어든 상태입니다. 다만 최근 시세 자체가 이전보다 8.8% 하락한 흐름이므로, 과거 최고가 222,000,000원이나 전체 평균 184,500,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 3. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 26,400,000원 | 19,279,200원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,495,956원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 47,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,332,759원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부발농업협동조합 | 31,009,590원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소순선 | 8,243,800원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 33,264,166원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,617,329원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 20,433,197원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 에스엠인더스트리 주식회사 | 32,014,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액 353,711,197원 중 134,479,200원이 배당되고 미배당액은 219,231,997원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신하초등학교 남측 인근. 아파트단지·단독주택·공장·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지상20층 건물의 18층 1804호이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 북측으로 경충대로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 5,985.0㎡, 공시지가 756,800원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 유승(487-9) · 153세대 · 2001.08.07. 사용승인 자료가 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 184,500,000원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 173,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.8%입니다. 현재 최저가의 할인폭만 보고 상승기 가격을 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.10.30. 한국자산관리공사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 후순위 채권 미배당. 현재 회차에서는 총 미배당액 219,231,997원이 발생하지만, 제공된 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장과 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 최근 시세로 판단
이 물건의 핵심은 복잡한 인수 위험보다는 가격과 시세의 시점입니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 뒤의 근저당과 다수 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 79.8%로 이미 감정가보다 크게 내려왔습니다.
다만 가격 흐름은 -8.8% 하락 추세입니다. 전체 평균 184,500,000원이나 과거 최고가 222,000,000원을 기준으로 싸다고 판단하기보다는, 제공된 최신 거래 173,000,000원과 최근 12개월 평균 172,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 권리는 양호, 현재 가격도 최근 시세 아래지만 하락 추세는 반드시 반영. 이 사건의 승부처입니다.
