수원지방법원 2024타경39699. 이천시 부발읍 신하리 유승아파트 201동 18층 1804호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2015.12.18 교보생명보험주식회사 근저당권 115,200,000원이고, 이 근저당권은 2025.10.30 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 도이치파이낸셜주식회사 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가가 96,040,000원까지 내려온 상태입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 172,000,000원의 55.8%입니다. 다만 전체 12건 평균 184,500,000원에는 2022년의 고가 거래가 함께 포함돼 있으므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 173,000,000원, 최근 추세 -8.8%를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2227-1, 201동 18층1804호 (유승아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 지상20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 장창은 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 도이치파이낸셜주식회사 · 19,457,380원 |
| 말소기준 | 2015.12.18 근저당권 · 교보생명보험주식회사 · 115,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 | 유승(487-9) · 153세대 · 2001.08.07 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 2015.12.18 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 2025.10.30 이 권리는 한국자산관리공사로 이전됐지만, 동일한 선순위 근저당권의 승계입니다. 2023.08.29 도이치파이낸셜주식회사 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
유승(487-9) 전용 59.97㎡ 실거래는 총 12건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 184,500,000원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로, 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선 기준으로 봅니다. 최근과 과거의 가격 추세는 -8.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.97㎡ | 20 | 173,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2023.03 | 59.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 59.97㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 59.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 59.97㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 59.97㎡ | 17 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 3건 | 172,000,000원 |
현재 최저매각가 96,040,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%입니다. 가격 자체는 최근 실거래 기준으로 상당히 낮아진 구간입니다. 다만 최신 거래가 2024.10이고, 최근 가격 흐름도 -8.8%이므로 2022년 고점과 전체 평균 184,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 현재 시세를 현장에서 다시 확인하는 절차가 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 115,200,000원 | 93,911,280원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 도이치파이낸셜주식회사 | 26,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,495,956원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 47,700,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,332,759원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 부발농업협동조합 | 31,009,590원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 소순선 | 8,243,800원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 33,264,166원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,617,329원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 20,433,197원 | 0원 |
| 12. 갑구 14번 가압류 · 에스엠인더스트리 주식회사 | 32,014,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 353,711,197원, 예상 배당액은 93,911,280원, 미배당액은 259,799,917원입니다. 선순위 근저당도 전액 배당되지 않지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신하초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 단지 내 도로는 북측 경충대로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지상20층 건물의 18층 1804호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 756,800원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 153세대 단지이고 실거래 기록은 12건이 확인되지만 최신 거래가 2024.10이므로 현재 시점의 거래 활성도는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인한 뒤 권리분석을 최종 확정해야 합니다.
- 말소기준 승계 확인. 2015.12.18 교보생명보험주식회사 근저당권이 2025.10.30 한국자산관리공사로 이전된 등기 흐름을 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -8.8%입니다. 전체 평균 184,500,000원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 67,228,000원, 4회 유찰 시 47,059,600원 시나리오가 잡혀 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰의 기회비용을 함께 비교하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 도이치파이낸셜주식회사의 예상 배당은 0원입니다. 이는 선순위 근저당이 매각대금을 소진하는 구조 때문입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 크게 낮아졌지만 시세 확인이 마지막 관문”
이 사건은 현재 확인된 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액이 0원인 유형입니다. 두 번 유찰돼 최저가는 96,040,000원, 최근 12개월 평균 172,000,000원의 55.8%까지 낮아졌습니다. 가격 할인폭 자체는 분명합니다.
다만 최근 가격 추세가 -8.8%이고 최신 실거래가 2024.10에 머물러 있다는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점이 남습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮아졌는가” 하나가 아니라, 현재 시세와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 재확인하느냐입니다. 권리상 실질취득은 96,040,000원으로 계산되지만, 현장 검증까지 끝나야 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
