수원지방법원 2024타경40132. 경기도 양평군 개군면 불곡리 49-7에 위치한 토지와 단독주택 현황의 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 466㎡, 건물은 공부상 흙벽돌조 스레이트지붕 1개동이지만 실제로는 목조, 함석 및 강판기와지붕 2개동으로 조사됐습니다. 현재 최저가는 78,448,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그렇지만 이 사건은 단순히 감정가 할인율로 투자성을 판단할 수 있는 주택이 아닙니다.

권리의 출발점은 2016년 미금농업협동조합 근저당권입니다. 기존 개군농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 설정 후 채권최고액이 변경되고 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있어 현재 채권액과 배당관계의 원본 대조가 중요합니다. 특히 이 사건은 건물 등기와 별도로 일괄매각 토지의 등기 및 이용현황까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 채권 이전

말소기준은 2016.01.04 미금농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 60,000,000원이며, 2016.01.22 75,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 2026.02.10 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이는 별도의 새로운 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준 시점을 새로 형성하지 않습니다.

2020.04.03 개군농업협동조합 가압류 4,937,359원과 2024.10.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2008년 설정된 개군농업협동조합의 선행 근저당권은 2016.01.06 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금 미상

실제 조사된 임차인 1명 · 배당요구일 2024.11.21 · 현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준.

지희환의 전입신고일은 2020.10.12로 말소기준인 2016.01.04보다 늦습니다. 확인된 전입관계에 따르면 말소기준권리보다 우선하는 대항력은 없으며, 매각에 따른 보증금의 일반적인 승계·인수 대상은 아닙니다.

다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2024.11.21 접수됐지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 최우선변제 대상 여부가 확정되지는 않습니다. 따라서 실제 보증금, 임대차 개시 경위, 확정일자 및 소액임차인 해당 여부를 확인해야 예상배당도 신뢰할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세는 다르다

현재 최저매각가는 78,448,000원입니다. 최초 감정가 228,711,000원 대비 34.3% 수준으로, 3회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌습니다.

현재 회차는 2026.10.28 매각기일 기준입니다. 이후 회차는 유찰을 전제로 한 계산 시나리오이며 실제 매각가격이나 배당결과를 확정하지 않습니다.

이 지역은 농가주택·농지·임야 등이 혼재하는 농촌지역입니다. 아파트처럼 동일한 평형의 반복 실거래만으로 가격을 판별하기 어렵고, 토지의 실질 사용면적과 건물 상태가 가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,448,000원 가정)

제시된 배당모형상 채권 배당부족액은 0원이며 소유자 잔여는 11,698,577원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액 변경, 채권양도, 신청채권자의 실제 청구액, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 반영된 확정배당은 아닙니다. 이 표의 채권 전액배당 결과를 신청채권자 청구액 전액 변제로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 건물·토지 현황 — 이 사건의 핵심 리스크

목록 2(나)는 소재불명입니다. 또한 매각조건에 제시외 물건 포함이 명시돼 있어, 실제 매각대상 건물과 부속시설의 범위 및 현존 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현황 건물의 이용 가능성, 수선 필요성, 건축물 정리 가능성에 따라 실질적인 취득 가치가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평군 개군면 불곡리 불곡리마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 농가주택, 농지, 임야 등이 형성된 농촌지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통요건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역입니다. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 1권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등 각종 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 지목 대, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 도로접면으로 조사됐습니다. 공시지가는 135,200원/㎡입니다. 일부 현황 도로라는 점은 별도로 고려해야 합니다.
• 건물 상태. 현황 단독주택으로 이용되며 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 다만 건물 구조·지붕·동수의 불일치와 소재불명 건물이 있어 실제 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농촌지역의 토지·노후 주택형 물건으로, 표준화된 아파트보다 물건별 차이가 크고 매수 수요도 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력과 현황 차이를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건물·토지 등기 대조. 건물 말소기준권리뿐 아니라 일괄매각 토지의 별도 등기부와 공동담보 관계, 매수인에게 남을 수 있는 권리의 존재를 점검하세요.
• 채권승계·배당 검증. 미금농업협동조합 근저당권의 75,600,000원 변경등기와 농업협동조합자산관리회사로의 이전, 신청채권액 77,981,149원의 관계를 확인하세요.
• 임차인 확인. 지희환의 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 내용을 확인하고 최우선변제 해당 여부와 명도 가능성을 검토하세요.
• 건물 현황 실사. 공부상 1개동과 현황 2개동의 관계, 구조 차이 및 목록 2(나) 소재불명 사실을 건축물대장·현장 실측과 대조하세요.
• 도로 이용 확인. 466㎡ 중 실제 도로로 사용되는 부분의 경계와 이용관계, 잔여 토지의 사용 가능성을 측량 및 관련 자료로 확인하세요.
• 규제·건축 가능성. 계획관리지역이라도 수질보전·자연보전·가축사육 등 중첩 규제에 따라 증축·개축·용도변경에 제약이 있을 수 있으니 관계기관에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 토지의 실제 효용, 건물 상태, 정비 비용과 주변 유사물건 거래를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 매각조건 원본 확인. 일괄매각·제시외 물건 포함 조건, 매각물건명세서 및 감정평가서의 현황 차이, 변경된 매각기일 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 저가는 아니다”

이 물건은 현재 최저매각가가 78,448,000원까지 내려왔고, 건물 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인의 전입도 말소기준 이후여서 일반적인 대항력 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

하지만 공부와 다른 건물 구조·동수, 소재불명 건물, 일부 현황 도로인 토지, 보증금 미상 임차인이라는 변수가 남아 있습니다. 특히 일괄매각 토지의 별도 권리관계와 실제 이용면적은 취득 전 반드시 확인해야 합니다.

3회 유찰과 34.3%의 가격 수준은 관심을 가질 이유가 될 수 있어도, 그 자체가 시세 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다. 권리상 인수 가능성은 제한적이지만, 물건 현황과 환금성 위험은 상당합니다. 결론은 현장 실사와 토지·건물 원본 대조 전 입찰 보류입니다. 권리뿐 아니라 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지가 이 사건의 승부처입니다.