수원지방법원 2024타경40132. 경기도 양평군 개군면 불곡리 49-7의 토지와 단독주택 이용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 466.0㎡, 공부상 지목은 ‘대’이고 감정평가상 일부는 현황 도로입니다. 건물 기호2(가)는 공부상 흙벽돌조 스레이트지붕 1개동이지만 현황은 목조·함석지붕 및 강판기와지붕 2개동으로 조사됐습니다. 실측·목측 개략 면적은 약 168㎡, 공부 면적은 173.69㎡로 유사하나, 기호2(나)는 소재불명입니다.
권리관계는 상대적으로 단순합니다. 2008년 개군농업협동조합 근저당은 2016.01.06 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2016.01.04 설정된 미금농업협동조합 근저당입니다. 이후 2020년 개군농업협동조합 가압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.10에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40132 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 개군면 불곡리 49-7 · 경기도 양평군 개군면 불곡부처울길 79-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2(가) 단독주택 이용 |
| 토지 | 466.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 기호2(가) 공부상 흙벽돌조 스레이트지붕 1개동 / 현황 목조·함석 및 강판기와지붕 2개동 · 기호2(나) 소재불명 |
| 소유자 | 권장희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,711,000원 / 160,098,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 77,981,149원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지희환 | 2020.10.12 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 지희환 1명입니다. 전입신고일 2020.10.12는 말소기준일 2016.01.04보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.11.21 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵고, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 228,711,000원, 현재 최저매각가는 160,098,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래나 최근 12개월 평균과의 가격 차이를 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 160,098,000원 | 0원 | 92,119,269원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,068,600원 | 0원 | 44,762,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,448,020원 | 0원 | 11,698,597원 | 0원 |
세 회차 모두 제공된 배당 시나리오에서는 채권 미배당이 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 대항력 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조는 아닙니다. 다만 가격 메리트는 별개의 문제이므로 현장 상태와 별도 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,041,372원 |
| 1. 근저당 · 미금농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 개군농업협동조합 | 4,937,359원 | 4,937,359원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,119,269원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권 64,937,359원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 92,119,269원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 리스크 — 권리보다 여기가 중요하다
매각조건은 일괄매각·제시외 물건 포함입니다. 따라서 등기상 인수 여부만 확인하고 끝낼 물건이 아니라, 실제 존재하는 건물과 소재불명 건물, 제시외 물건, 토지의 도로 이용 부분을 현장에서 서로 맞춰 보는 과정이 중요합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 불곡리마을회관 남동측 인근의 순수 농촌지대로 농가주택·농지·임야 등이 형성된 지역이며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며 제반 교통요건은 무난합니다.
- 토지. 466.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 135,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 건물설비. 기호2(가)는 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 기호2(가)는 단독주택으로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 지희환 임차관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 설정 당시 60,000,000원에서 2016.01.22 채권최고액 75,600,000원 변경이 있으므로 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 현황 도로 범위 확인. 공부상 ‘대’인 466.0㎡ 중 일부 현황 도로의 위치와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 실체 확인. 공부상 1개동과 현황 2개동의 대응관계, 약 168㎡와 공부 173.69㎡, 기호2(나) 소재불명을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각·제시외 물건 포함 조건이므로 감정평가서상 포함 범위와 현장 물건을 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 물건 안전은 별개다”
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 지희환의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 부동산 자체의 현황입니다. 토지 일부가 현황 도로이고, 건물은 공부상 구조·동수와 실제가 다르며 기호2(나)는 소재불명입니다. 여기에 비교할 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가 160,098,000원이 감정가의 70%라는 사실만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장 확인 난도는 높은 물건. 입찰 판단은 등기보다 현황과 가격 검증에서 갈립니다.
