수원지방법원 2024타경40149. 이천시 중리동 대승바빌리온 6·7층 602호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 6층은 방1·거실·주방·욕실2·보일러실·발코니·현관, 7층은 방3·거실·욕실·발코니 구조입니다. 말소기준권리는 2017.12.20. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후의 이천시 압류, 박선아의 주택임차권, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 먼저 눈에 들어오는 것은 임차보증금 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가 164,640,000원보다 큰 금액이지만, 이 사건에서는 보증금의 크기만 보고 인수위험을 판단하면 안 됩니다. 박선아의 전입일은 2018.10.17.로 말소기준권리인 2017.12.20. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 임차권등기도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 되어 있으나 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로22번길 41, 6,7층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 133.95㎡ · 6,7층 602호 |
| 이용상태 | 6층 방1·거실·주방·욕실2·보일러실·발코니·현관 / 7층 방3·거실·욕실·발코니 |
| 소유자 | 김은영 · 2019.07.14. 상속, 2025.01.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 164,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 64,620,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.8억, 그러나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박선아 | 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2018.10.17 / 2020.07.29 | 대항력 없음 매각 소멸 |
박선아의 임대차계약일은 2018.08.22., 점유개시일은 2018.10.15., 주민등록일은 2018.10.17., 확정일자는 2020.07.29.입니다. 말소기준권리인 2017.12.20. 근저당권보다 주민등록이 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2023.10.12. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐지만 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기상 말소기준 근저당권의 최초 채권최고액은 197,400,000원이고, 2018.10.16. 변경등기에는 채권최고액 84,000,000원 기록이 있습니다. 배당 시뮬레이션은 197,400,000원을 기준으로 작성되어 현재 회차에서 161,535,040원이 배당되고 35,864,960원이 미배당되는 구조입니다.
② 가격 비교 — 36.2% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
대승바빌리온은 총 11세대, 사용승인일은 2008.01.18.입니다. 확인되는 실거래는 2021.07의 455,000,000원 1건이며 거래 면적은 224.62㎡입니다. 이번 경매 대상의 기준 면적은 133.95㎡로, 서로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 224.62㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 경매 대상 | 133.95㎡ | 6,7층 | 최저 164,640,000원 |
수치상 최저가는 참고 실거래의 36.2%입니다. 그러나 최근 12개월 평균도 같은 455,000,000원 1건으로 잡혀 있고, 그 거래는 대상과 면적이 다릅니다. 따라서 이 비율만으로 “시세의 36.2%라 매우 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 감정가 대비 현재 회차가 49%까지 내려온 사실과, 실제 적정가 판단은 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 197,400,000원 | 161,535,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 35,864,960원이 미배당됩니다. 박선아의 임차보증금은 배당표에서 배당되지 않더라도 대항력이 없어 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 중리동 이천시시설관리공단 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 접근성은 무난하고 인근 버스정류장 이용 등 대중교통여건도 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 10미터의 중리천로22번길이 개설되어 있으며 남천로·경충대로·설봉로·영창로 등과 연결됩니다.
- 건물. 2008.01.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6·7층 602호이며, 승강기·도시가스·개별난방·공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·문화재보호구역기타 등에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 945,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아, 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 재확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 핵심 물건 리스크입니다. 위반 유형과 시정 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박선아의 전입일 2018.10.17.과 말소기준권리 2017.12.20.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 참고 실거래의 36.2%라는 숫자만으로 저평가라고 단정하지 마세요. 실거래 면적 224.62㎡와 대상면적 133.95㎡가 일치하지 않습니다.
- 복층 내부 확인. 감정평가상 6층과 7층을 함께 사용하는 구조입니다. 내부구조는 집합건축물대장 도면을 기초로 작성됐으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 임차보증금 180,000,000원이 배당되지 않는다고 해서 낙찰자가 그 금액을 인수하는 사건은 아닙니다. 대항력이 없어 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건에서 가장 중요한 판단은 임차보증금 180,000,000원 자체가 아니라 대항력의 유무입니다. 박선아의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택임차권도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리가 명확합니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 참고할 수 있는 실거래는 2021.07의 455,000,000원 1건뿐이고 면적도 대상과 다릅니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물이라는 명확한 물건 리스크도 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 위반건축물 확인과 별도 시세 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것입니다.
