197,760,000원
서울동부지방법원 2025타경51401. 강동구 길동 아성플러스 3층 301호, 전용 29.53㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2018년 사용승인된 지상 6층 건물에 위치하고, 건물 전체는 17세대 규모입니다. 현재 소유자는 김선식으로, 2021년 9월 28일 거래가 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금과 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 낙찰자의 실제 부담을 완전히 바꾼다는 점입니다. 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 부담이 살아 있다면 최저가가 떨어져도 부족한 보증금을 추가로 인수하게 됩니다. 반대로 확약서의 포기·말소 약정이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다.
다만 권리 부담이 줄었다고 투자위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 이미 6회 유찰된 소규모 다세대이고, 확인되는 거래가격은 2021년 330,000,000원에서 2025년 270,000,000원으로 낮아졌습니다. 하락 추세와 환금성, 확약서의 실제 적용 범위를 함께 점검해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 370-16 아성플러스 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 강동구 천중로42길 6-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 29.53㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물규모 | 17세대 · 2018.04.30 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김선식 (2021.09.28 소유권이전 · 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 | 309,000,000원 |
| 최저매각가 | 197,760,000원 (6회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 343,993,360원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.09 갑구 4번 · 국(울산세무서장) 압류 |
| 실제 임차인 | 정천성 1명 · 보증금 330,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.06.25 확약서 효력 인정 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 말소기준은 2021년 11월 9일의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 발생한 국민건강보험공단·지방자치단체 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
문제는 임차인 정천성의 전입신고가 2021년 9월 8일로 말소기준보다 앞선다는 사실입니다. 임차권등기는 나중인 2023년 9월 11일에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력은 등기일만으로 판단하는 것이 아닙니다. 이 임차인은 전입·점유를 통한 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 분석됩니다.
임차인 분석 — 정천성 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정천성 301호 전부 · 29.53㎡ |
330,000,000원 | 2021.09.08 2021.08.25 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 후 실질 0원 |
| 임대차계약 | 2021.07.21 |
|---|---|
| 점유개시 | 2021.09.07 |
| 전입신고 | 2021.09.08 |
| 확정일자 | 2021.08.25 |
| 보증금 | 330,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.05.01 · 배당요구 있음 |
| 임차권등기 | 2023.09.11 · 을구 5번 |
| 보증금 인수 추정 | 135,808,640원 (확약 미반영 시) |
| 확약 후 실질 인수 | 0원 |
확약을 적용하지 않은 배당 계산상 인수 추정액은 135,808,640원입니다. 이는 실제로 매수인이 인수해야 한다고 확정된 금액이 아닙니다. 확약의 효력과 해당 임차보증금에 대한 적용 범위가 인정되는 경우 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인보다 거래 하락과 시차가 중요
아성플러스의 확인되는 비교 거래는 2건입니다. 2021년 9월 전용 29.53㎡ 거래가 330,000,000원, 2025년 2월 전용 29.77㎡ 거래가 270,000,000원입니다. 전체 평균은 300,000,000원이지만, 거래가격의 방향을 보면 -18.2% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.77㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.53㎡ | 3층 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 300,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 300,000,000원 (2건) |
|---|---|
| 최신 확인 거래 | 270,000,000원 (2025.02) |
| 최근 12개월 평균 지표 | 270,000,000원 (표기 표본 1건) |
| 거래가격 추세 | -18.2% |
| 최저가 / 전체 평균 | 65.9% |
| 최저가 / 최근 평균 지표 | 73.2% |
| 단지 평균 유찰 | 6.0회 |
| 단지 낙찰률 지표 | 0.0% |
현재 최저가 197,760,000원은 마지막으로 확인되는 거래가 270,000,000원보다 낮습니다. 확약에 따른 인수 0원이 인정된다면 가격 비교 기준은 보증금 330,000,000원이 아니라 실질취득 197,760,000원입니다. 이 기준에서 최근 평균 지표 대비 73.2%로 계산됩니다.
하지만 이를 곧바로 현재 시세보다 저렴한 낙찰 기회라고 단정해서는 안 됩니다. 최신 확인 거래는 2025년 2월이고 매각기일은 2026년 10월 26일입니다. 특히 최근 12개월 평균으로 표기된 270,000,000원 역시 확인되는 거래시점이 2025.02이므로, 매각기일 기준 최근 12개월의 실거래 평균으로 받아들이기 어렵습니다. 현재 가격 수준을 판단하기 위한 거래 시점의 공백이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
현재 최저가로 낙찰된다는 가정하에 매각대금 배당을 계산하면, 집행비용 추정액 3,568,640원을 제외한 금액 194,191,360원이 임차보증금 우선배당으로 배정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,568,640원 |
| 1. 정천성 임차보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 343,993,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사와 임차인의 권리승계 관계에 따른 실제 배당금 귀속은 배당표에서 확인해야 합니다. 보증공사 채권과 원래 임차보증금이 같은 채권의 승계 관계에 있다면 중복된 독립 보증금으로 합산할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 달라지는 총부담
대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우에는 매각가격이 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약을 적용하지 않으면 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 약 330,000,000원 수준에 머뭅니다. 단, 실제 합계는 배당에서 공제되는 집행비용 등의 영향을 받습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(64%) | 197,760,000원 | 135,808,640원 | 0원 |
| 7회 유찰 시(51%) | 158,208,000원 | 174,806,912원 | 0원 |
| 8회 유찰 시(41%) | 126,566,400원 | 206,005,530원 | 0원 |
회차별 인수금은 확약을 적용하지 않은 배당 추정액입니다. 확약 효력이 인정되는 경우 해당 임차보증금의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 표의 장래 회차와 금액은 시나리오이며, 실제 매각 일정과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 길동 천동초등학교 동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.04.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 승강기, 급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비와 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄하며, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 일부 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 17세대 규모에 확인되는 실거래가 2건으로 제한적입니다. 거래가격의 하락 추세와 6회 유찰 이력을 고려하면 향후 재매각 시 매수자 확보와 가격 협상력이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.25 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 권리승계 확인. 정천성의 전입·점유·임차권등기와 보증공사의 채권승계 관계를 대조하세요. 보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 당해세 및 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 6건이 있습니다. 당해세 우선배당 가능성과 실제 매각 후 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 관련 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 취소등기 이력이 있어 경매 진행과의 관계 및 추가 절차 여부를 대조하세요.
- 최신 시세 재검증. 마지막 확인 거래는 2025.02입니다. 2026.10.26 매각기일의 시세를 그 거래가와 동일하게 가정해서는 안 됩니다. 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 실제 매도호가를 재확인하세요.
- 6회 유찰 사유 분석. 대항력 임차권에 관한 불확실성 외에도 가격, 물건 상태, 금융 접근성, 환금성 등 입찰 저해 요인이 남아 있는지 확인하세요.
- 관리비와 별도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 등기비용과 명도비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 법원의 최신 매각공고를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 확약서 한 장이 권리분석의 결론을 바꾸는 사례입니다. 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 미배당 보증금 승계가 중대한 위험입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있어 해당 보증금의 실질 인수 0원을 전제로 검토할 수 있습니다.
그렇다고 감정가 309,000,000원에서 197,760,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 높은 투자 매력을 인정하기는 어렵습니다. 전체 거래 평균은 300,000,000원이지만, 최신 확인 거래는 270,000,000원이고 거래가격 추세는 -18.2% 하락했습니다. 게다가 그 최신 거래조차 2025년 2월이어서 2026년 10월의 실제 시세를 설명하기에는 시차가 큽니다.
17세대 규모의 다세대, 실거래 표본 2건, 6회 유찰이라는 조건도 환금성을 보수적으로 평가하게 만듭니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 거래가격 하락과 환금성 위험은 그대로 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약 효력 확인을 전제로 검토 가능, 현재 시세와 재매각 가능성 검증 전에는 신중 접근”입니다.
