서울동부지방법원 2025타경51401. 서울 강동구 길동 아성플러스 3층 301호, 전용 29.53㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김선식으로, 2021.09.10 매매를 원인으로 330,000,000원에 취득하고 2021.09.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021.11.09 국의 압류입니다. 기존 근저당 두 건은 이미 등기부상 말소돼 있고, 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기보다 임차인입니다. 정천성은 2021.09.07 점유를 시작하고 2021.09.08 주민등록, 2021.08.25 확정일자를 갖췄습니다. 모두 2021.11.09 말소기준보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되고, 배당요구도 2025.05.01 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 보증금은 330,000,000원이라 현재 매각가만 보면 전액을 배당받지 못합니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 370-16 아성플러스 3층301호 · 도로명 천중로42길 6-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.53㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 김선식 (2021.09.10 매매 330,000,000원 · 2021.09.28 소유권이전) |
| 사용승인 / 규모 | 2018.04.30 · 아성플러스 17세대 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 247,200,000원 (5회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,993,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 본래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.11.09 국 압류입니다. 이에 앞서 정천성의 점유·주민등록·확정일자가 형성돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.09.11에는 임차보증금 330,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 정천성 1명이며, 데이터상 보증기관 승계·대위 중복신고 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정천성 3층 301호 29.53㎡ 전부 | 점유 2021.09.07 전입 2021.09.08 확정 2021.08.25 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 신고 아님 |
등기상 압류는 총 6건입니다. 국, 국민건강보험공단, 울산광역시 남구, 울산광역시중구교통과, 울주군, 서울특별시 강동구의 압류가 확인됩니다. 이들 후순위 압류 자체는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 배당액은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.70억’을 봐야 한다
이 물건은 실거래 표본이 많지 않습니다. 아성플러스 전용 29.53㎡대에서 확인되는 거래는 2건이고, 최근 12개월 거래는 2025.02 270,000,000원 1건입니다. 이전 거래는 2021.09의 330,000,000원입니다. 전체 평균 300,000,000원에는 과거 330,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.77㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.53㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.53㎡ 기준 | 1건 | 270,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득은 최저매각가와 같은 247,200,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 91.6% 수준입니다. 현재 가격 자체는 최신 거래보다 낮습니다. 다만 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.2%로 하락 중이므로, 330,000,000원이라는 과거 고가 거래나 전체 평균 300,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,260,800원 |
| 1. 임차인 정천성 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 242,939,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,993,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당모형에서는 정천성 보증금 중 242,939,200원이 배당되고 87,060,800원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지지만, 2026.06.25 확약서 때문에 정천성에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구 길동 천동초등학교 동측 인근. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 감정평가상 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층, 사용승인일 2018.04.30. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 일부 접하며, 토지는 평지의 자루형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되며 공시지가는 4,067,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아성플러스는 17세대이고 확인 실거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건입니다. 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세가 -18.2%인 만큼 보수적인 매도가격 가정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서와 동일하게 유지되는지 확인하세요. 이 확인이 실질 인수 0원의 전제입니다.
- 임차인 범위 확인. 확약은 정천성에게만 적용됩니다. 현장 점유와 전입세대 확인을 통해 별도 임차인이 없는지 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 제공 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 가격 기준은 270,000,000원 중심. 전체 평균 300,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선해 상한가를 검토해야 합니다. 최근 추세 -18.2%도 함께 반영해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 현재 247,200,000원이 최신 거래의 91.6%라는 이유만으로 즉시 가격 메리트를 크게 평가하지 말고, 소규모 다세대의 거래량과 매도 기간까지 감안하세요.
- 공매 이력 대조. 2023.08.24 한국자산관리공사 공매공고가 있었고, 2024.01.25 공매취소공고 후 2024.03.18 관련 등기가 말소됐습니다. 입찰 전 현재 진행상태를 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 때문에 인수형 공식이 깨지는 사건”
이 사건을 최저가 247,200,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 정천성은 말소기준보다 앞선 점유·전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 330,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 배당모형상 부족분 87,060,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 2026.06.25 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 시장 비교 기준도 보증금 330,000,000원이 아니라 현재 실질취득 247,200,000원입니다. 이 금액은 최신 거래·최근 12개월 평균 270,000,000원의 91.6%라 가격상 할인은 있습니다. 다만 최근 가격이 이전 거래보다 18.2% 하락했고, 이미 5회 유찰됐으며 17세대 소규모 다세대의 실거래 표본도 얇습니다. 여기에 세금 압류 6건과 확약서 최종 확인이라는 실무 체크가 남습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 환금성과 하락 추세 때문에 등급을 높게 줄 사건은 아닙니다.
