수원지방법원 2024타경41333. 경기도 여주시 흥천면 외사리에 있는 단독주택과 토지입니다. 소유자는 김시영이며, 2022년 6월 15일 설정된 이현주의 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리입니다. 그런데 이보다 앞선 2021년 9월 27일에 임차인 김태윤의 전입신고와 점유개시가 이루어졌습니다. 임차보증금은 400,000,000원이고, 확정일자는 2021년 8월 11일입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었으므로 배당으로 충당되지 않는 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
등기부에는 서울보증보험주식회사가 대위신청인으로 표시된 주택임차권등기가 존재합니다. 하지만 이는 별도의 임차인이 한 명 더 있는 것이 아닙니다. 실제 임차인은 김태윤 1명이며, 보증기관이 관련 권리를 행사하는 형태입니다. 따라서 보증금 400,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건은 후순위 근저당권과 압류의 소멸 여부보다 선순위 임차보증금이 얼마나 남아 매수인에게 승계되는지가 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 지경계길 28 (1동) 경기도 여주시 흥천면 외사리 505-10, 505-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일반목구조 징크지붕 2층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 220.0㎡ · 생산관리지역 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 · 일부 내부 설비 및 마감 건축 중 |
| 소유자 | 김시영 (2021.09.27 소유권이전) |
| 감정가 | 525,997,100원 |
| 최저매각가 | 180,417,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 386,675,340원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15 이현주 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022년 6월 15일의 이현주 근저당권입니다. 이후 발생한 강제경매개시결정과 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 서울보증보험의 과거 가압류도 이미 말소되었습니다. 그러나 임차인 김태윤의 전입·점유는 2021년 9월 27일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 후순위인 2023년 10월 20일자 임차권등기만을 보고 선순위 대항력까지 없어지는 것으로 판단하면 안 됩니다.
임차인·보증기관 권리관계
| 실제 임차인 / 권리행사자 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김태윤 대위신청인: 서울보증보험주식회사 건물전체 · 주거 |
전입·점유 2021.09.27 확정 2021.08.11 임차권등기 2023.10.20 |
400,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 대위 미배당 인수위험 |
실제 임차인은 김태윤 1명입니다. 서울보증보험주식회사는 임차권등기의 대위신청인으로, 별도의 400,000,000원 보증금을 가진 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인의 배당요구가 있으며, 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다. 보증기관에 대한 배당이 이루어지더라도 선순위 임차보증금의 미회수 부분은 인수 위험으로 남습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 4억
감정가 525,997,100원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 180,417,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%에 불과합니다. 그러나 실제 투자비용은 최저가만으로 결정되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차인이 존재하므로 배당 부족분이 늘어나는 방식으로 인수액이 발생합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 180,417,000원 | 222,908,838원 | 403,325,838원 |
| 4회 유찰 시 | 126,291,899원 | 276,276,188원 | 402,568,087원 |
| 5회 유찰 시 | 88,404,329원 | 313,586,949원 | 401,991,278원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 제시된 회차별 배당·집행비용 추정을 적용한 결과입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 건축 마무리 비용 등은 별도입니다.
표에서 주목할 부분은 분명합니다. 최저매각가는 180,417,000원 → 126,291,899원 → 88,404,329원으로 낮아지지만, 실질취득 추정은 403,325,838원 → 402,568,087원 → 401,991,278원입니다. 즉 유찰이 반복되어도 실질 부담은 보증금 400,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 금액이 조금씩 달라지는 주된 이유는 회차별 추정 집행비용 차이입니다.
감정가와 실질취득 추정 사이에는 차이가 있지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 단독주택과 토지의 실제 가치, 미완성 건축 부분, 사용 가능 상태, 권리 정리 및 환금성을 함께 평가해야 합니다. 현재 확인된 가격만으로는 안전한 시세 차익을 확정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,325,838원 |
| 1. 임차보증금 · 서울보증보험 대위신청 | 400,000,000원 | 177,091,162원 |
| 2. 근저당 · 이현주 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 | 386,675,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 순서와 금액을 적용했습니다. 임차보증금 우선변제와 강제경매 신청채권은 권리행사 관계를 구분하여 표시하였으며, 동일 보증기관이라는 이유로 금액을 중복 배당한 것은 아닙니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권 우선순위, 채권 신고 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 3,325,838원을 공제하면 임차보증금 배당에 충당되는 금액은 177,091,162원입니다. 보증금 총액 400,000,000원 중 222,908,838원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수 위험입니다. 따라서 후순위 근저당권자와 강제경매 신청채권자에게 배당이 없다는 사실이 곧 매수인의 권리 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여주시 흥천면 외사리 외사삼거리 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 통한 광역 도로접근성은 보통입니다. 다만 버스정류장의 위치와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 불편한 편입니다.
- 건물 구조. 일반목구조 징크지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 스타코플렉스와 일부 석재붙임, 징크마감 등으로 구성되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 내부 마감. 일부 내부 설비 및 마감이 건축 중인 것으로 조사되었습니다. 건물의 완성도와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 하며, 공사 마무리 비용이 추가될 가능성이 있습니다.
- 설비. 급·배수설비와 LPG설비 등이 갖춰져 있으나 정상 가동 여부는 재확인이 필요합니다. 외관상 설치 여부만으로 사용 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 생산관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지이고 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 108,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가를 단독주택 및 토지 전체의 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 환금성. 주택과 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역이며 대중교통 이용도 불편한 편입니다. 주택 내부 일부가 미완성 상태여서 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 김태윤의 전입일 2021.09.27, 확정일자 2021.08.11, 보증금 400,000,000원을 기준으로 실제 점유와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 대위관계. 서울보증보험주식회사의 대위신청 내용, 임차보증금 채권의 귀속, 실제 임차인과의 관계를 확인해야 합니다. 보증금을 중복 합산하지 않되 보증기관의 권리행사에 따른 승계 범위는 반드시 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액. 현 회차 예상 인수액은 222,908,838원입니다. 입찰 전 법원 배당관계와 매각물건명세서를 대조하고 실제 잔존 보증금 인수 범위를 다시 판단해야 합니다.
- 유찰에 따른 착시. 현재 3회 유찰로 최저가가 낮아졌으나 보증금 인수액은 함께 증가합니다. 후속 회차에서도 실질취득 추정이 약 400,000,000원 수준이라는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 국세 압류 및 배당. 경기광주세무서장의 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸하는지와 별개로 조세채권의 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 건축 미완성 부분. 내부 설비와 마감의 공사 상태, 추가 공사비 및 정상적인 주거 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 설비 가동. 급·배수 및 LPG설비의 정상 작동, 하자와 보수 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 생산관리지역 및 수질보전·자연보전 관련 규제가 사용과 향후 개발·증축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 단독주택과 토지의 개별성을 고려해 인근 유사 물건의 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득비용입니다.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당관계 및 현장 상태를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.80억이 아니라 실질취득 약 4억을 보라”
이 물건은 3회 유찰되어 최저매각가가 180,417,000원까지 떨어졌지만 그 숫자가 실제 취득비용을 보여주지는 않습니다. 선순위 대항력 임차보증금 400,000,000원이 가격 구조를 사실상 결정하고 있기 때문입니다.
현 회차 추정 인수액 222,908,838원을 더한 실질취득 추정은 403,325,838원입니다. 추가 유찰 후에도 매각가와 인수보증금의 합계는 약 400,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 더 낮은 최저가만을 기대하는 전략으로는 실질적인 매입원가를 충분히 낮추기 어렵습니다.
일부 미완성 상태인 단독주택, 설비 점검 필요성, 토지 이용 제한과 환금성 문제까지 고려하면 가격 할인율만 보고 적극 입찰할 물건은 아닙니다. 임차권 인수 범위가 명확히 해결되고 실질취득비용 대비 실제 거래가치가 검증되기 전까지는 신중한 접근이 타당합니다. 최저가는 낮지만 인수 부담은 크다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
