수원지방법원 2024타경41333. 여주시 흥천면 외사리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 525,997,100원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 257,739,000원입니다. 하지만 이 사건은 “감정가의 절반까지 떨어졌다”는 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 2022.06.15. 설정된 이현주 근저당권이 말소기준권리인데, 실제 임차인 김태윤의 전입·점유일은 2021.09.27., 확정일자는 2021.08.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 배당으로 회수하지 못한 대항력 있는 보증금은 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.
등기상 임차권자는 “(대위신청인)서울보증보험주식회사”로 표시돼 있지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 한 명 더 세면 안 됩니다. 임차권등기 내용에는 실제 임차인이 김태윤으로 기재돼 있고 보증금은 400,000,000원 한 건입니다. 즉 이 사건의 실제 임차인은 1명이며, 서울보증보험주식회사는 보증기관으로서 해당 보증금 권리를 대위해 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 지경계길 28 (1동) |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 일반목구조 징크지붕 2층 · 일부 내부 설비 및 마감 건축 중 |
| 토지 | 대 220.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김시영 |
| 감정가 / 최저가 | 525,997,100원 / 257,739,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 386,675,340원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15. 을구 1번 근저당권 · 이현주 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
핵심은 임차인의 순서입니다. 김태윤의 전입·점유는 2021.09.27.이고, 이현주 근저당권은 2022.06.15.입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2023.10.20. 주택임차권등기가 이뤄졌고, 등기에는 서울보증보험주식회사가 대위신청인으로 표시돼 있습니다. 2024.11.18. 강제경매개시결정과 2024.12.02. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증금은 4억원 한 건
| 실제 임차인 | 권리 행사 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 서울보증보험주식회사 대위신청인 | 건물전체 · 주거 | 2021.09.27 | 2021.08.11 | 400,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
배당요구는 2023.10.20. 접수돼 있고 확정일자도 있으므로 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가에서 집행비용을 먼저 제외하면 보증금 4억원을 모두 배당할 수 없습니다. 현재 회차 배당 가정에서 서울보증보험주식회사가 보증금 채권으로 받는 금액은 253,330,654원, 부족분은 146,669,346원입니다. 이 부족분이 매수인의 핵심 인수위험입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가만 낮아진다고 실제 취득 부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 배당되는 보증금도 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 커지기 때문입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 404,408,346원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 257,739,000원 | 146,669,346원 | 404,408,346원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 180,417,300원 | 222,908,542원 | 403,325,842원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 126,292,109원 | 276,275,981원 | 402,568,090원 |
숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 최저매각가가 257,739,000원에서 180,417,300원, 다시 126,292,109원까지 내려가더라도 매수인 인수액은 146,669,346원에서 222,908,542원, 276,275,981원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 부담은 약 4억원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트를 판단할 때 257,739,000원을 기준으로 “싸다”고 말하면 안 되고, 약 404,408,346원의 총부담을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,408,346원 |
| 1. 임차보증금 · 서울보증보험주식회사(대위신청인) | 400,000,000원 | 253,330,654원 |
| 2. 근저당 · 이현주 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 386,675,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 대항력 임차보증금 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 146,669,346원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 근저당과 신청채권에는 배당이 없는 시나리오이며 실제 배당은 조세·집행비용 등 확정내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 일부 내부 설비 및 마감이 건축 중인 상태로 외관 탐문됐습니다.
- 구조. 일반목구조 징크지붕 2층 건물로, 외벽은 스타코플렉스·일부 석재붙임·징크마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비와 LPG설비 등이 설치돼 있으나 정상가동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 주위환경. 외사삼거리 서측 인근으로 주택, 소규모 창고·공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 간선도로를 통한 광역 도로접근성은 보통이나, 버스정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 이용상황은 불편한 편입니다.
- 토지. 대 220.0㎡, 생산관리지역이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 108,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함된 가격입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 257,739,000원에만 맞춰 자금계획을 세우지 말고, 인수 예상액 146,669,346원을 포함한 실질취득 404,408,346원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 대항력 있는 보증금 400,000,000원의 실제 배당액과 잔액은 매각 전 배당요구·채권 변동 및 법원 배당계산을 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 김태윤과 서울보증보험주식회사를 각각 4억원 임차인으로 보지 마십시오. 실제 임차인은 김태윤 1명이고 보증기관은 해당 권리를 대위해 행사하는 구조입니다.
- 내부 공사 상태 확인. 일부 내부 설비 및 마감 건축 중이라는 감정 내용이 있으므로 잔여 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 정상가동 확인. 급·배수설비와 LPG설비는 설치돼 있으나 정상가동 여부 확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제가 실제 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 실질취득 약 4.04억원이 시장가격 대비 유리한지는 별도 거래사례 확인 전 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “2.58억에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 257,739,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 부담 404,408,346원입니다. 김태윤의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 앞서 대항력이 있고, 4억원 보증금 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다. 3회, 4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 반대로 커져 총부담은 약 4억원대에 머뭅니다.
여기에 단독주택·토지라는 용도, 일부 내부 설비 및 마감 공사 중인 상태, 급·배수 및 LPG설비 정상가동 재확인 필요, 생산관리지역과 각종 토지이용 제한, 불편한 대중교통 여건이 함께 있습니다. 직접 비교할 실거래 자료도 없으므로 “유찰이 많이 됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리분석보다 먼저 대항력 보증금까지 포함한 4억원대 총부담을 실제 지역 시세와 대조할 수 있느냐가 입찰 판단의 출발점입니다.
