서울서부지방법원 2023타경2714. 서울 은평구 응암동 419-130의 벽돌조 2층 다가구주택과 토지가 대상입니다. 감정 이용상태상 건물 전체가 주택(다가구주택)으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에서는 현장조사 당시 매각대상 김홍업 지분 점유부분을 건물 2층에 해당하는 것으로 파악해 해당 지분을 특정했다고 기재되어 있습니다. 매각은 일괄매각이면서 지분매각입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2007.10.22. 이필숙 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기와 2009.09.15. 곽광선 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기가 2011.05.02. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 현재 권리 판정에는 두 가등기 모두 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 동시에 별도 주의사항에는 두 권리를 담보가등기 여부·종류 확인 필요로 경고하고 있으므로, 원인과 법적 성격을 확인하기 전에는 최저가만을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경2714 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 419-130 · 응암로22길 13-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 이용상태 | 건물 전체 주택(다가구주택) · 매각대상 김홍업 지분은 2층에 해당하는 것으로 파악 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 · 사용승인일 1985.02.08 |
| 토지 | 대 102.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,293,000원/㎡ |
| 등기부상 소유자 | 곽광선 · 김춘자 · 이필숙 |
| 감정가 / 최저가 | 229,095,000원 / 75,070,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 68,441,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기 2건이 승부처
말소기준권리는 2011.05.02. 설정된 서울은평새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 104,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.01.09. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.05.24. 해당 근저당권부채권에 채권최고액 104,000,000원의 근질권이 설정돼 있습니다. 임의경매개시결정은 2023.09.06. 서울은평새마을금고 채권자로 접수됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최동찬 | 미상 (2층) | 2023.03.06 | 2023.03.03 | 미상 | 2023.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강안식 | 1층 전부 | 2011.11.07 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 최동찬은 2023.03.06., 강안식은 2011.11.07. 전입으로 두 사람 모두 2011.05.02. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 미상이고, 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서 원본과 보증금 자료를 대조해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰이지만 시세 기준 판단은 불가
감정가는 229,095,000원, 현재 최저매각가는 75,070,000원으로 감정가의 약 32.8%입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 75,070,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 매각대상이 단독 소유의 온전한 다가구주택이 아니라 지분매각이고, 선순위 가등기 2건까지 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 참고 숫자일 뿐, 실제 경제적 취득비용과 환금성을 직접 보여주는 지표가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 75,070,000원 | 32.77% | 73,318,740원 | 30,681,260원 |
| 6회 유찰 시 | 60,056,000원 | 26.21% | 58,574,992원 | 45,425,008원 |
| 7회 유찰 시 | 48,044,800원 | 20.97% | 46,779,994원 | 57,220,006원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,751,260원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 서울은평새마을금고 | 104,000,000원 | 73,318,740원 |
| 미배당 | - | 30,681,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 75,070,000원 가정 시 집행비용 1,751,260원을 제외한 73,318,740원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 30,681,260원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모델상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 선순위 가등기 권리 위험은 별도입니다.
⑤ 지분매각 구조 — 온전한 건물 매수와 다르다
매각물건명세서 비고에는 “일괄매각, 지분매각”이라고 명시되어 있습니다. 감정평가 현장조사 당시 매각대상 김홍업 지분의 점유부분은 건물 2층에 해당하는 것으로 파악됐고, 건물 관련 매각대상을 해당 지분으로 특정했습니다.
등기부상 현재 공유자는 곽광선, 김춘자, 이필숙이며 지분은 각각 곽광선 143.4분의 51.1, 김춘자 143.4분의 51.1, 이필숙 143.4분의 41.2입니다. 2024.10.31.에는 종전 김홍업 지분 143.4분의 51.1이 2023.06.21. 상속을 원인으로 김춘자에게 이전된 내용이 등기되어 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암2동주민센터 서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·아파트·근린생활시설·상업시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물로 사용승인일은 1985.02.08이며, 외벽 치장벽돌·내벽 벽지 및 타일·알미늄새시 창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 102.0㎡의 대지, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2007.10.22. 갑구 11번, 2009.09.15. 갑구 13번의 원인과 법적 성격부터 확인해야 합니다. 현재 자료 판정은 매수인 인수이며 동시에 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있습니다.
- 최저가만으로 가치 판단 금지. 75,070,000원은 감정가의 32.8%지만 비교 실거래가가 없어 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 지분 범위 확인. 일괄매각·지분매각이고 매각대상 지분의 점유부분이 2층에 해당하는 것으로 특정되어 있으므로 매각목록·등기 원본을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 최동찬·강안식 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다. 최동찬은 2023.10.04. 배당요구를 했습니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 104,000,000원 중 30,681,260원이 미배당됩니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역 외 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 해당 제한사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “32.8%”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 사건은 숫자만 보면 감정가 229,095,000원에서 75,070,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 반대 방향입니다. 말소기준권리보다 앞선 가등기 2건이 자료상 매수인 인수로 표시되어 있고, 그 가등기들은 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인 필요 대상으로 지목됩니다. 여기에 지분매각 구조까지 겹칩니다.
임차인 2명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 문제는 상대적으로 단순하지만, 이 사건의 본질적인 위험은 임차인이 아니라 선순위 가등기와 공유지분입니다. 따라서 최저가 75,070,000원 = 실질취득가라고 볼 수 없고, 가등기 성격과 매각범위를 확인하기 전에는 “싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 가격보다 권리확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
