수원지방법원 2024타경42220. 이천시 송정동 신일아파트 102동 12층 1204호입니다. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 15층 건물의 12층입니다. 현재 소유자는 김영미이고, 2019.05.07 소유권이전 당시 거래가액은 195,000,000원입니다. 같은 날 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 136,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당, 박영옥 명의 근저당 및 전세권, 경매개시결정, 오케이에프앤아이대부 가압류, 이천시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리보다 더 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 120,540,000원까지 낮아졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42220 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증신로291번길 155, 102동 12층1204호 (송정동,신일아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.844㎡ · 15층 건 내 12층 |
| 소유자 | 김영미 · 2019.05.07 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 64,883,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 | 신일1차 · 504세대 · 2001.07.28 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.07 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 상상인저축은행 근저당, 박영옥 근저당, 전세권, 경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 전세권은 2022.08.23 설정된 5,000,000원으로, 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정욱 | 2019.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장정욱의 전입신고일은 2019.05.07이고, 조사상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 배당 시나리오상 매수인에게 넘어가는 임차보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
신일1차 동일면적 84.84㎡의 거래를 보면 최근 12개월 표본은 9건, 평균은 182,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 160,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -8.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균 186,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 9건 | 182,333,333원 |
현재 최저가 120,540,000원은 최근 12개월 평균 182,333,333원의 66.1%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.5%인 만큼, 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 136,800,000원 | 118,052,440원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 70,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박영옥 | 43,500,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 박영옥 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 28,572,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 284,672,717원 중 예상 배당액은 118,052,440원이고, 미배당액은 166,620,277원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 166,620,277원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 202,213,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 227,071,281원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자 손실이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천송정초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 도로 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 15층 건 내 12층이며, 급배수·위생·난방·엘리베이터·소화·주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 규제가 있습니다.
- 공시지가. 996,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 특기사항 없음으로 조사됐습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안확인은 하지 못했고, 내부구조와 이용상황은 현황도면 및 탐문에 의해 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장정욱 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.5%입니다. 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 160,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 할인율만 보지 말고 실제 내부 상태와 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안확인이 되지 않았습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 제시된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인 구간
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 이후 권리와 전세권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 장정욱의 전입도 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 둘째, 감정가 246,000,000원이 두 차례 유찰되면서 현재 최저가가 120,540,000원까지 내려와, 최근 12개월 평균 182,333,333원의 66.1% 수준이라는 점입니다.
가격 메리트는 분명하지만 시장 흐름은 마냥 우호적이지 않습니다. 최신 거래는 160,000,000원이고 최근 추세는 -8.5%입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격은 충분히 내려왔지만, 하락장까지 감안해 응찰가를 보수적으로 정할 물건”으로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
