수원지방법원 2024타경42220. 경기도 이천시 송정동 신일아파트 102동 12층 1204호입니다. 감정가는 246,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 172,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2019.05.07 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 136,800,000원입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당, 박영옥 명의 근저당·전세권, 경매개시결정, 가압류와 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 187,333,333원이고 현재 최저가는 그 91.9%입니다. 하지만 최신 2026.07 거래는 169,000,000원이며, 현재 최저가 172,200,000원은 이보다 높습니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -6.8%로 내려와 있어, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증신로291번길 155, 102동 12층1204호 (송정동,신일아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.844㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 건 내 12층 |
| 단지 | 신일1차 · 504세대 · 2001.07.28 준공 |
| 소유자 | 김영미 · 2019.05.07 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 64,883,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.05.07의 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 그 뒤 2021.09.17 상상인저축은행 근저당 70,800,000원, 2022.08.23 박영옥 근저당 43,500,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.12.11 경매개시결정, 2025.02.05 오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류 28,572,717원, 2025.04.07 이천시 압류가 이어졌습니다. 이들 경매 대상 권리는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음 판정
| 임차인 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 장정욱 | 2019.05.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 0원 |
실제 임차인은 장정욱 1명입니다. 전입일은 말소기준권리와 같은 2019.05.07이지만, 현황조사·매각물건명세서에 기초한 자료 판정은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 따라서 배당 여부와 별개로 현재 분석상 매수인이 임차보증금을 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 구체적인 우선변제 순위는 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 할인보다 최신 거래와 하락 흐름이 중요
동일 면적 84.84㎡의 제공된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 190,750,000원이지만, 현재 판단에서는 최근 12개월 평균 187,333,333원, 최신 거래 169,000,000원, 최근 가격 추세 -6.8%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 9 | 208,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.844㎡ | 9건 | 187,333,333원 |
현재 최저가 172,200,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%입니다. 평균만 보면 할인 구간처럼 보이지만 최신 2026.07 거래는 169,000,000원이고, 같은 달에는 160,000,000원 거래도 있습니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -6.8%이므로 현재 최저가를 “시세보다 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 과거 200,000,000원 이상 거래가 섞인 전체 평균 190,750,000원만 근거로 응찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 70,800,000원 | 32,189,200원 |
| 3. 근저당 · 박영옥 | 43,500,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 박영옥 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 28,572,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 284,672,717원, 채권자 배당액은 168,989,200원, 미배당액은 115,683,517원입니다. 신청채권자 상상인저축은행도 시나리오상 전액 변제를 받지 못합니다. 그러나 후순위 미배당이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 172,200,000원 | 168,989,200원 | 115,683,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 120,539,999원 | 118,052,439원 | 166,620,278원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,377,999원 | 82,459,195원 | 202,213,522원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 64,883,520원에 대해 시나리오상 배당액은 32,189,200원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 구조는 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 위험을 구분해서 볼 필요가 있음을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 15층 건물의 12층 1204호입니다.
- 입지. 이천송정초등학교 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 도로접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 신일1차 504세대, 2001.07.28 준공이며 동일 면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 187,333,333원이지만 최신 거래는 169,000,000원이고 최근 가격 추세는 -6.8%입니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 특기사항 없음으로 조사됐으나, 현장조사 당시 내부 육안 확인은 하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 187,333,333원보다 현재 최저가가 낮다는 사실보다, 최신 거래 169,000,000원이 현재 최저가보다 낮다는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름 -6.8%를 감안해 과거 200,000,000원 이상 거래를 포함한 전체 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 장정욱은 자료상 대항력 없음으로 판정되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 구체적인 배당 검토를 위해 원본 대조가 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유상태와 인도 상황을 매각 전 확인해야 합니다.
- 배당표 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 등기 변동 대조. 2024.10.30 박영옥 명의 근저당권과 전세권의 이전 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 최종 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 자료상 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 따라서 핵심 위험은 거액 보증금 승계 같은 인수형 권리가 아닙니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 172,200,000원으로 최근 12개월 평균의 91.9%이지만, 최신 거래 169,000,000원보다 높고 최근 흐름도 -6.8%입니다. 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 현재 회차를 저가 매수 구간으로 단정할 수 없습니다. 권리 측면은 비교적 단순하지만, 응찰가는 최신 거래와 하락 추세를 중심으로 보수적으로 판단할 물건입니다.
