서울서부지방법원 2024타경2629. 마포구 성산동 어썸시티 6층 601호 다세대주택입니다. 감정가는 352,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 30,236,000원으로 감정가의 8.59% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 정광영의 전입일이 2019.11.29로, 말소기준권리인 하나카드주식회사 가압류의 2020.07.31보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무 및 매수인이 실제로 부담할 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없는 상태입니다.
정광영은 등기부상 2024.10.02 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 제공 자료에는 같은 이름의 점유자가 등기부상 관계인과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 있습니다. 이 관계가 실제 임대차인지, 채권자 점유인지, 별도 법률관계인지 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵로20길 21-11, 6층601호 (성산동,어썸시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 다락이 있는 복층구조 |
| 면적 | 21.56㎡ |
| 내부 이용 | 601호 방2·욕실1·주방·거실 등 / 다락층 방1·욕실1 등 |
| 소유자 | 신원규 · 지분 100분의 20 및 100분의 80 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 30,236,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정광영 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 위반건축물 | 판넬/판넬, 주거, 12㎡ 무단증축 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.31 하나카드 가압류
말소기준권리는 2020.07.31 갑구 5번 하나카드주식회사 가압류 16,013,941원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.06.21 설정됐던 신탁등기는 2019.11.29 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 2022년 우리카드 강제경매도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광영 | 2019.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정광영은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 점유자입니다. 전입신고가 2019.11.29로 말소기준 2020.07.31보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 ‘있음’이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 면적이 맞지 않는다
어썸시티는 19세대, 사용승인일은 2019.06.11입니다. 제공된 최근 거래 3건의 면적은 27.6㎡~27.96㎡인 반면 대상 면적은 21.56㎡이고, 면적 매칭도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 최근 거래 평균 388,333,333원을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 27.6㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2024.12 | 27.6㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.96㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 388,333,333원 |
최신 거래는 2025.09의 375,000,000원, 최근 12개월 평균은 388,333,333원입니다. 표면적으로 최저가 30,236,000원은 최근 12개월 평균의 7.8%에 불과합니다. 그러나 비교 거래의 면적이 대상과 맞지 않고, 더 중요하게는 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득가가 확정되지 않습니다. 따라서 7.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 944,248원 |
| 1. 가압류 · 하나카드주식회사 | 16,013,941원 | 16,013,941원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 10,760,176원 | 10,760,176원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정광영 | 440,000,000원 | 2,517,635원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 466,774,117원 중 예상 배당액은 29,291,752원이고 미배당은 437,482,365원입니다. 신청채권자 정광영의 청구액 440,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 2,517,635원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 30,236,000원 | 29,291,752원 | 437,482,365원 | 2,517,635원 |
| 12회 유찰 시 | 24,188,800원 | 23,353,402원 | 443,420,715원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 19,351,040원 | 18,602,721원 | 448,171,396원 | 0원 |
현재 회차에서 매각가가 30,236,000원이고, 12회 유찰 시 24,188,800원, 13회 유찰 시 19,351,040원으로 내려갑니다. 하지만 대항력이 인정되는 임차보증금이 매각가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 현재는 그 보증금이 미상이므로 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑥ 위반건축물·제시외 건물
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 및 판넬/판넬, 주거, 12㎡ 무단증축 위반건축물로 등재돼 있다고 기재되어 있습니다. 감정요항표 역시 제시외물건이 존재하고 위반건축물로 등재되어 있어 경매 참여 시 이행강제금 등 관련 사항을 반드시 재확인하라고 적고 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 ‘망원우체국사거리’ 동측 인근. 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 망원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 601호이며 도시가스·개별냉난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 차량통행 가능한 월드컵로20길과 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 어썸시티 19세대, 사용승인일 2019.06.11입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정광영 임대차 실체 확인. 전입일 2019.11.29, 보증금·확정일자 미상입니다. 경매신청채권자와 동일인인 점까지 함께 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득 계산 금지. 현재 최저가 30,236,000원만으로 시세 대비 할인율을 판단하면 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 판넬/판넬 주거 12㎡ 무단증축 및 제시외 건물 관련 이행강제금 등 제반 사항을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고, 2025.01.13 등기상 공매공고 말소가 기재되어 있습니다.
- 거래가 비교 주의. 대상 면적 21.56㎡와 거래 표본 27.6㎡~27.96㎡가 일치하지 않아 평균 388,333,333원을 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
맺으며 — “최저가 8.59%”보다 먼저 풀어야 할 권리문제
감정가 352,000,000원이 30,236,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮아서 쉬운 물건이 아니라, 낮은 최저가의 의미를 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 정광영의 전입은 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 같은 정광영이 440,000,000원을 청구한 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 실제 임대차의 성격과 보증금을 확인하지 못하면 매수인의 실질취득가 역시 계산할 수 없습니다.
여기에 12㎡ 무단증축 위반건축물, 제시외 건물, 국세·지방세 압류까지 겹칩니다. 최근 거래 3건은 350,000,000원~440,000,000원이지만 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “11회 유찰이라 싸다”가 아니라 “보증금 확인 전 가격 판단 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 할인율이 아니라 정광영의 임대차 실체·보증금과 위반건축물 부담을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
