19,351,000원
서울서부지방법원 2024타경2629. 마포구 성산동 어썸시티 6층 601호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 601호가 방2·욕실1·주방·거실, 다락층이 방1·욕실1인 복층구조입니다. 감정가 352,000,000원에서 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,351,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 먼저 2019.11.29 전입한 정광영을 봐야 합니다.
말소기준은 2020.07.31 접수된 하나카드주식회사 가압류 16,013,941원입니다. 정광영의 전입신고일은 그보다 앞선 2019.11.29입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 남을 수 있어, 최저가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2629 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵로20길 21-11, 6층601호 (성산동,어썸시티) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층구조 · 601호 방2·욕실1·주방·거실 / 다락층 방1·욕실1 |
| 소유자 | 신원규 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 19,351,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정광영 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건축물 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 · 판넬/판넬 주거 12㎡ 무단증축 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2020.07.31 하나카드 가압류입니다. 그 뒤 중소기업은행 가압류, 국·서울특별시·구리시의 압류, 현재의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 반면 임차인 정광영의 전입일은 2019.11.29로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광영 | 2019.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 5.0%만 보고 싸다고 판단할 수 없다
어썸시티는 19세대, 2019.06.11 준공입니다. 대상 면적은 21.56㎡인데, 제공된 최근 실거래 3건은 27.6㎡ 또는 27.96㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 388,333,333원과 최신 거래 375,000,000원은 참고치는 될 수 있어도 대상 호수의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 27.6㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2024.12 | 27.6㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.96㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 388,333,333원 |
최저가 19,351,000원은 최근 12개월 평균의 5.0%로 표시됩니다. 그러나 이 수치는 면적이 다른 실거래와의 단순 비교이고, 더 중요한 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 “최근 시세의 5%에 살 수 있다”는 해석은 정확하지 않습니다. 이 사건에서 시세와 비교해야 할 금액은 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 실제 매수인 인수액으로 계산되는 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 748,318원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 16,013,941원 | 16,013,941원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,760,176원 | 2,588,741원 |
| 4. 경매개시결정 · 정광영 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 466,774,117원, 채권자 예상배당은 18,602,682원, 미배당은 448,171,435원입니다. 신청채권자 정광영의 440,000,000원 청구액은 이 계산에서는 배당 0원입니다.
위 예상배당은 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 또한 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 정광영의 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 권리분석상 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 다락이 있는 복층구조입니다. 601호는 방2·욕실1·주방·거실, 다락층은 방1·욕실1로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 망원우체국사거리 동측 인근. 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장과 근거리 지하철 6호선 망원역이 있고, 남측으로 차량통행 가능한 월드컵로20길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 판넬/판넬 구조의 주거용 12㎡ 무단증축이 등재돼 있으며, 감정평가에도 이행강제금 등 관련 사항을 재확인하라는 내용이 있습니다.
- 규모·환금성. 어썸시티는 19세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 10.4회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정광영 임차보증금 확인. 전입일은 2019.11.29로 말소기준 2020.07.31보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 440,000,000원 청구액과 보증금을 구분. 신청채권자와 임차인 이름이 같지만, 신청채권 청구액을 임차보증금으로 동일시할 근거는 없습니다.
- 위반건축물 재확인. 판넬/판넬 주거 12㎡ 무단증축, 제시외 건물 포함 사실과 이행강제금 등 제반사항을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 면적 차이 주의. 대상은 21.56㎡인데 비교 거래는 27.6㎡·27.96㎡입니다. 최근 12개월 평균 388,333,333원을 대상의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 공매 이력 확인. 2023.08.04 공매공고 부기등기가 있었고, 2025.01.13 공매공고등기가 말소되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차관계, 세금, 위반건축물 관련 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1,935만원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
감정가 352,000,000원에서 13회 유찰돼 최저가가 19,351,000원까지 내려왔다는 사실은 강렬합니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자가 곧 실질취득가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2019.11.29 전입, 보증금·확정일자 미상인 정광영이 있기 때문입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 떠안을 금액이 생길 수 있습니다.
여기에 12㎡ 무단증축 위반건축물, 국세·지방세 압류, 13회 유찰, 어썸시티 경매 평균 10.4회 유찰·매각률 0.0%가 겹칩니다. 실거래 역시 대상 21.56㎡와 다른 27.6~27.96㎡ 표본이어서 최저가가 최근 평균의 5.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 응찰가를 정하는 것이 아니라 정광영의 실제 임대차관계와 보증금을 확인해 실질취득액을 계산하는 것입니다.
