210,000,000원
수원지방법원 2025타경30477. 양평군 용문면 다문리 양평다문월드메르디앙 102동 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 300,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 등기부에는 근저당이 없고, 말소기준은 2023.08.07 접수된 주식회사드림저축은행의 가압류 206,377,657원입니다. 이후 양평군 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 임지혜의 전입신고일은 2022.10.04로 말소기준보다 앞서고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 확인됩니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰 후 매수인이 얼마를 부담하게 될지 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다. 최저가가 시세보다 낮아 보여도 실질취득가는 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 50, 102동 5층504호 (양평다문월드메르디앙) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 84.9147㎡ · 철근콘크리트구조 12층건 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정정옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 규모 | 2022.08.12 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.08.07 주식회사드림저축은행 가압류입니다. 가압류 청구금액은 206,377,657원이고, 이후 양평군 압류와 2025.01.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.18의 기존 강제경매개시결정은 2024.08.19 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지혜 | 2022.10.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 2.1억만 보면 낮지만, 시장은 이미 하락했다
양평다문월드메르디앙 전용 84.91㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 255,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래인 2025.03 거래가는 230,000,000원이고 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 시세의 91.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.91㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 84.91㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사드림저축은행 | 206,377,657원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진호 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 466,377,657원 중 206,260,000원이 배당되고 미배당액은 260,117,657원입니다. 다만 이 배당 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 대항력 임차인의 실제 배당·인수 결과가 반영될 수 없으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 260,117,657원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 322,235,657원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 365,718,257원 |
유찰될수록 표면적인 최저가는 147,000,000원, 102,900,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서 낮은 최저가 자체가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지는 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 보증금과 실제 배당액이 확인돼야 각 회차별 낙찰가에 더해질 인수액을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 12층건 중 5층 504호입니다.
- 입지. 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 다문초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·저층 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 경의중앙선 용문역에서 전철·열차 이용이 가능합니다.
- 단지 규모. 양평다문월드메르디앙은 16세대이며 준공일은 2022.08.12입니다.
- 도로. 건물 북서측·동측으로 중로 및 소로 등의 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 임지혜의 보증금이 미상입니다. 이 금액을 확인하지 않고는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당 후 남는 보증금이 있는지 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 표면가와 실질취득가 구분. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 91.3%지만, 임차인 인수액이 더해지면 비교 결과가 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.9%이므로 과거 280,000,000원 거래나 전체 평균 255,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래도 2건이므로, 거래 표본이 많지 않다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.1억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
현재 최저가는 210,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 70%까지 내려왔고, 최신 실거래 230,000,000원보다 낮습니다. 하지만 시장도 이미 -17.9% 하락했고, 무엇보다 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인 임지혜의 보증금이 미상입니다. 이 사건은 “얼마나 유찰됐느냐”보다 “임차보증금 중 얼마가 낙찰자에게 남느냐”가 먼저입니다. 등기부 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차인의 인수액을 확인하기 전까지는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건입니다.
