수원지방법원 2025타경30884. 양평읍 백안리 ‘양평벽산블루밍아파트1단지’ 104동 4층 403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 집합건축물대장 도면상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 현관, 발코니, 대피공간 구조입니다. 현재 소유자는 현상철이고 2015.09.18. 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 261,600,000원이 말소기준입니다.
그 뒤 2021년 근저당과 전세권, 2024년 삼성카드 가압류, 2025년 경매개시결정과 국민행복기금 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이번 사건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 건수 자체보다 선순위 국민은행 근저당 하나를 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30884 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 백안리 875 양평벽산블루밍아파트1단지 104동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 양평읍 중앙로167번길 60 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 114.89㎡ · 17층 건물 중 4층 |
| 내부 구조 | 방4 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 파우더룸 · 현관 · 발코니 · 대피공간 |
| 소유자 | 현상철 (2015.09.18. 거래가 305,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2010.08.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 국민은행 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.09.18. 을구 1번 국민은행 근저당입니다. 이후 2021.11.19. 설정된 130,000,000원 근저당과 5,000,000원 전세권, 2024.10.11. 삼성카드 가압류 22,721,589원, 2025년의 경매개시결정과 국민행복기금 가압류 20,068,886원은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 70.1%
동일면적 114.89㎡ 실거래는 총 12건이 확인되며, 과거 전체 평균은 342,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 339,500,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 114.89㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 114.89㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 114.89㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 114.89㎡ | 5 | 327,000,000원 |
| 2025.01 | 114.89㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2025.01 | 114.89㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 114.89㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2024.03 | 114.89㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2024.01 | 114.89㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 114.89㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 114.89㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 114.89㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 114.89㎡ | 6건 | 339,500,000원 |
현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 339,500,000원의 70.1%입니다. 최신 거래인 2025.07의 330,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 즉 이번 회차는 신건 감정가가 아니라 한 차례 유찰된 가격에서 실거래 대비 할인 폭이 실제로 발생한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 261,600,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 근저당 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,721,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 20,068,886원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 439,390,475원 중 예상 배당액은 233,868,000원이며, 미배당액은 205,522,475원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 205,522,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 275,922,875원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 325,203,155원 | 0원 |
유찰이 추가되면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 매수자의 실질취득비용도 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백안교차로 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근 간선도로 이용은 대체로 무난하며, 버스정류장 위치와 노선을 고려한 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 단지 내 도로는 북서측 중앙로167번길과 연결되고, 서측 백운길·남측 중앙로·북측 경강로(국도6호선)로 이어집니다.
- 단지. 블루밍1단지 487세대, 2010.08.26. 사용승인입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비, 도시가스 공급설비가 있으며 개별난방입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,588,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·임차 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.09.18. 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 최근 거래 우선. 2022.05의 430,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 339,500,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -1.6%이므로 향후 가격을 과거 최고가 기준으로 낙관해서는 안 됩니다.
- 4층 개별성. 실거래에는 1층부터 17층까지 다양한 층이 섞여 있으므로 4층 403호의 향·조망·내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 내부 구조 재확인. 감정평가상 내부구조는 집합건축물대장 도면을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태는 입찰 시 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 현장 확인이 남은 가격형 물건”
이 사건은 등기만 보면 기준점이 명확합니다. 2015.09.18. 국민은행 근저당 이후의 근저당, 전세권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 238,000,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 다릅니다. 감정가 340,000,000원에서 한 번 유찰되어 238,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 339,500,000원의 70.1%입니다. 최신 실거래 330,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮아 가격 메리트가 수치로 확인되는 회차입니다.
다만 최근 가격 추세가 -1.6%이고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리구조 양호·가격 경쟁력 있음, 단 실제 점유와 내부 상태 확인 후 입찰가 결정입니다.
