20,358,000원
서울서부지방법원 2024타경58974. 홍은동 경원탑스빌 1층 102호, 전용 60.21㎡ 다세대주택입니다. 감정가 237,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 20,358,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 감정가 대비 91% 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준일인 2021.11.01.보다 앞선 2021.07.05. 전입·점유를 갖춘 임차인 신형욱의 보증금이 246,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 떠안기 때문입니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 766,444원을 뺀 19,591,556원만 신형욱에게 배당됩니다. 남는 보증금 226,408,444원이 인수액이며, 최저가와 합친 실질취득액은 246,766,444원입니다. 최저가가 싸지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 12회·13회 유찰을 기다려도 총부담은 약 2.47억원에서 거의 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경58974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15, 1층 102호 (홍은동, 경원탑스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.21㎡ · 안방·침실2·거실·주방/식당·욕실2·발코니2·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상4층 · 사용승인 2012.08.29 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박경남 (2021.07.21. 거래가 246,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 20,358,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,461,545원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
말소기준은 2021.11.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후 등기된 수원시 압류, 국세 압류, 현재 경매개시결정과 2025년 압류는 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당과 과거 가등기·강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소됐습니다.
그러나 신형욱은 임대차계약 2021.06.04., 확정일자 2021.06.07., 주민등록·점유개시 2021.07.05.로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.08.10. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 보증금 246,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다. 임차권등기 자체가 매각으로 지워지는 것과 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신형욱 | 주택전부 | 246,000,000원 | 2021.07.05 2021.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 226,408,444원 |
| 김윤석 | 102호 전부 | 5,000,000원 | 2024.04.02 확정일자 없음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 2.47억으로 비교해야 한다
경원탑스빌 전용 60.21㎡ 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.06.의 137,000,000원이며, 최근 기준 평균도 137,000,000원입니다. 과거 2021.07. 거래 246,000,000원과 2022.04. 거래 240,000,000원에 비해 최근 가격 추세는 -43.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 60.21㎡ | -1층 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 60.21㎡ | 2층 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 60.21㎡ | 1층 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.21㎡ | 3건 | 207,666,666원 |
| 최근 기준 | 60.21㎡ | 1건 | 137,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 246,766,444원은 최근 기준 가격보다 109,766,444원 높고, 최근 시세의 180.1%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 207,666,666원보다도 높습니다. 최저가만 보면 최근 시세의 14.9%지만, 실제 매수인의 총부담으로 보면 시세보다 현저히 높은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,444원 |
| 1. 임차인 신형욱 보증금 | 246,000,000원 | 19,591,556원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,461,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 신형욱 미배당 | - | 226,408,444원 |
현재 배당계산은 집행비용을 반영했으며 당해세와 임차인 최우선변제에 따른 실제 순위·금액은 달라질 수 있습니다. 당해세가 선순위로 차감되면 신형욱의 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 20,358,000원 | 226,408,444원 | 246,766,444원 |
| 12회 유찰 시 | 16,286,400원 | 230,406,755원 | 246,693,155원 |
| 13회 유찰 시 | 13,029,120원 | 233,605,404원 | 246,634,524원 |
12회 유찰 시 매각가는 16,286,400원으로 내려가지만 인수액은 230,406,755원으로 증가해 실질취득은 246,693,155원입니다. 13회 유찰 시에도 실질취득은 246,634,524원입니다. 유찰을 더 기다리는 것만으로는 가격 문제가 해결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 안방·침실2·거실·주방/식당·욕실2·발코니2·현관 구조입니다.
- 위치. 정원여자중학교 북서측 인근이며 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설과 노변상가가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생설비와 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 8.3회, 매각률은 12.5%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰대금과 합산. 현재 회차 기준 총부담은 20,358,000원이 아니라 246,766,444원입니다.
- 당해세 확인. 압류 5건 가운데 당해세가 먼저 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 신형욱 권리 원본 대조. 임대차계약일, 전입·점유개시일, 확정일자, 임차권등기와 배당요구, 보증금 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 현재 점유와 명도. 김윤석은 102호 전부의 임차인으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 과거 240,000,000원·246,000,000원 거래보다 최신 137,000,000원과 -43.6% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.47억원으로 유지됩니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 세금 체납과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,035만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 8.59%까지 내려간 최저가도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 신형욱의 보증금 246,000,000원입니다. 현재 회차에서 19,591,556원만 배당되고 226,408,444원이 남아, 매수인의 실질취득액은 246,766,444원이 됩니다.
반면 최신 거래와 최근 기준 시세는 137,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -43.6%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나므로 총부담은 거의 줄지 않습니다. 압류된 세금이 우선 차감되면 부담이 더 커질 가능성도 있습니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 최근 시세의 180.1%입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.
