수원지방법원 2025타경31000. 경기도 양평군 강상면 병산리의 양평현대성우아파트3단지, 302동 12층 1203호입니다. 전용면적은 84.9088㎡, 단지는 250세대이며 2010년 4월 21일 준공됐습니다. 소유자 김계선은 2019년 8월 12일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 249,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 200,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.

그 뒤 삼성카드·하나카드·경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류가 차례로 들어왔고, 우리은행 승계인의 임의경매가 개시됐습니다. 중요한 것은 채권자가 여러 곳이라는 사실보다 그 권리들이 언제 설정됐는지입니다. 현재 확인되는 가압류는 모두 2019년 우리은행 근저당보다 늦게 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당받지 못한 채권액이 남더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 4건 모두 소멸

현재 말소기준권리는 2019년 8월 12일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성카드 17,704,865원, 하나카드 6,697,536원, 경기신용보증재단 11,160,000원, 신용보증기금 18,736,127원의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 우리은행의 근저당권과 현재 임의경매개시결정등기 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거 국민은행 근저당권은 2019년 5월 31일 해지로 이미 말소됐습니다. 신용보증기금이 신청했던 2024년 9월 5일 강제경매개시결정도 2025년 4월 3일 취하로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 인수해야 할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.9%

비교 대상은 양평현대성우(3단지)의 전용 84.91㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 257,636,363원(11건)입니다. 전체 거래 평균 257,583,333원과 큰 차이는 없지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

최근 실거래 가격은 246,000,000원~290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,700,000원은 최근 12개월 평균보다 74,936,363원 낮고, 그 평균의 70.9%에 불과합니다. 최신 거래인 2026년 5월 290,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더욱 큽니다.

가격 추세도 확인할 필요가 있습니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +0.2%로, 급격한 하락 신호보다는 사실상 보합에 가까운 흐름입니다. 따라서 과거 고가 거래만으로 할인율을 부풀린 상황과는 구분됩니다. 다만 최신 거래 한 건의 높은 가격을 모든 세대에 그대로 적용해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에 잔여 매각대금을 배당하는 구조입니다. 근저당 채권액에는 등기상 채권최고액을 사용했습니다. 실제 확정채권액과 최종 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

총 채권액 254,498,528원 · 채권자 예상배당 179,342,200원 · 미배당 75,156,328원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 배당·취득 시나리오

현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰을 가정하면 2회 유찰 시 감정가의 49%, 3회 유찰 시 34.3%까지 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 후순위 채권의 미배당액은 늘어나지만, 확인된 매수인 권리 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.

추가 유찰은 가정된 회차별 가격이며 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다. 각 회차의 채권 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 취득세·등기비용·관리비·수리비·명도비용은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 현황 기준)

• 단지 규모. 양평현대성우(3단지)는 250세대 아파트단지입니다. 준공일은 2010.04.21이며, 본 물건은 302동 12층, 전용 84.9088㎡입니다. 중소규모 단지인 만큼 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하지 않는 것이 좋습니다.
• 실거래 가격대. 동일 면적 거래 12건의 가격 범위는 246,000,000원~290,000,000원입니다. 거래가격 편차가 있으므로 층·향·내부 상태 등 개별 차이를 확인해야 합니다.
• 거래 추세. 최근 12개월 평균은 257,636,363원이며, 최근과 이전 거래를 비교한 추세는 +0.2%입니다. 뚜렷한 하락세보다는 보합권으로 해석되지만, 최근 거래의 누적 여부를 계속 점검할 필요가 있습니다.
• 토지 현황. 토지이용상황은 아파트, 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다. 토지면적은 19,262.7㎡, 공시지가는 972,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이 포함됩니다. 자연보전권역과 수질보전특별대책지역 등 환경·개발 관련 지정사항도 존재합니다.
• 환경규제. 한강 수변구역과 하수처리구역 저촉, 배출시설설치제한지역 등 여러 규제 항목이 확인됩니다. 이는 곧바로 기존 아파트 사용 불가를 뜻하지는 않지만, 향후 증축·개발 등과 관련된 사항은 별도 확인해야 합니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 50.0%로 나타납니다. 가격 경쟁력 외에 응찰자 수요와 명도·매도에 필요한 기간도 투자 판단에 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.08.12 우리은행 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 실제 점유관계. 현재 확인된 임차인은 없지만, 소유자가 실제 거주하는지, 제3자가 점유하는지 단정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 현장 상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 응찰가 상한. 현재 최저가 182,700,000원과 최근 12개월 평균 257,636,363원 사이에 가격 차이가 존재합니다. 다만 실제 낙찰가가 상승하면 그 차이는 줄어듭니다. 취득 부대비용을 포함한 총투입액 기준으로 판단하세요.
• 최신 실거래 검토. 2026.05 거래가는 290,000,000원이지만, 다른 거래는 246,000,000원부터 분포합니다. 최고가 한 건이 아닌 최근 평균과 개별 거래를 함께 기준으로 삼으세요.
• 내부 상태·명도. 실제 점유자, 내부 수리 필요성, 인도·명도 비용을 확인해야 합니다. 점유관계에 따라 취득 이후 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 당해세·우선변제채권을 별도로 확인하세요. 예상배당 계산만으로 모든 비용 위험이 해소되지는 않습니다.
• 매각기일·서류 재확인. 매각기일은 2026.10.28입니다. 진행·변경·취하 여부와 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 시세의 70.9%”

이 물건의 장점은 권리구조와 가격이 모두 비교적 명확하다는 점입니다. 2019년 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인이 없어 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 배당에서 75,156,328원이 부족하더라도 그 금액을 매수인 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

가격도 눈여겨볼 만합니다. 1회 유찰 후 최저가 182,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 257,636,363원의 70.9%입니다. 최신 거래는 290,000,000원이고, 최근 가격 추세도 +0.2%로 뚜렷한 하락세는 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준으로는 실거래 대비 가격 경쟁력이 확인됩니다.

다만 250세대 단지의 환금성, 실제 점유·명도, 관리비, 내부 상태와 응찰 경쟁에 따른 낙찰가 상승은 별개의 문제입니다. 권리는 양호, 현재 최저가의 가격 경쟁력도 양호. 최종 승부는 실제 낙찰가와 취득 후 추가비용 관리에 있습니다.