수원지방법원 2025타경31099. 경기도 이천시 신둔면 수광리의 우림파크빌 104동 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택 1개 호이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층에 해당합니다. 소유자 김석현은 2020년 4월 28일 소유권을 취득했고, 같은 날 경서농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 204,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 해당 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

눈에 띄는 것은 가격 변화입니다. 감정가 253,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 86,779,000원입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 감정가 자체가 현재 매매시장에서 실현 가능한 가격이라는 보장은 없습니다. 특히 이 물건은 실제 거래가격을 직접 비교할 근거가 없고, 점유 및 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율과 투자수익 가능성을 구분해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

권리관계의 중심은 2020년 4월 28일 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 압류 3건과 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 앞서 설정된 의왕신용협동조합 근저당권은 2020년 4월 28일 이미 말소된 상태입니다. 후순위의 도이치파이낸셜주식회사 및 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 역시 말소 기록이 확인됩니다.

② 임차·점유 — 인수 산정 0원과 명도 위험은 별개

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 내부구조 및 이용상황도 건축물관리대장 현황도면과 탐문을 바탕으로 판단했습니다.

따라서 확인된 임차인이 없다는 것과 실제 임차인 또는 점유자가 없다는 것은 다릅니다. 전입일, 확정일자, 보증금, 점유 개시 시점 등이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능성과 보증금 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 86,779,000원으로 감정가 253,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 주변의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않았습니다. 때문에 현 단계에서는 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 매각조건이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 인수액은 현재 권리분석 산정값으로, 점유·임대관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,779,000원 가정)

현재 매각가 기준으로 집행비용 1,962,022원을 제외한 84,816,978원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 204,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 119,183,022원이며, 소유자에게 남는 금액은 없습니다.

여기서 주의할 점은 채권최고액과 실제 확정 채권액은 동일한 개념이 아니라는 것입니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 계산치일 뿐 실제 채무 잔액이나 매수인 부담액을 뜻하지 않습니다. 또한 신청채권 청구액은 156,991,152원으로 별도로 기재되어 있으므로, 실제 채권 잔액과 배당채권자의 동일성 및 배당순위는 원본으로 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰해도 미배당이 곧 인수는 아니다

각 시나리오에서 선순위 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 말소기준권리가 매각으로 소멸하는 원칙에 따라 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수 산정액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 미확인 점유·임차관계에 따른 별도의 인수 가능성은 남아 있으므로, 실제 취득비용을 낙찰가만으로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 환경. 이천시 신둔면 수광리 소재 신둔초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 석재붙임 외벽과 샷시 창호 등이 확인됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 공동현관설비 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로와 토지. 완경사지를 조성한 부정형 주거용 건부지로, 남서측 및 남동측에 각각 약 6m, 4m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역과 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 준보전산지 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못한 점은 별도로 고려해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실제 매수 수요나 환금성을 확인할 최근 거래가격 근거가 부족하므로, 향후 매각·재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 실거래 시세 확인. 인근 유사 면적·건축연도·층수의 최근 실거래를 확인하고, 최신 거래가격과 최근 12개월 가격 흐름을 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유자와 임대관계 확인. 현장조사상 폐문부재로 실제 거주자와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 확정일자, 점유 형태 및 관련 서류를 확인해 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 최신 등기사항 확인. 을구 7번 근저당권의 말소 표기와 7-1번 이전기록의 관계, 압류 3건 및 경매개시결정의 현황을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 및 배당 검토. 이천시장·이천시 압류에 포함된 세금의 성격과 우선순위를 확인하고, 채권최고액 기준 예상배당과 실제 확정채권액을 구별해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 폐문부재로 내부 육안 확인이 이뤄지지 않았습니다. 누수, 설비, 마감상태 및 수선비용 등을 입찰가격에 반영할 필요가 있습니다.
• 명도와 관리비. 현재 점유자가 확인되지 않아 명도비용과 절차를 확정할 수 없습니다. 관리비 체납 여부와 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비도 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오와 자금계획. 현 최저가 86,779,000원뿐 아니라 추가 유찰 가정가격도 검토하되, 취득 관련 세금·명도·수선·보유비용을 반영한 총투입금을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최종 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 가치

이천 우림파크빌 401호는 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 253,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 86,779,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 말소 구조가 명료하다는 이유만으로 안전한 투자가 완성되는 것은 아닙니다. 이 물건의 가장 큰 미확인 요소는 실제 시장가격과 점유관계입니다. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으며, 최근 거래가격과 비교할 근거도 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 관련 압류에 따른 배당 변동 가능성도 존재합니다.

따라서 결론은 권리 소멸 구조는 대체로 양호하지만, 가격·점유 검증 전 입찰은 보류입니다. 현재 최저가가 실제 시세보다 충분히 낮은지, 인수할 임차보증금이 없는지, 예상 수선·명도비용까지 포함해도 경제성이 있는지를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실질취득비용과 실제 시장가치의 차이입니다.