177,100,000원
수원지방법원 2025타경31099. 이천시 신둔면 수광리 우림파크빌 104동 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김석현이며, 2020.04.28. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받은 날 경서농업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 이천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 곧바로 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부 육안확인이 불가능했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인은 없더라도, 점유자·전입·확정일자 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31099 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 수광리 314-2 우림파크빌 104동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 신둔면 경충대로3150번길 14-19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 156,991,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
핵심은 2020.04.28. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고 채무자는 김석현입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있으며, 이후 2022.12.05. 이천시장 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정, 2025.04.10. 및 2025.12.23. 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
또 하나 확인할 부분은 후순위 근저당 이력입니다. 도이치파이낸셜주식회사 36,000,000원, 앤알캐피탈대부주식회사 46,800,000원, 주식회사넥스젠파이낸스대부 63,700,000원 등의 설정 이력이 있고 앞의 두 권리와 넥스젠파이낸스대부 근저당은 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.01.27. 주식회사씨엔에스대부로 7번 근저당 이전 등기도 확인되므로, 최신 등기사항전부증명서에서 최종 존속·말소 상태를 원본 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다
감정가는 253,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 177,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 75,900,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 177,100,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 위치는 신둔초등학교 남측 인근입니다. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 환경과 대중교통 사정은 모두 보통으로 평가돼 있습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 동일 건물·인근 다세대의 최근 매매 사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 204,000,000원 | 173,820,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형은 근저당 채권최고액 204,000,000원을 기준으로 하며, 현재 회차에서는 30,179,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 30,179,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 82,565,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 119,183,023원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건 내 제4층 제401호입니다.
- 입지. 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 신둔초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·공동현관설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사지를 조성한 부정형지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 3건의 세목·금액·법정기일을 확인해 당해세가 실제로 존재하는지 검토해야 합니다.
- 최신 등기부 대조. 2026.01.27. 씨엔에스대부로의 근저당권 이전 기재를 포함해 후순위 권리의 최종 존속·말소 상태를 확인해야 합니다.
- 가격조사 선행. 현재 최저가 177,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격을 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 육안확인이 불가능해 건축물관리대장 현황도면과 탐문을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부상태에 따른 수리비 변수를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 확인할 것이 남았다”
이 사건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2020.04.28. 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 177,100,000원에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리 말소 = 전체 리스크 해소는 아닙니다. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였으며, 세금 압류가 3건 존재합니다. 여기에 비교 실거래 근거가 없어 현재 가격이 시장 대비 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 말소구조는 확인, 점유·세금·가격은 추가검증”으로 보는 것이 적절합니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 입찰 전 원본 확인과 현장 시세조사가 더 중요한 사건입니다.
