수원지방법원 2025타경31608. 이천시 신둔면 수광리 레이캐슬 104동 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 81,340,000원이라는 낮아진 최저가가 아닙니다. 서연지는 2021.11.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25이며, 2023.11.17 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권은 2021.12.15 설정됐기 때문에 서연지의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 81,340,000원에서 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 서연지에게 배당되는 것으로 계산돼, 남는 보증금은 130,524,120원입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 211,864,120원에 이릅니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 서연지에게 돌아가는 배당액이 함께 줄고 매수인 인수액이 커지는 구조라, 총 취득부담은 약 2.1억원 수준에 고정되는 성격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31608 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 수광리 135-49 레이캐슬 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·욕실2·주방/식당 등 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김영훈 (2021.11.15 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.15 을구 5번 · 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 융창상호저축은행과 신한은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2021.12.15 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023년 하나은행이 임의경매를 신청했다가 해당 경매개시결정은 말소됐고, 2025.08.21 서연지의 강제경매개시결정과 2025.09.12 이천시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은석 | 2021.11.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서연지 | 2021.11.10 | 210,000,000원 | 2021.10.25 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
서연지는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권자로, 2023.11.17 배당요구를 했고 보증금 210,000,000원에 대한 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 반면 유은석은 2021.11.10 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 유은석을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금·점유관계와 서연지와의 관계를 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.1억원 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 서연지 인수액 | 낙찰가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 130,524,120원 | 211,864,120원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 154,486,884원 | 211,424,884원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 171,260,819원 | 211,117,419원 |
최저가만 보면 감정가 166,000,000원의 49%까지 떨어진 물건이지만, 그 가격 하락분은 서연지 보증금의 미배당 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 56,938,000원에 인수액 154,486,884원, 4회 유찰 시에도 낙찰가 39,856,600원에 인수액 171,260,819원이 붙습니다. 따라서 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 서연지 보증금 | 210,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서연지 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 서연지 보증금 중 79,475,880원이 배당되고, 부족분 130,524,120원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방3·욕실2·주방/식당 등의 구조입니다.
- 입지. 신둔면 행정복지센터 남동측 인근으로 간선도로변 근린생활시설, 단독주택·다세대 등 공동주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 81,340,000원 낙찰가에 서연지 인수액 130,524,120원을 더한 약 211,864,120원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 211,424,884원, 4회 유찰 시 211,117,419원으로 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 서연지 임차권 원본 확인. 계약일 2021.10.23, 확정일 2021.10.25, 전입·점유 2021.11.10, 임차권등기 2023.11.17과 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유은석 점유관계 확인. 전입일은 2021.11.10이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실제 임대차계약과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 서연지·유은석 관계 확인. 동일한 전입일이 확인되므로 각각 독립된 임차인인지, 세대 또는 점유관계가 어떻게 구성돼 있는지 현장과 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당추정에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,134만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다는 사실만 보면 싸게 보이기 쉽습니다. 그러나 서연지의 보증금 210,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하므로 실제 부담은 전혀 다른 모습입니다. 현재 회차의 실질취득은 약 211,864,120원, 3회 유찰 시에도 211,424,884원, 4회 유찰 시에도 211,117,419원입니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라가는 구조입니다.
여기에 유은석이라는 별도 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 임차위험도 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 1.66억에서 8,134만원으로 싸진 다세대”가 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 약 2.1억원대로 유지되는 다세대”로 보는 것이 정확합니다. 가격 판단은 반드시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
