수원지방법원 여주지원 2025타경31608. 경기도 이천시 신둔면 수광리의 레이캐슬 104동 202호, 4층 다세대주택의 2층 호실입니다. 감정가는 166,000,000원인데 세 차례 유찰을 거치며 최저매각가가 56,938,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 등기와 임차관계를 함께 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다.

이 물건에는 2021년 11월 10일 전입한 서연지의 임차권등기가 있습니다. 확정일자는 2021년 10월 25일이고 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준인 하나은행 근저당권 설정일(2021년 12월 15일)보다 임차인의 전입과 확정일자가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

더욱 주의할 점은 유은석이라는 별도 전입자가 확인된다는 것입니다. 유은석은 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자 등이 알려지지 않아 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다. 서연지의 보증금만 계산해도 취득 부담이 2.1억원을 넘는데, 추가 임차권리까지 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

말소기준은 을구 5번, 2021년 12월 15일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 주식회사제주와이에이치물류입니다. 이 근저당권 자체와 후순위 강제경매개시결정, 이천시 압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2016년 설정된 융창상호저축은행과 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

그러나 임차권등기가 근저당보다 늦게 이루어졌다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다. 서연지의 전입일은 2021.11.10., 확정일자는 2021.10.25.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.11.17.에 등기된 임차권에는 이러한 선행 임대차 사실이 기재돼 있으며, 매각물건명세서가 매수인 인수 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 문제와 미배당 보증금의 매수인 인수 문제를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 임차권과 미상 점유자

실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 다만 두 사람의 임대차 관계가 서로 독립적인지, 동일한 점유 또는 계약과 관련되는지 확인되지 않았으므로 보증금을 임의로 중복 합산하지 않습니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득이 내려가지 않는 이유

현재 최저매각가인 56,938,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,424,884원을 제외한 55,513,116원이 서연지의 보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 보증금 210,000,000원 중 나머지 154,486,884원은 매수인에게 인수됩니다.

한 차례 더 유찰되어 낙찰가가 39,856,600원으로 내려가더라도, 추정 인수액은 171,260,819원으로 오릅니다. 다섯 차례 유찰 시 낙찰가 27,899,620원에서도 추정 인수액은 183,002,573원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

각 회차의 예상배당·인수 추정치를 단순 합산한 비교입니다. 현재 회차와 향후 회차 모두 실제 낙찰가가 해당 최저매각가와 같다는 가정이며, 배당순위 변동·추가 권리·유은석 관련 위험은 반영하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)

예상배당은 추정치입니다. 서연지의 임차보증금과 강제경매 신청채권은 동일인에 관한 표시이므로 독립적인 보증금 채권으로 이중 계산하지 않습니다. 하나은행 금액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당액과 구분되며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 신둔면 수광리 신둔면 행정복지센터 남동측 인근입니다. 간선도로변 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 농경지가 혼재하는 면소재지로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 호실로, 방 3개·욕실 2개·주방/식당을 갖춘 다세대주택입니다. 위생·급배수·냉난방·도시가스 및 출입구 보안개폐시설이 있습니다.
• 접도. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 단지 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 실제 매매거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 시세와 매각 소요기간을 정량 평가하기 어렵습니다. 주변 주거·농경지 혼재 입지와 다세대주택이라는 용도를 고려해 실제 거래사례와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 조건 확인. 매각물건명세서의 서연지 임차권등기 인수 조항을 원본으로 확인하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인 부담임을 자금계획에 반영하세요.
• 유은석 관련 사실관계. 전입일은 선순위이지만 보증금·확정일자 및 독립적인 임대차계약 여부가 미상입니다. 주민등록 관계, 점유자, 임대차계약서를 대조해 추가 인수 위험을 검토해야 합니다.
• 서연지 채권의 중복 여부. 임차보증금과 강제경매 신청채권을 중복 합산하지 말고, 임차권과 경매 신청의 실질적 채권 관계를 확인하세요.
• 회차별 실질취득 계산. 현재 추정액 211,424,884원뿐 아니라 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질 부담이 약 2.1억원에서 크게 내려가지 않는다는 점을 고려하세요.
• 실거래 시세 검증. 인수액을 포함한 실질취득 부담을 실제 동일·유사 다세대 거래가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 최저가 할인율만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유·명도·관리비. 실제 점유자와 퇴거 조건, 미납 관리비 및 인도 절차를 확인하세요. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류, 배당요구 내역 및 세금 관련 사항을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “5,693만원짜리 집이 아니라 2.1억원 이상 부담하는 집”

세 차례 유찰돼 최저매각가가 56,938,000원까지 떨어졌다는 숫자는 눈길을 끕니다. 하지만 이 경매의 경제적 실체는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 구조에 있습니다. 서연지의 보증금 210,000,000원을 기준으로 현재 실질취득 추정치는 211,424,884원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 증가하므로 실질 부담은 크게 줄지 않습니다.

여기에 또 다른 전입자 유은석의 보증금과 권리관계도 미상입니다. 실제 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 166,000,000원을 넘는 취득 부담을 감수할 가격적 근거도 충분하지 않습니다. 3회 유찰이라는 사실보다 대항력 임차인의 인수 구조와 미확정 점유 위험이 훨씬 중요합니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰 비추천입니다. 서연지의 보증금 인수 구조가 유지되는 한 추가 유찰만으로 가격 경쟁력이 확보되기 어렵습니다. 유은석의 권리관계가 명확하게 확인되고 실제 거래 시세를 통해 전체 취득비용의 타당성이 검증되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.