* 인수 실질 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 배당계산상 부족분은 46,208,000원입니다. 확약은 남인아의 보증금에 관한 것으로, 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
서울서부지방법원 2024타경61543. 은평구 갈현동 고은명가 2층 204호, 전용 29.5㎡ 다세대주택입니다. 소유자 백태정은 2021년 7월 거래가 220,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 같은 달 설정된 강미옥의 근저당권이며, 채권최고액은 230,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 단순히 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차인 남인아는 근저당권 설정 이전에 주민등록을 마쳤으며, 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다. 따라서 선순위 대항력과 보증금 배당 부족분이 핵심입니다. 보증기관의 확약으로 주된 인수위험을 해소할 근거가 있지만, 실제 입찰에서는 확약서 원본과 매각물건명세서의 조건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15, 2층204호 (갈현동, 고은명가) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.5㎡ · 4층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2016.09.02 준공 · 16세대 |
| 소유자 | 백태정 (2021.07.19 소유권이전 · 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 | 215,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,000,000원 (감정가 80% · 13회 유찰 표기) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,946,300원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 · 을구 5번 · 강미옥 근저당권 · 채권최고액 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
남인아와 이관민이 실제 임차인으로 확인됩니다. 별도로 기재된 보증공사는 남인아 보증금의 대위·승계 신고이므로 독립된 임차인으로 계산하거나 보증금 215,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
|
남인아 건물 전유부분 204호 전부 |
215,000,000원 |
전입 2020.09.24 확정 2020.08.28 배당요구 2022.10.20 |
대항력 있음
우선변제 가능
확약 적용 룰상 미배당 46,208,000원 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
|
이관민 주거 |
500,000원 |
전입 2023.07.21 확정 2023.12.04 배당요구 2024.10.22 |
대항력 없음
우선변제 순위 확인
선순위 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
보증기관 대위·승계 신고: 보증공사 → 남인아 보증금 215,000,000원. 별도 보증금이나 추가 임차인으로 산입하지 않습니다. 이관민의 우선변제 순위는 별도 확정되지 않았으며, 대항력은 말소기준권리 이후 전입으로 없음으로 분류됩니다.
이에 따라 해당 확약이 유효하게 적용되면 남인아 보증금의 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단합니다. 이는 보증금을 전액 배당받는다는 의미가 아니라, 미배당액에 관한 매수인 인수위험을 확약으로 해소한다는 의미입니다.
확약이 적용되지 않는 경우의 단순 합산 취득부담은 172,000,000원 + 46,208,000원 = 218,208,000원입니다. 이는 집행비용 추정액 3,208,000원이 반영된 배당 부족분을 합산한 결과로, 보증금 215,000,000원보다 집행비용 상당액만큼 큽니다. 따라서 확약이 없는 인수형 구조에서는 최저가가 하락해도 미배당 인수액이 늘어나 실질 부담이 보증금 수준에 고정됩니다.
확약 미적용 시 가격 비교 기준은 최저가 172,000,000원이 아니라 실질취득부담 218,208,000원입니다. 확약 적용 시에는 해당 보증금의 인수를 실질 0원으로 처리하며 최저가 172,000,000원을 기준으로 비교합니다.
이관민은 남인아의 확약 대상에 포함되지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이고 대항력 없음으로 확인되어 선순위 보증금 인수 대상으로 분류하지 않습니다. 명도와 실제 점유 상태, 별도의 배당 순위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가 80%여도 가격 메리트는 없다
고은명가의 동일 면적 거래는 2건 확인됩니다. 거래가 220,000,000원이었던 2021년 기록과 140,000,000원이었던 2023년 기록입니다. 두 거래의 전체 평균은 180,000,000원이지만, 과거의 높은 거래가가 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.5㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 29.5㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.5㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
| 제시된 최근 비교값 | 29.5㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
확인된 과거 거래에서는 2021.07의 220,000,000원에서 2023.07의 140,000,000원으로 36.4% 하락했습니다. 이는 두 과거 거래를 비교한 하락 추세이며, 2026년 현재에도 같은 하락률이 지속되고 있다는 뜻은 아닙니다.
최저매각가 172,000,000원은 전체 평균 180,000,000원의 95.6%이지만, 더 최근의 확인 거래 140,000,000원과 비교하면 122.9%입니다. 최근 비교 거래가보다 32,000,000원 높은 가격으로, 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
확약이 적용되지 않으면 실질취득부담은 218,208,000원으로 최근 비교 거래가와의 차이가 더욱 커집니다. 확약이 적용되어 인수액이 실질 0원이 되더라도 최저가 172,000,000원 자체가 최근 확인 거래보다 높다는 가격 문제는 그대로 남습니다.
같은 건물의 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 13.0회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다. 이 통계만으로 미래 매각 여부를 예측할 수는 없지만, 환금성과 가격 검토에서 보수적인 접근이 필요한 자료입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
예상 매각대금에서 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 남인아 보증금에 배당되는 계산입니다. 보증기관의 승계 신고를 별도 보증금으로 더하지 않았으며, 확약에 따른 인수위험 해소와 배당액 자체는 구분합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
|
1. 남인아 보증금 우선변제 보증기관 승계분 중복 합산 제외 |
215,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 강미옥 근저당권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 엠메이드대부유한회사 가압류 | 10,450,161원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 235,946,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 청구금액은 배당계산상 기재된 금액으로, 남인아 보증금과 별개의 임차보증금이 아닙니다. 실제 배당액은 집행비용 확정, 조세채권 및 배당 순위 등에 따라 변동할 수 있습니다. 이관민의 보증금 배당은 별도 확정하지 않았습니다.
확약 적용 시 매수인 실질 인수: 0원*
확약이 적용되지 않는다면 위 부족분을 인수하는 구조이므로 최저가와 인수액을 합산해 실질 부담을 판단해야 합니다. 확약이 적용되면 배당 부족분은 여전히 존재하더라도 해당 금액의 매수인 인수위험은 해소되는 것으로 처리합니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
유찰로 최저가가 낮아지면 확약 적용 여부에 따라 매수인의 실질 부담이 다르게 움직입니다. 확약이 적용되지 않는 인수형 구조에서는 낙찰가 하락에 따라 보증금 미배당액이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 13회 유찰 감정가 80% |
172,000,000원 | 46,208,000원 | 0원* |
|
14회 유찰 시 감정가 64% |
137,600,000원 | 80,126,400원 | 0원* |
|
15회 유찰 시 감정가 51% |
110,080,000원 | 107,261,120원 | 0원* |
회차별 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 값입니다. 집행비용 추정액이 달라져 최저가와 룰상 인수액의 합계에도 차이가 있습니다. 확약이 적용되지 않을 때는 각 회차별 최저가와 인수액을 합산해야 합니다. 미래 회차의 매각조건은 실제 공고 확인이 필요합니다.
다만 실제 임차인은 2명이며, 확약은 남인아의 보증금에 한정됩니다. 이관민의 점유와 명도 문제까지 확약으로 해결된 것으로 볼 수는 없습니다.
전체 평균 180,000,000원 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 마지막 확인 거래가 2023년이므로 2026년 현재의 실제 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 선정고등학교 남측 인근입니다. 주위는 단독주택과 다세대주택 등 주거용 건물이 주를 이루고, 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 교통 접근성의 세부 평가는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 2016.09.02 준공된 16세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조에 치장벽돌마감 등으로 구성되며, 위생급배수설비·도시가스 난방설비·엘리베이터·주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 주거용 건부지이며 남측 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역이고 토지면적은 397.0㎡, 공시지가는 3,101,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 등 세부 제한은 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 과거 거래가 하락과 경매 평균 유찰 13.0회, 매각률 0.0%를 함께 고려해 매도 가능가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 본 물건 및 남인아의 보증금 전액에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약의 효력 및 이행 확인. 미변제 보증금의 매수인 인수 여부와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 및 관련 문서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 배제. 보증공사의 대위·승계 신고는 남인아 보증금과 중복 계산하지 않습니다. 신청채권 청구금액도 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실제 점유자 확인. 이관민의 실제 거주 여부, 인도 상태, 명도 일정과 비용을 확인해야 합니다. 남인아의 확약은 이관민에게 적용되지 않습니다.
- 배당 변동 검토. 집행비용·조세채권·최우선변제·배당 순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 확정적인 배당 결과로 취급하지 않아야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 마지막 확인 거래는 2023.07의 140,000,000원입니다. 매각기일에 가까운 실거래와 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 회차·최저가 대조. 13회 유찰로 표시되지만 최저가는 감정가의 80%입니다. 실제 매각기일, 최저매각가격 및 변경 여부를 법원 공고와 대조해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 내부 하자, 누수, 주차 사용 및 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 배당 관련 문서를 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 비싼 물건은 비싸다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금과 확약의 분리 판단입니다. 남인아의 보증금 215,000,000원에 대해 현재 최저가 기준 46,208,000원의 배당 부족분이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 그 효력이 확인되면 해당 보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다.
보증기관 신고는 중복 배제하고 실제 임차인은 2명으로 계산해야 합니다. 이관민은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 확약 대상이 아니므로 점유와 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
가격 판단은 더욱 보수적이어야 합니다. 감정가 215,000,000원에서 80%로 낮아진 최저가 172,000,000원조차 최근 확인 거래가 140,000,000원의 122.9%입니다. 과거 거래가 하락률은 36.4%이며, 마지막 확인 거래도 2023년으로 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 13회 유찰과 제한적인 거래 표본 역시 환금성 검토가 필요한 요소입니다.
결론적으로 확약의 효력이 확인되면 주된 권리 인수위험은 해소되지만, 현재 최저가에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 확약 원본 확인, 현재 시세 재검증, 실제 매각조건 대조가 가격과 권리 판단에 앞서 필요한 물건입니다.
