18,469,000원
서울서부지방법원 2024타경61543. 은평구 갈현동 고은명가 2층 204호, 대상면적 29.5㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 215,000,000원에서 최저가 18,469,000원으로 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 남인아는 2020.08.28. 확정일자를 받고 2020.09.24. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준 근저당권 2021.07.26.보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.
현 회차에서는 매각대금 18,469,000원 중 집행비용 732,442원을 제외한 17,736,558원이 남인아에게 배당됩니다. 보증금 잔액 197,263,442원은 매수인이 인수하므로, 낙찰가까지 합친 실질취득액은 215,732,442원입니다. 최저가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 추가 유찰이 가격 메리트로 곧바로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15, 2층 204호 (갈현동, 고은명가) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 29.5㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 204호 |
| 규모 / 사용승인 | 고은명가 16세대 · 2016.09.02. |
| 현재 소유자 | 백태정 (2021.07.19. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 18,469,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,946,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.07.26. 설정된 강미옥의 근저당권 230,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 남인아의 임차권등기 자체는 2022.10.20.로 말소기준보다 늦지만, 등기에 기재된 전입일 2020.09.24.와 확정일자 2020.08.28.이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 소멸권리로 처리할 수 없으며, 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 실제 임차인은 남인아·이관민 2명입니다. 남인아는 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자이고, 이관민은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남인아 | 204호 전부 주거·임차권등기 | 215,000,000원 | 2020.09.24. 2020.08.28. | 완료 2022.10.20. | 있음 | 있음 | 기관승계 없음 197,263,442원 인수 |
| 이관민 | 주거 | 500,000원 | 2023.07.21. 2023.12.04. | 완료 2024.10.22. | 없음 | 판정 미상 | 기관승계 없음 매수인 인수 없음 |
③ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 있는 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 남인아에게 돌아가는 배당금은 줄고 매수인 인수액은 커집니다. 실질취득액은 약 215,600,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 감정가의 8.59% | 18,469,000원 | 197,263,442원 | 215,732,442원 |
| 12회 유찰 시 감정가의 6.87% | 14,775,200원 | 200,890,754원 | 215,665,954원 |
| 13회 유찰 시 감정가의 5.50% | 11,820,160원 | 203,792,603원 | 215,612,763원 |
④ 시세 비교 — 최근 가격보다 75,732,442원 높다
고은명가 동일 면적 29.5㎡의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균 180,000,000원에는 2021.07.의 220,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.07.의 140,000,000원, 최근 12개월 평균 지표도 140,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 36.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.5㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2021.07 | 29.5㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.5㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
| 최근 지표 | 29.5㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
최저가 18,469,000원만 놓고 보면 최근 시세의 13.2%에 불과합니다. 그러나 실제 비교 기준인 실질취득 215,732,442원은 최근 시세 140,000,000원의 154.1%이며, 금액으로는 75,732,442원 높습니다. 전체 평균 180,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 거래 표본도 2건뿐이고 최근 추세가 하락하고 있어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 18,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,442원 |
| 1. 임차인 남인아 보증금 | 215,000,000원 | 17,736,558원 |
| 2. 근저당권 · 강미옥 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 10,450,161원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,946,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 732,442원을 먼저 공제한 뒤 남은 17,736,558원이 남인아에게 배당되는 가정입니다. 남인아의 미변제 보증금 197,263,442원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 204호입니다.
- 입지. 선정고등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택 등 주거용 건물이 주를 이루고 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터와 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 397.0㎡, 사다리형·완경사이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,101,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 동일 면적 거래가 2건에 그쳐 가격 비교 표본이 얇습니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 36.4% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 총취득 기준. 최저가 18,469,000원이 아니라 매수인 인수액을 포함한 실질취득 215,732,442원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 남인아 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 서류를 대조해 215,000,000원 보증금 및 미변제액을 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현 예상배당은 남인아에게 17,736,558원이 배당되는 가정입니다. 당해세 등 우선채권이 확인되면 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 강미옥 근저당권은 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 710호와 공동담보로 등기되어 있으므로 실제 채권 잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이관민은 대항력이 없지만 주거 점유자로 조사되었습니다. 현장 점유관계와 인도명령·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 평균은 140,000,000원이고 추세는 -36.4%입니다. 2021년 220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,846만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 18,469,000원이지만 매수인이 실제 부담하는 금액은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 남인아의 선순위 보증금 중 예상 미배당액 197,263,442원을 더하면 실질취득은 215,732,442원입니다. 최신 거래 140,000,000원보다 75,732,442원 높고, 최근 시세의 154.1%입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 약 215,600,000원대에 머뭅니다. 여기에 11회 유찰, 16세대의 작은 규모, 2건뿐인 거래 표본, 최근 -36.4% 하락 추세가 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상입니다. 권리구조를 반영하면 가격 메리트가 없는 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.
