160,800,000원
서울동부지방법원 2025타경51403. 강동구 천호동 에스아이팰리스 210호, 전용 17.48㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4회 유찰돼 감정가의 80%”라는 숫자가 아닙니다. 등기된 임차권자 채윤진은 2021.01.08. 전입·점유, 2020.12.10. 확정일자를 갖고 있어 2025.05.08. 강제경매개시결정보다 앞서는 대항력 있는 선순위 임차권자입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 160,800,000원에서 배당 뒤 남는 보증금 47,251,200원이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.26. 채윤진의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 채윤진의 미배당액은 계산상 47,251,200원이지만 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 문제는 그 밖에 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 1건이 따로 있다는 점입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 채윤진에게 적용되는 확약을 확대 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층 210호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.48㎡ · 10층 건물 내 2층 · 복층구조 |
| 사용승인 | 2020.10.14. |
| 소유자 | 이수국 · 2021.01.19. 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준은 2025.05.08. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.15. 채윤진의 주택임차권등기는 보증금 205,000,000원, 전입·점유 2021.01.08., 확정일자 2020.12.10.로 확인됩니다. 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권이지만, 2026.06.26. 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 채윤진 제2층 제210호 17.48㎡ 전부 | 205,000,000원 | 있음 → 포기 확약 | 있음 | 실질 0원* |
| 조사된 점유자 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
② 시세 비교 — 74.1%만 보고 ‘싸다’고 하기 어려운 이유
확인되는 에스아이팰리스 실거래는 2023.04. 217,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 14.56㎡, 대상 물건은 17.48㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래층도 8층이고 대상은 2층입니다. 따라서 현재 최저가 160,800,000원이 이 거래가의 74.1%라는 산술값은 확인되지만, 이를 그대로 “현재 시세보다 25.9% 싸다”는 식으로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 14.56㎡ | 8 | 217,000,000원 |
특히 이 물건은 주된 선순위 임차권이 확약으로 정리되기 때문에, 확인된 금액만 기준으로 한 실질취득은 현재 최저가와 같은 160,800,000원입니다. 이 금액은 실거래 217,000,000원보다 낮지만, 해당 실거래가 2023.04. 단 1건이고 대상 면적과도 불일치하므로 가격 가점을 크게 줄 근거는 부족합니다. 전체 29세대 규모에 경매 낙찰률도 18.75%, 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 채윤진 보증금 | 205,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 채윤진 보증금 미배당액은 47,251,200원입니다. 다만 2026.06.26. 확약으로 채윤진의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 80% | 160,800,000원 | 47,251,200원 | 채윤진 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 78,960,960원 | 채윤진 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 102,912,000원 | 104,328,768원 | 채윤진 실질 0원* |
* 위 0원 처리는 채윤진 임차권에 한정한 확약 효과입니다. 보증금·전입일 등이 미상인 별도 점유자의 인수 가능성까지 없애는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 대상은 2020.10.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 210호입니다. 복층구조로 조사됐습니다.
- 입지. 강동역(5호선) 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택 및 소규모 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 강동역 및 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방·위생·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 북측 및 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 지표. 에스아이팰리스는 29세대이며 경매 평균 유찰 횟수 3.2회, 낙찰률 18.75%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 채윤진 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 별도 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사·전입세대·점유관계를 확인해야 합니다.
- 74.1%를 할인율로 단정 금지. 비교 실거래는 2023.04. 217,000,000원 한 건이며 14.56㎡로 대상 17.48㎡와 면적이 다릅니다.
- 내부구조 확인. 복층구조이며 내부는 이해관계인 부재로 건축물현황도·외부 관측·탐문 등을 기준으로 조사돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2020.11.10. 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있으므로 등기 원문과 관련 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 확약은 강력하지만, 미상 점유자를 지우지는 못한다
이 물건은 표면만 보면 선순위 임차보증금 205,000,000원이 현재 최저가 160,800,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 배당 계산에서도 47,251,200원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 채윤진이 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 별도로 조사된 주거 점유자는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 시세 역시 217,000,000원이라는 숫자는 있지만 2023.04. 단 1건이고 14.56㎡로 대상 17.48㎡와 면적이 달라, 현재 최저가가 74.1%라는 이유만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 경매 낙찰률 18.75%까지 겹칩니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유와 취약한 시세 표본을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 사례입니다.
