서울서부지방법원 2024타경62683. 은평구 구산동 현대아트빌 4층 401호, 전용 52.23㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 39,428,000원으로 감정가 459,000,000원의 8.59%에 불과합니다. 그러나 임차인 윤대성은 2021.12.15. 전입·점유를 시작해 말소기준인 2023.08.28. 국 압류보다 앞서고, 확정일자도 2021.12.01.로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명이 존재합니다.
윤대성의 보증금은 304,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,109,704원을 먼저 차감하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 38,318,296원에 그치고, 나머지 265,681,704원은 매수인이 인수합니다. 결국 매수인의 지출은 최저가 39,428,000원이 아니라 39,428,000원 + 265,681,704원 = 305,109,704원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나는 만큼 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8, 4층401호 (구산동, 현대아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.23㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 2019.09.02. 사용승인 |
| 소유자 | 장용준 (2019.08.30. 매매 원인, 2020.06.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 39,428,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,498,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28. 갑구 5번 압류 · 국(서대문세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
말소기준은 2023.08.28. 국 압류입니다. 이후 등기된 은평구 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.22. 등기된 윤대성의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후이므로 매각으로 말소됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 304,000,000원 | 2021.12.15 | 2021.12.01 | 2023.12.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
윤대성은 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석해야 하며, 보증금 304,000,000원을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 39,428,000원이 아니라 305,109,704원
이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득입니다. 현재 회차에서는 305,109,704원이며, 추가 유찰이 진행되어 최저가가 내려가도 임차인 인수액이 반대로 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 39,428,000원 | 265,681,704원 | 305,109,704원 | 314,498,167원 |
| 12회 유찰 시 | 31,542,400원 | 273,425,363원 | 304,967,763원 | 314,498,167원 |
| 13회 유찰 시 | 25,233,920원 | 279,620,291원 | 304,854,211원 | 314,498,167원 |
비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 이 건물 경매 통계는 평균 유찰 8.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 가격 검토 역시 최저가 39,428,000원이 아니라 실질취득 305,109,704원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,109,704원 |
| 1. 임차인 윤대성 보증금 | 304,000,000원 | 38,318,296원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 314,498,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 추정입니다. 국세·지방세 및 공단 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인의 실제 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 265,681,704원보다 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 현대아트빌은 총 12세대 다세대주택이며, 본건은 전용 52.23㎡, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 도로·지형. 서측 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지는 남측 하향 급경사의 가로장방형 주상용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역에 포함되고 도로(사도)에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없고, 승강기·난방·급배수·위생설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 8.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 실질취득액 기준의 별도 매매가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재산정. 입찰 직전 예상 매각가에서 집행비용과 선순위 조세 배당을 반영해 윤대성 보증금의 실제 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 기준 변경. 최저가 39,428,000원이 아니라 실질취득 305,109,704원을 기준으로 인근 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 잔액 지급과 명도 협의의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2021.02.24. 등기된 민간임대주택 등록 표시의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 도로·규제 확인. 도로(사도) 접합, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용계획의 세부 제한을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 11회 유찰이나 감정가 대비 8.59%라는 숫자가 아닙니다. 윤대성의 보증금 304,000,000원이 최저가를 크게 초과하고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 인정된다는 점입니다. 현재 회차에서 임차인이 받지 못하는 265,681,704원은 매수인이 인수하며, 매수인의 실질취득은 305,109,704원입니다.
추가 유찰 시에도 최저가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 304,967,763원, 304,854,211원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 선순위 조세가 배당에서 차감되면 인수액이 더 늘어날 수 있습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 판단 기준은 실질취득액입니다. 11회 유찰·12세대 소규모 다세대·평균 유찰 8.6회·낙찰률 0.0%까지 고려하면, 권리와 환금성을 모두 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
