서울서부지방법원 2024타경62683. 은평구 구산동 현대아트빌 4층 401호 다세대주택입니다. 전용면적 표본상 대상 면적은 52.23㎡이고, 2019.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 장용준이며, 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 314,498,167원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 윤대성은 2021.12.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.01로, 2023.08.28 말소기준 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8, 4층401호 (구산동,현대아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 52.23㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 367,200,000원 (13회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,498,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건축 / 규모 | 2019.09.02 사용승인 · 총 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.08.28 서대문세무서 압류입니다. 윤대성의 전입·점유일 2021.12.15가 이보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2023.12.22 접수되었고 보증금은 304,000,000원, 확정일자는 2021.12.01이며 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대성 | 304,000,000원 | 2021.12.15 / 2021.12.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하는 대상이 아니라 이 사건의 신청채권자이며, 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 윤대성)”가 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 윤대성 보증금과 주택도시보증공사를 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 13회 유찰됐지만 최근 거래보다 높다
현대아트빌(177-79)의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.09 거래가 315,000,000원이며 전용 44.4㎡, 2층 거래입니다. 대상 면적은 52.23㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 다만 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 315,000,000원이고, 현재 최저가 367,200,000원은 그 116.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.4㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 315,000,000원 |
따라서 이 물건은 13회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 확약 적용 후 실질취득액은 현재 최저가와 같은 367,200,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원보다 높은 수준입니다. 특히 거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않아 시세 정밀도는 제한적이지만, 제공된 시세지표 기준으로는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,940,800원 |
| 1. 임차인 윤대성 보증금(우선변제) | 304,000,000원 | 304,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 314,498,167원 | 57,259,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 주택도시보증공사 미배당액은 257,238,967원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 구산중학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 응암역(6호선)이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2019.09.02 사용승인. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·지형. 남측 하향 급경사지의 가로장방형 토지로 주상용 건부지이며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 도로(사도)에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 공시지가는 2,806,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.2회로, 매도 시 거래속도와 가격 협상력을 보수적으로 봐야 할 자료입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 문언과 적용 대상이 윤대성 임차권 전체인지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세라면 배당 선순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 13회 유찰됐지만 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래의 116.6%입니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 44.4㎡·2층 1건이고 대상 면적은 52.23㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태 차이를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.02.24 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 이후 효력과 행정상 정리 여부를 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세 자료·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 처음에는 부담스러워 보입니다. 보증금 304,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 생겨도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해 윤대성 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 현재 실질취득액 367,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 315,000,000원의 116.6%이고, 이미 13회 유찰됐습니다. 거래 표본도 1건이며 12세대 다세대입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 자체보다 확약의 원문 확인, 당해세 확인, 그리고 최근 거래보다 높은 현재 가격을 어떻게 볼 것인지에 있습니다. 권리 인수는 해소됐지만, 제공된 시세지표 기준으로 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
