서울서부지방법원 2024타경62959. 은평구 신사동 유성아이비D동 2층 201호, 전용 45.75㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 299,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 32,105,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에서 최저가 할인율만 보는 것은 위험합니다. 임차인 이주현은 2018.10.25 전입, 2018.09.10 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 255,000,000원입니다. 말소기준인 2020.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현 회차 32,105,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 977,890원을 먼저 제외한 뒤 이주현에게 31,127,110원이 배당되고, 남은 보증금 223,872,890원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총 취득부담은 계속 보증금 255,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로3길 25-5, 2층201호 (신사동,유성아이비디동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.75㎡ · 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 진현철 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 32,105,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 300,166,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력 임차인
등기상 2017.11.01 서서울농업협동조합 근저당권은 2018.10.10 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준은 2020.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국·서울특별시·은평구 압류와 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 인수와 별도의 미상 위험
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 2018.10.25 / 2018.09.10 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 223,872,890원 인수 |
| 유경희 | 2023.05.15 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 주식회 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
확인된 실제 임차인은 이주현과 유경희이며, 이주현의 보증금은 현재 배당표 기준 일부만 변제돼 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 별도로 매각물건명세서에 기재된 “주식회”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 미상 점유관계는 이주현의 확정 인수와 별개의 위험이므로, 입찰 전 원본 명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다
유성아이비D동은 9세대이며, 대상 면적은 45.75㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2026.03 동일 면적 4층의 295,000,000원 1건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 295,000,000원으로 동일하지만 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.75㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.75㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
표면 최저가 32,105,000원은 최근 거래가의 10.9%에 불과하지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 실질취득 기준이 255,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 가격 비교 역시 32,105,000원 대 295,000,000원이 아니라 255,000,000원 수준 대 295,000,000원으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 977,890원 |
| 1. 임차인 이주현 보증금 | 255,000,000원 | 31,127,110원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,269,105원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 300,166,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 이주현 보증금 부족분은 223,872,890원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 32,105,000원 | 223,872,890원 | 실질취득은 보증금 255,000,000원 수준 |
| 11회 유찰 시 | 25,684,000원 | 230,178,312원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 20,547,200원 | 235,222,650원 | 실질 부담은 계속 보증금 수준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 남동측 인근. 다세대주택·다가구주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 응암역(지하철 6호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 201호로, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 유성아이비D동은 9세대이며 확인된 최근 동일면적 거래는 1건입니다. 10회 유찰 이력과 작은 세대 규모를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 않기. 현 최저가 32,105,000원에 이주현의 미배당 보증금 인수 223,872,890원이 결합되는 구조입니다.
- 이주현 배당액 재확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 최종 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 미상 점유자 확인. “주식회”는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정된 이주현 인수와 별도로 검토해야 합니다.
- 유경희 확인. 2023.05.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이므로 295,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 층·상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 세금 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,210만원 낙찰”이 아니라 “2억5,500만원대 취득 구조”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 32,105,000원이 아닙니다. 대항력 있는 이주현의 보증금 255,000,000원입니다. 현 회차에서 배당되지 않는 223,872,890원이 매수인에게 인수되고, 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 실질취득 부담은 계속 보증금 수준에 묶입니다.
최근 동일면적 거래 295,000,000원과 비교하면 실질취득 기준 자체는 그보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 10회 유찰된 소규모 다세대라는 점, 국세·지방세 압류, 대항력 여부를 확정할 수 없는 별도 점유자가 존재한다는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건은 표면 할인율보다 인수 구조와 점유관계 확인이 우선인 사건입니다.
