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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 32,105,000원
C 매력지수52 유찰 9회

부동산강제경매

2024타경62959 · 서울서부지방법원 · 다세대
최저매각가 10차 · 유찰 9회 가격 메리트
40,131,000원 4,013만 감정가 299,000,000원
감정가의 14% ▼ 86% 할인
다음 매각기일
08-25
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
401만원
최저가의 10% · 4,013,100원
실거래 대비
▼ 86.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.03억원
최근 결과
9 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.204g 감정가 대비 86% 할인 유찰 9회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 9회 유찰로 최저가는 낮지만 임차인 인수금액을 포함해야 하는 다세대 물건
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 9회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

9회 유찰됐지만, 낙찰 뒤 2.16억 인수 위험 — 서울 은평구 유성아이비D동 201호

서울서부지방법원 2024타경62959 · 서울특별시 은평구 갈현로3길 25-5, 2층201호
감정가 299,000,000원 · 최저매각가 40,131,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
52점
매력지수 C등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수로 실질취득가가 2.56억원에 달하는 고위험 물건
대항력 임차인 보증금 부족분 215,991,358원 인수 가능성이 있고 9회 유찰·소규모 다세대 환금성 부담이 있어 가격 매력보다 권리 리스크가 큼
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 13.4%까지 내려온 물건이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 255,000,000원 중 미배당 215,991,358원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 실질취득가는 약 256,122,358원으로 봐야 하며, 최근 거래 295,000,000원 대비 일부 여유는 있으나 권리 리스크가 핵심입니다.
감정가
299,000,000원
다세대
최저가
40,131,000원
9회 유찰
실질취득
약 256,122,358원
인수 포함
핵심지표
대항력 임차인
보증금 2.55억

서울서부지방법원 2024타경62959. 은평구 신사동 유성아이비D동 2층 201호 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 임차권등기된 대항력 임차인의 잔액 인수입니다. 최저가 4,013만원만 보고 접근하면 실제 투입금액을 잘못 계산하게 됩니다.

물건 개요

소재지서울특별시 은평구 갈현로3길 25-5, 2층201호 (신사동,유성아이비디동)
용도 / 면적다세대주택 · 전용 45.75㎡
소유자진현철
감정가 / 최저가299,000,000원 / 40,131,000원
청구금액300,166,430원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처

⚠️ 매수인 인수 위험
이주현 임차인은 2018.10.25 전입, 2018.09.10 확정일자로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 배당으로 39,008,642원이 지급되고 부족한 215,991,358원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
이주현255,000,000원有有인수 가능
유경희미상해당 없음확인 필요
주식회사미상확인 필요확인 필요

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

최근 거래는 2026.03 전용 45.75㎡ 4층 295,000,000원입니다. 최저가 40,131,000원은 낮아 보이지만 대항력 임차인 인수액을 반영하면 실질취득가는 약 256,122,358원입니다.

배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
가격 판단
실질취득가는 최근 거래 295,000,000원보다 약 13.2% 낮습니다. 다만 9회 유찰·임차인 인수·환금성 부담을 함께 고려해야 하며, 최저가만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 은평구 신사동 다세대주택 밀집지역으로 덕산중학교 남동측 인근입니다.
  • 응암역(지하철 6호선) 및 노선버스 접근이 가능합니다.
  • 2017년 준공, 9세대 규모의 유성아이비D동입니다.
  • 거래 표본은 1건이며 소규모 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 최저가 40,131,000원이 아니라 실질취득가 약 256,122,358원을 기준으로 판단하세요.
  • 이주현 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 반영하세요.
  • 유경희·주식회사 점유 관련 보증금 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.
  • 국세·지방세 압류 관련 당해세 가능성도 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수금액”

이 물건은 9회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 경매의 핵심 비용은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 포함하면 실제 투입금은 약 2.56억원입니다. 권리상 인수 부담이 존재하는 만큼, 저가 낙찰만 보고 접근하기보다 임차인 승계와 명도 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제 확인이 필요하며 입찰 전 원본 서류 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 은평구 갈현로3길 25-5, 2층201호 (신사동,유성아이비디동)

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