서울서부지방법원 2024타경63150. 응암동 디우아르떼빌 4층 401호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 현관 1·방 3·주방 1·거실 1· 욕실겸화장실 2·다용도실 1로 조사됐고, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 4층입니다. 현재 소유자는 장용준으로 2020년 7월 23일 매매를 원인으로 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 류지수의 전입은 2022년 7월 26일, 확정일자는 2022년 5월 16일이고 말소기준으로 제시된 2023년 8월 28일 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적인 배당 계산에서는 보증금 미회수액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 이 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로14길 1-10, 4층401호 (응암동,디우아르떼빌) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 59.43㎡ · 11층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 현관1 · 방3 · 주방1 · 거실1 · 욕실겸화장실2 · 다용도실1 |
| 소유자 | 장용준 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 285,600,000원 (13회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,009,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기상 2020년 3월 31일 은평신용협동조합 근저당권 5,916,000,000원이 있었지만 2020년 8월 14일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 8월 28일 국의 압류입니다. 이후 은평구 압류, 국의 추가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류지수 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 336,000,000원 | 2022.07.26 2022.05.16 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.12.15 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 55,198,400원 |
* 확약을 배제한 배당모형상 현재 회차 미배당 보증금은 55,198,400원입니다. 정확도 규칙에 따라 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원으로 계산했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.856억, 최근 지표의 86.8%
디우아르떼빌D동은 총 14세대, 사용승인일은 2020.03.24이고 비교 면적은 59.43㎡입니다. 확인된 실거래는 총 2건입니다. 가격 판단은 전체 평균 307,000,000원보다 최근 12개월 평균 329,000,000원과 최신 거래 329,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.43㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 59.43㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.43㎡ | 2건 | 307,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.43㎡ | 1건 | 329,000,000원 |
확약 적용 후 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 285,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 329,000,000원의 86.8% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +15.4%로 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 집계돼 있습니다. 따라서 최근 시세 지표만 놓고 보면 현재 최저가는 시세보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,798,400원 |
| 1. 임차인 류지수 보증금(우선변제) | 336,000,000원 | 280,801,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 343,009,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 류지수 보증금의 미배당액은 55,198,400원이지만 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 13회 유찰 · 80% | 285,600,000원 | 55,198,400원 | 0원 | 285,600,000원 |
| 14회 유찰 시 64% | 228,480,000원 | 111,518,720원 | 0원 | 228,480,000원 |
| 15회 유찰 시 51% | 182,784,000원 | 156,574,976원 | 0원 | 182,784,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 오피스텔이며 감정 당시 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·다용도실1로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 응암초등교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 새절역은 도보 약 8~9분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 외벽 치장석붙임·치장벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 하이샤시 창호 마감입니다. 승강기와 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,627,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지는 평지의 부정형이며 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 환금성. 총 14세대이고 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 경매에서도 평균 유찰 횟수 13.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 재매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이번 분석의 핵심은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 확약서 문구와 적용대상을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 류지수의 보증금 336,000,000원, 전입 2022.07.26, 확정일자 2022.05.16, 임차권등기 2023.12.15를 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부와 구체적 금액에 따라 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.24 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각물건명세서 기재를 입찰 전 함께 확인하세요.
- 13회 유찰 원인 확인. 최저가가 최근 실거래 지표보다 낮아도 13회 유찰됐습니다. 현장 상태·점유관계·수요·재매각 가능성을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 거래성. 총 14세대, 실거래 표본 2건이므로 329,000,000원 한 건을 절대적인 시세로 보지 말고 주변 오피스텔과 실제 매물 흐름을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·세금 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 중요한 것은 확약과 환금성
표면적으로는 보증금 336,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당모형도 현재 최저가에서 55,198,400원의 보증금 미배당을 계산합니다. 하지만 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 285,600,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 329,000,000원의 86.8%입니다. 가격 지표만 보면 할인 구간이지만, 이 사건을 단순한 저가 매물로 보기 어려운 이유는 13회 유찰, 총 14세대, 실거래 2건, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 그리고 국세·지방세 압류 3건입니다. 따라서 승부처는 대항력 보증금 자체보다 확약서의 정확한 효력 확인, 세금 선순위 여부, 그리고 실제 환금성에 있습니다.
