서울서부지방법원 2024타경63150. 은평구 응암동 디우아르떼빌 4층 401호, 전용 59.43㎡ 오피스텔입니다. 소유자 장용준은 2020.07.23. 매매를 원인으로 320,000,000원에 취득했고, 2020.08.18. 소유권을 이전받았습니다. 이후 주택도시보증공사가 343,009,094원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
표면상 숫자는 매우 강합니다. 감정가 357,000,000원 대비 최저가가 30,666,000원으로 내려와 감정가의 8.59%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 합쳐 계산해야 합니다. 임차인 류지수는 말소기준권리인 2023.08.28. 압류보다 앞선 2022.07.26. 전입·점유를 갖추었고, 2022.05.16. 확정일자와 배당요구도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로14길 1-10, 4층 401호 (응암동, 디우아르떼빌) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.43㎡ · 11층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·다용도실1 |
| 소유자 | 장용준 (2020.07.23. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 30,666,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 343,009,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기상 특기 | 2021.02.24. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
등기부상 2020.03.31. 설정된 은평신용협동조합 근저당권 5,916,000,000원은 공동담보 근저당으로, 이 호실에 대해서는 2020.08.14. 일부포기를 원인으로 말소되었습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.08.28. 서대문세무서장 압류입니다.
문제는 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.15.로 말소기준 뒤에 있지만, 임대차계약일은 2022.05.15., 확정일자는 2022.05.16., 주민등록과 점유개시는 2022.07.26.입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류지수 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 336,000,000원 | 2022.07.26. 2022.05.16. | 대항력 있음 우선변제 가능 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 접수되었고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부를 받아도 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 예상배당액은 29,714,012원, 매수인 인수 예상액은 306,285,988원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 336,951,988원으로 비교
디우아르떼빌D동 동일 면적 59.43㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 307,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 2025.04. 3층의 329,000,000원이며, 이전 거래 대비 추세는 +15.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.43㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 59.43㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.43㎡ | 2건 | 307,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 59.43㎡ | 4 | 336,951,988원 |
최저가 30,666,000원만 최근 실거래 329,000,000원과 비교하면 9.3%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 비교 대상인 실질취득액 336,951,988원은 최근 실거래의 102.4%로, 오히려 최근 시세보다 높습니다. 최근 가격 추세가 +15.4%라는 점은 긍정적이지만, 시세보다 높은 실질취득액을 할인 매수로 바꾸지는 못합니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락 효과가 거의 없다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 8.59% | 30,666,000원 | 306,285,988원 | 336,951,988원 |
| 12회 유찰 시 6.87% | 24,532,800원 | 312,308,790원 | 336,841,590원 |
| 13회 유찰 시 5.50% | 19,626,240원 | 317,127,032원 | 336,753,272원 |
11회에서 13회 유찰로 최저가가 11,039,760원 더 내려가도, 실질취득액은 198,716원만 감소합니다. 매각가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당액이 늘기 때문입니다. 이 사건에서 유찰 대기는 일반적인 무임차 물건처럼 큰 할인 효과를 만들지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 951,988원 |
| 1. 임차인 류지수 보증금 | 336,000,000원 | 29,714,012원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 343,009,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 미배당액 306,285,988원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류액과 당해세 해당 여부는 반영되지 않았으며, 선순위 세금이 배당에서 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암초등교 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 새절역은 도보 약 8~9분이며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 4층 401호이며, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 디우아르떼빌D동은 14세대이며 사용승인일은 2020.03.24.입니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이고, 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 11.0회·낙찰률은 0.0%여서 매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가에 임차인 미배당 보증금을 더해 판단해야 하며, 현재 기준 총 부담은 336,951,988원입니다.
- 세금 압류 확인. 서대문세무서·은평구·은평세무서 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 변동. 선순위 세금이 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 등기부와 관련 원본에서 대조해야 합니다.
- 명도·인도. 임차권등기가 존재하고 전유부분 전부가 임차 범위이므로 실제 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 거래 329,000,000원보다 실질취득액이 높으므로 최저가가 감정가의 8.59%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·체납세액·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,066만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가격은 30,666,000원이지만, 매수인이 인수할 것으로 계산된 임차보증금은 306,285,988원입니다. 둘을 합친 실질취득액은 336,951,988원으로 최근 실거래 329,000,000원을 웃돕니다. 12회·13회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 약 337,000,000원에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 핵심은 91.41% 할인된 최저가가 아니라, 대항력 임차인의 보증금이 사실상 취득가격을 고정한다는 점입니다. 국세·지방세가 선순위로 배당되면 실질 부담은 현재 추정보다 커질 수도 있습니다. 최근 거래 추세는 +15.4%이지만, 14세대 오피스텔의 제한된 거래 표본과 경매 낙찰률 0.0%, 평균 11회 유찰까지 감안하면 결론은 분명합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 최근 시세 이상입니다.
