309,600,000원
서울서부지방법원 2024타경63211. 서대문구 북가좌동 에코빌(3차) 4층 402호, 전용면적 기준 60.015㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021년 5월 13일 설정된 주식회사페이금융대부 근저당보다 앞서 전기현이 2020년 12월 24일 확정일자를 받고 2021년 2월 26일 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 전기현은 보증금 375,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인으로, 단순히 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
다만 이 사건의 신청채권자인 주택도시보증공사는 전기현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026년 4월 29일 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약서가 원문 그대로 유효하게 적용되고 말소가 이행되는 전제에서는, 배당표상 70,534,400원의 부족분이 있더라도 매수인의 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 증가로28길 21, 4층402호 (북가좌동, 에코빌(3차)) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용면적 기준 60.015㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 서양임 (2021.02.26. 거래가 375,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 309,600,000원 (10회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 413,753,424원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.13. 주식회사페이금융대부 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 현황 | 2009.06.12. 사용승인 · 9세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
등기부상 2010년 삼성생명보험 근저당은 2018년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021년 5월 13일 주식회사페이금융대부 근저당입니다. 이후 현대캐피탈·신한카드 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 해운대구·서대문구 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류도 2024년 10월 29일 해제돼 이미 말소됐습니다.
문제는 전기현의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2022년 9월 16일로 말소기준보다 늦지만, 전입·점유는 2021년 2월 26일, 확정일자는 2020년 12월 24일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 375,000,000원 중 현재 최저가 배당 가정에서 304,465,600원만 배당되고 70,534,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 131,587,520원, 180,430,016원으로 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전기현 | 전유부분 402호 전부 주거·임차권등기 | 2021.02.26 2020.12.24 | 375,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | HUG 승계 인수 실질 0원* |
| 동민호 | 범위·용도 미상 | 2024.10.17 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 전기현 관련 인수 실질 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.29. 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행되는 전제입니다. 배당 계산상 부족분은 70,534,400원입니다.
② 시세 비교 — 10회 유찰에도 실질취득은 103.2%
에코빌(3차)은 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일면적 거래 표본은 2023년 7월 60.31㎡·2층의 300,000,000원 1건이며, 비교 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 300,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 매각기일과 거래 시점 사이의 간격도 커, 시세 판단은 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 60.31㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 비교 기준 | 동일면적 | 1건 | 300,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저매각가와 같은 309,600,000원입니다. 이는 비교 실거래 300,000,000원보다 9,600,000원 높고, 실거래 대비 103.2%입니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “10회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,134,400원 |
| 1. 임차보증금 · 전기현 | 375,000,000원 | 304,465,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,218,296원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,249,066원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 413,753,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금에서 집행비용 5,134,400원을 제외한 304,465,600원이 임차보증금 채권에 배당되고, 나머지 후순위 권리는 배당받지 못하는 구조입니다. 전기현 보증금 부족분 70,534,400원은 확약 미적용 시 매수인 인수 계산액이나, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울연가초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조와 경량철골 조립식패널 구조의 지상 5층 건물 내 4층 402호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 증축 부분. 전유부분 중 경량철골구조 24.855㎡는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2015.01.16. 사용승인됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로·토지. 동측 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 세로장방형으로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2009.06.12. 사용승인된 9세대 소규모 다세대이며, 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0% 통계도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.29. 확약서의 제출 여부, 대상 임차인, 잔존채권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 전후를 구분. 확약 적용 시 인수 실질 0원*, 미적용 시 현재 회차 부족분은 70,534,400원입니다. 두 금액을 혼용하면 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 전기현의 임차보증금반환채권 승계인입니다. 전기현 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 동민호 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 범위와 명도 상대방은 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 309,600,000원은 확인 실거래 300,000,000원보다 높습니다. 10회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 비교 가능한 동일면적 거래가 2023.07의 1건뿐이므로, 현재 매물·인근 유사 다세대 거래와 개별 호수 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 경량철골구조 24.855㎡의 2015.01.16. 사용승인 내용과 실제 현황, 건축물대장 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 체납·명도·원본 대조. 관리비·공과금·당해세, 현 점유자, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 할인은 별개”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 375,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 전기현 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 확약을 반영한 실질취득 309,600,000원은 확인된 동일면적 실거래 300,000,000원의 103.2%입니다. 10회 유찰, 9세대 소규모 다세대, 거래 표본 1건, 단지 낙찰률 0.0%가 겹치는 상황에서 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 여전히 보류. 확약서 원본과 임차권 말소 이행을 확인한 뒤, 실거래보다 충분히 낮은 응찰가를 확보하는지가 이 사건의 승부처입니다.
