서울서부지방법원 2024타경63211. 북가좌동 에코빌(3차) 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서양임이며, 2021.02.26. 거래가 375,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.05.13. 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤 현대캐피탈·신한카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 해운대구·서대문구 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 전기현의 임차보증금입니다. 전기현은 2021.02.26. 전입·점유, 2020.12.24. 확정일자로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 375,000,000원입니다. 현재 최저가 198,144,000원에서 배당표상 194,569,984원이 우선변제되고, 부족액 180,430,016원이 원칙상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 전기현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63211 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 증가로28길 21, 4층402호 (북가좌동,에코빌(3차)) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 60.015㎡ |
| 소유자 | 서양임 · 2021.02.26. 거래가 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 198,144,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 413,753,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금은 확약으로 해소
말소기준권리는 2021.05.13. 주식회사페이금융대부 근저당권입니다. 전기현은 그보다 앞선 2021.02.26. 전입·점유와 2020.12.24. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2022.09.16. 이루어졌으며 보증금은 375,000,000원입니다.
다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자이자 전기현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 주택도시보증공사는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.29. 제출했습니다. 이에 따라 전기현 보증금의 실질 매수인 인수는 0원입니다.
② 임차 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 전기현 전유부분 402호 전부 | 전입 2021.02.26 확정 2020.12.24 배당요구 2022.09.16 | 375,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 채권 승계 확약 적용 |
| 동민호 | 전입 2024.10.17 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 1.98억은 3억원의 66%, 다만 표본은 1건
에코빌(3차)은 총 9세대, 2009.06.12. 사용승인된 다세대입니다. 시세 데이터에서 면적 60.015㎡와 매칭되는 거래는 1건이며, 2023.07. 전용 60.31㎡·2층이 300,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 60.31㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 198,144,000원은 시세 데이터의 최근 평균 300,000,000원 대비 66.0%입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 387,000,000원보다 크게 낮고 과거 실거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 해당 거래월은 2023.07이며, 이 물건 자체가 이미 12회 유찰됐다는 점 때문에 단순히 66%라는 비율만으로 환금성과 현재 시장가를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,574,016원 |
| 1. 임차보증금 · 전기현 | 375,000,000원 | 194,569,984원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,218,296원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,249,066원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 413,753,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전기현 보증금의 부족액은 180,430,016원으로 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.04.29. 확약으로 잔존 임대차보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 부족액의 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후 해석이 다르다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 198,144,000원 | 180,430,016원 | 198,144,000원 |
| 13회 유찰 시 | 158,515,200원 | 219,504,013원 | 158,515,200원 |
| 14회 유찰 시 | 126,812,160원 | 250,763,210원 | 126,812,160원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 전기현 보증금의 미배당분이 늘어 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하는 확약을 제출했으므로, 전기현 보증금에 대해서는 각 회차의 룰상 인수액을 실질취득에 더하지 않습니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·경량철골(조립식패널)·평스라브 지붕 지상5층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 특이사항. 전유부분 면적 중 경량철골구조(조립식패널) 24.855㎡는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2015.01.16. 사용승인됐습니다.
- 입지. 서울연가초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 증산역(지하철 6호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 310.8㎡, 공시지가 3,868,000원/㎡이며 완경사·세로장방 형태입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 에코빌(3차)은 총 9세대로 시세 비교 표본이 1건뿐이고, 경매 평균 유찰 횟수도 12.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.04.29. 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 대조하세요.
- 전기현 임차권등기. 보증금 375,000,000원, 전입 2021.02.26., 확정일자 2020.12.24., 임차권등기 2022.09.16.을 원본 서류와 대조하세요.
- 동민호 점유 확인. 2024.10.17. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 명도 상태를 확인하세요.
- 12회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 51%까지 하락한 만큼 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인을 현장·수요·매도 가능성 측면에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 판단. 비교 거래는 2023.07. 300,000,000원 1건입니다. 실질취득이 그 가격의 66.0%라도 표본이 적어 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 경량철골 부분 확인. 전유부분 중 24.855㎡가 2015.01.16. 사용승인된 부분이므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 1.80억” 숫자만 보면 놓치는 사건
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 전기현의 보증금 375,000,000원 때문에 현재 회차에서 180,430,016원 인수가 계산되는 구조입니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 그 보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에 전기현 보증금의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 198,144,000원입니다. 시세 데이터상 300,000,000원의 66.0%라는 숫자는 가격상 여유를 보여주지만, 비교 거래가 1건뿐이고 이 물건이 12회 유찰됐다는 사실은 무시하기 어렵습니다. 권리의 가장 큰 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰·소규모 9세대 다세대·거래 표본 부족을 함께 보는 것이 핵심입니다.
