서울서부지방법원 2024타경63389. 은평구 신사동 에스엠벨리체 3층 303호, 전용 40.43㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 이혁은 2021.08.04. 전입·점유를 시작했고 2021.07.30. 확정일자를 받아 보증금 255,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖췄습니다. 현재 최저가 228,000,000원에서 집행비용을 제외하면 임차보증금 배당은 224,008,000원으로, 원칙상 30,992,000원이 미배당됩니다.
하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이혁)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 이혁 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 3층303호 (신사동,에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 40.43㎡ · 13층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박혜숙 · 2021.08.04. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 제공된 권리분석상 2024.11.15. 강제경매개시결정입니다. 이혁의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.08.14. 등기이고, 전입·점유는 2021.08.04., 확정일자는 2021.07.30.입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 실질 인수가 해소된 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혁 전유부분 전부 | 2021.08.04. | 2021.07.30. | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 · 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 2.28억
가격 비교는 확약을 반영한 실질취득 228,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. SM벨리체 동일 전용 40.43㎡의 최신 거래는 2026.09. 268,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 268,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 시세의 85.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +2.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.43㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.43㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 이혁 보증금 · 우선변제 | 255,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이혁 보증금의 부족분은 30,992,000원입니다. 다만 해당 임차보증금에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약은 핵심 조건
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 80% | 228,000,000원 | 30,992,000원 | 228,000,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 75,953,600원 | 182,400,000원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 111,922,880원 | 145,920,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 현재 제출된 확약은 이혁 임차권에 대해 그 대항력과 잔존 보증금 인수 위험을 해소하므로, 확약이 그대로 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질취득액이 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상신초등학교 남동측 인근. 오피스텔·주상용건물·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 3층 303호이며 승강기·난방·기계식 주차·급배수·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 거래. SM벨리체는 12세대, 2020.10.20. 준공. 최신 40.43㎡ 거래는 2026.09. 268,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 이혁 임차권 전체에 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이혁 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 보증금 255,000,000원 임차인으로 추가 합산하지 않습니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 228,000,000원을 최근 12개월 평균·최신 거래 268,000,000원과 비교해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 10회 유찰, 단지 경매 평균 8.3회 유찰입니다. 권리 외에도 수요·환금성·물건 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 등기 및 매각조건에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 것은 ‘확약의 실효성’
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가에서는 30,992,000원이 미배당돼 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 228,000,000원이고 최근 시세 268,000,000원의 85.1%입니다.
다만 이미 10회 유찰됐고 같은 단지 경매물건도 평균 8.3회 유찰됐다는 점은 별도로 봐야 합니다. 가격 격차만으로 끝내지 말고, 확약서의 실제 적용 범위와 임차권 말소 절차, 오피스텔의 환금성까지 함께 확인하는 사건입니다.
