서울서부지방법원 2024타경63389. 은평구 신사동 에스엠벨리체 3층 303호, 전용 40.43㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박혜숙이며 2021년 8월 4일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 근저당권이 아니라 2024년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다.
그러나 임차인 이혁은 말소기준일보다 훨씬 앞선 2021년 8월 4일 전입·점유를 갖췄고, 확정일자는 2021년 7월 30일입니다. 2023년 8월 14일에는 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 중복 합산 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 3층303호 (신사동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 40.43㎡ · 13층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 박혜숙 (2021.08.04. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 47,815,000원 (8회 유찰, 감정가의 17% 수준) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 규모 | 2020.10.20. · 12세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혁 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.08.04 확정일자 2021.07.30 임차권등기 2023.08.14 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 208,445,670원 |
이혁은 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖췄고 확정일자와 배당요구도 있습니다. 현재 최저가 47,815,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 46,554,330원만 우선배당되고, 남는 208,445,670원은 매수인이 부담합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰 효과가 사실상 없다
| 회차 | 법원 납부액 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 47,815,000원 | 208,445,670원 | 256,260,670원 |
| 9회 유찰 시 | 38,252,000원 | 217,836,536원 | 256,088,536원 |
| 10회 유찰 시 | 30,601,600원 | 225,349,229원 | 255,950,829원 |
표면 최저가는 거래표본 평균의 18.2%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 2.56억원이어야 합니다. 추가 유찰을 기다려도 총 부담액은 거의 동일하므로, 일반적인 유찰 할인 전략이 작동하지 않습니다.
④ 거래 비교 — 실질취득은 거래가격과 거의 같다
에스엠벨리체의 전용 40.43㎡ 및 42.8㎡ 거래표본 11건은 2021년 6월부터 11월까지 255,000,000원~278,000,000원입니다. 평균은 262,454,545원, 최신 거래는 2021년 11월의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 262,454,545원 |
현재 회차 실질취득액 256,260,670원은 거래표본 평균보다 약간 낮지만, 최신 거래가 255,000,000원보다는 높습니다. 더구나 거래가 모두 2021년에 집중돼 2026년 매각 시점의 현재 시세를 직접 보여주는 자료로는 시차가 큽니다. 따라서 시세보다 싸다는 결론이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,260,670원 |
| 1. 임차인 이혁 보증금 | 255,000,000원 | 46,554,330원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 208,445,670원 |
집행비용을 공제한 매각대금 전액이 임차인에게 배당돼도 보증금이 전액 변제되지 않습니다. 미배당 잔액 208,445,670원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 13층 철근콘크리트 건물 내 3층 303호로, 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울상신초등학교 남동측 인근이며 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 설비. 소화전, 승강기, 난방, 기계식 주차, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.1회로 나타나 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총 부담액으로 판단. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 늘어 총 부담액은 약 2.56억원 부근에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금 잔액 변제와 주택임차권등기 말소에 필요한 절차 및 서류를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 거래표본은 2021년 자료이므로 2026년 오피스텔 매매·임대 시세와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 8월 4일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비 운영 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,781만원짜리 경매가 아니다”
이 사건의 최저매각가만 보면 감정가의 17% 수준까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원이 가격의 실체입니다. 현재 회차에서 매수인이 법원에 낼 금액은 47,815,000원이지만, 미배당 보증금 208,445,670원을 더하면 실질취득액은 256,260,670원입니다.
추가 유찰이 되더라도 법원 납부액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총 부담액은 거의 그대로입니다. 실질취득액은 거래표본 평균 262,454,545원보다 소폭 낮을 뿐이고 최신 거래 255,000,000원보다 높습니다. 거래자료의 시차와 8회 유찰, 12세대 소규모 오피스텔의 환금성까지 감안하면 권리위험은 크고 가격 메리트는 확인되지 않는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 기준으로 봐야 합니다.
