31,246,000원
서울서부지방법원 2024타경63501. 은평구 신사동 에스엠벨리체 11층 1101호, 전용 29.17㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 10회 유찰이나 3,124만원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 김재민은 2021.08.20. 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.08.02. 확정일자를 갖췄습니다. 경매개시결정일인 2024.11.15.보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유하고 있으며, 278,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 상태입니다.
현재 최저가 31,246,000원에서 집행비용 962,428원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 30,283,572원입니다. 보증금 278,000,000원 중 배당되지 않는 247,716,428원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가격만 보면 감정가의 10.7%이지만, 실제 경제적 부담은 최저가와 인수액을 합친 278,962,428원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 제11층 제1101호 (신사동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 29.17㎡ · 13층 건물 중 11층 |
| 규모 / 준공 | SM벨리체 12세대 · 2020.10.20. 준공 |
| 소유자 | 정정은 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 31,246,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에 설정됐던 은평신용협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당은 2020.12.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 남아 있는 등기 중 경매의 말소기준은 2024.11.15. 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김재민의 주민등록·점유는 2021.08.20., 확정일자는 2021.08.02.이며, 주택임차권등기도 2023.08.28. 마쳐 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재민 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 278,000,000원 | 2021.08.20. | 2021.08.02. | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 승계 아님 |
김재민은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인입니다. 배당요구도 2023.08.28. 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 전액 변제가 불가능합니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 30,283,572원이고, 나머지 247,716,428원은 낙찰 이후 매수인의 부담으로 남습니다.
③ 가격의 진실 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려가고 매수인의 전체 부담은 보증금 부근에 머무는 구조입니다. 이 사건도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 실질취득이 278,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 10.7% | 31,246,000원 | 247,716,428원 | 278,962,428원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.6% | 24,996,800원 | 253,853,142원 | 278,849,942원 |
| 12회 유찰 시 감정가 6.9% | 19,997,440원 | 258,762,514원 | 278,759,954원 |
④ 실거래 비교 — 최저가가 아닌 278,962,428원으로 비교
제공된 SM벨리체 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 거래 시점은 2021년 11월과 12월이고, 거래가는 266,000,000원부터 268,000,000원까지입니다. 평균은 267,500,000원, 최신 거래가는 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.88㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 28.88㎡ | 11 | 266,000,000원 |
| 2021.11 | 28.88㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 267,500,000원 |
현재 회차 실질취득 278,962,428원은 실거래 평균 267,500,000원보다 11,462,428원 높고, 평균의 104.3%입니다. 최신 거래 268,000,000원과 비교해도 10,962,428원 높은 104.1%입니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 11.7%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 962,428원 | - |
| 1. 임차인 김재민 보증금 | 278,000,000원 | 30,283,572원 | 247,716,428원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 | 278,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상배당은 집행비용 962,428원을 먼저 공제하고 임차인에게 30,283,572원을 배당하는 구조입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 29.17㎡입니다.
- 주위환경. 신사1동 주민센터 남서측 인근으로 아파트·다세대·오피스텔 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 11층이며, 승강기·난방·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 제공된 실거래는 4건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 낙찰가 외에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 합산하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 을구 순위 3번 주택임차권의 존속 여부와 보증금 변제·말소 관련 변동을 매각 직전 다시 확인하세요.
- 배당액 재계산. 집행비용·당해세·배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 별개로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 기재와 매각 이후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 최신 시세 대조. 제공된 최신 실거래가 2021.12이므로 입찰 전 2026년 인근 실거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 취득 목적과 이용계획에 따른 허가·신고 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
맺으며 — “3,124만원짜리 물건”이 아니다
이 물건은 감정가 291,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가가 31,246,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당액 247,716,428원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 278,962,428원입니다. 이는 실거래 표본 평균 267,500,000원과 최신 거래 268,000,000원을 모두 웃돕니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘어나 실질취득은 278,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 일반 경매의 공식이 이 사건에는 적용되지 않습니다. 권리관계는 명확하지만 매수인 인수액이 크고, 실질취득이 시세 이상이며, 10회 유찰과 소규모 단지라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 결론은 최저가는 초저가, 실질가격은 시세 이상입니다.
