232,800,000원
서울서부지방법원 2024타경63501. 서울 은평구 신사동 에스엠벨리체 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 정정은은 2020.11.23 매매를 원인으로 278,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.12.23 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 김재민의 주택임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다.
김재민은 2021.08.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.02이며 임차보증금은 278,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.08.28 이뤄졌고, 배당요구도 한 상태입니다. 강제경매개시결정은 2024.11.15이라 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가만 보고 “232,800,000원에 싸게 산다”고 판단하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63501 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 11층1101호 (신사동,에스엠벨리체) |
| 용도 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 29.17㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 정정은 · 2020.11.23 매매 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 |
| 청구금액 | 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
2020.10.29 설정됐던 은평신용협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2021.08.20 전입·점유한 김재민의 임차권은 2024.11.15 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 278,000,000원 중 228,740,800원만 배당되고 49,259,200원이 남습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김재민 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.08.02 | 대항력 有 우선변제 확약·말소 |
실제 임차인은 1명입니다. 김재민은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이면서 강제경매개시결정 전 전입을 마친 대항력 임차인입니다. 다만 이번 사건에서는 그 보증금 관련 권리를 주택도시보증공사가 이어받아 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 확약 대상인 김재민 임차권에 대해서는 미배당액이 남더라도 실질 인수로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점은 오래됐다
확인되는 SM벨리체 거래는 전용 28.88㎡의 2021년 11~12월 4건입니다. 평균은 267,500,000원, 최저 266,000,000원, 최고 268,000,000원이며, 현재 최저매각가 232,800,000원은 평균의 87.0%입니다. 확약으로 매수인 실질 인수가 0원이므로 이번 사건의 가격 비교 기준은 최저매각가 232,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.88㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 28.88㎡ | 11 | 266,000,000원 |
| 2021.11 | 28.88㎡ | 13 | 268,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 267,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 김재민 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 49,259,200원입니다. 그러나 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 4,059,200원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약이 없었다면 생기는 착시
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 232,800,000원 | 49,259,200원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 186,240,000원 | 95,167,360원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 148,992,000원 | 131,893,888원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 단순히 최저가 하락만 보고 싸졌다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 김재민 관련 임차보증금에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 표의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동 주민센터 남서측 인근. 아파트·다세대·오피스텔 등이 섞인 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. SM벨리체 총 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2020.10.20입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 입찰 전 그 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 집행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 단순 가격뿐 아니라 점유·건물 상태·수요·거래 빈도 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2021.11~12에 집중돼 있으므로 현재 호가·실제 거래 가능 가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.23 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 현재 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약, 가격보다 환금성”
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서도 49,259,200원을 떠안을 수 있는 위험한 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 잔액과 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격만 보면 최저매각가 232,800,000원은 확인 실거래 평균 267,500,000원의 87.0%입니다. 다만 그 실거래는 2021년 11~12월 자료이고, 총 12세대 건물에서 이 사건은 이미 12회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 자체보다 확약의 확실한 적용 여부와 반복 유찰의 원인·현재 환금성을 확인하는 데 있습니다.
