* 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 해당 임차권에 적용한 분석입니다. 확약의 원본, 권리관계 및 실제 적용 가능성 확인이 전제됩니다.

서울서부지방법원 2024타경64054. 서울 은평구 역촌동 태양아트빌 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자 김봉숙은 2021.04.01 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기 거래가액은 355,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권 청구액은 386,833,287원입니다.

핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 허진석입니다. 전입일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.15이며, 보증금 355,000,000원의 임차권등기가 2023.05.01 설정되었습니다. 말소기준인 2024.11.21 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 일반적인 권리분석에서는 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.

그러나 이번 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형의 계산 결과와 확약 반영 결과를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

갑구 4번 종로세무서장 관련 압류는 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 서서울농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 별도 인수권리가 아닙니다. 소유권보존과 소유권이전은 소유관계의 이력이며, 민간임대주택등기도 확인됩니다. 민간임대주택 관련 사항은 매각 후 적용 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 실질취득액 — 확약 전후를 반드시 나눠 계산

일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족분이 증가해 매수인의 총 취득 부담이 임차보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 최저가만 내려간다는 이유로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

이번 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있어 그 구조에 예외가 적용됩니다. 현재 회차의 룰상 미배당액 13,658,000원은 참고로 병기하되, 확약 적용 후 실제 인수 부담은 0원*으로 구분합니다. 이는 입찰 전 확약의 효력과 매각조건을 재확인해야 한다는 전제의 분석입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 높지만 면적이 다르다

태양아트빌의 확인된 최근 12개월 거래는 2026.01의 260,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 최저가 347,000,000원은 해당 참고치의 133.5%입니다. 다만 대상면적 정보는 41.39㎡이고 확인된 비교 거래는 전용 28.01㎡이므로 두 금액을 동일 면적의 직접 비교 시세로 사용할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)

제공된 추정 배당표 기준입니다. 집행비용 5,658,000원은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 실제 배당액과 순위는 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 룰상 미배당액 13,658,000원은 확약 적용 시 실질 인수 0원*으로 처리합니다.

⑥ 회차별 위험 — 낮아지는 낙찰가와 인수액은 별개

회차별 금액은 제시된 시나리오의 추정치입니다. 후속 회차의 룰상 인수 추정치는 단순히 낙찰가와 더한 금액이 임차보증금 355,000,000원으로 정확히 일치하지 않으므로, 실제 배당액이나 확정 총취득액으로 사용해서는 안 됩니다. 현재 회차의 배당표와 후속 회차의 집행비용·배당 가정은 구분해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌동주민센터 북동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설 및 소규모 아파트단지가 혼재한 제2종일반주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역이 있습니다. 서측 연서로에 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 필로티형 1층 주차장, 승강기, 개별난방, CCTV 및 화재탐지·경보기시설이 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m 포장도로와 서측 약 3m 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 태양아트빌은 12세대 소규모 건물이며 확인된 거래는 4건입니다. 비교 거래의 면적도 대상과 달라 동일 면적의 거래 유동성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 매수인에 대한 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상·조건을 확인해야 합니다.
• 신청채권자의 권리관계 확인. 주택도시보증공사의 보증금반환채권 취득·승계 관계와 확약 권한을 확인해 실제 임차인과 신청채권자 사이의 권리 중복을 정리해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약이 실제 매각조건과 말소절차에서 어떻게 적용되는지 확인하고, 별도 보증금반환청구가 남지 않는지 점검해야 합니다.
• 매각기일·최저가 재확인. 12회 유찰에도 감정가와 최저가가 동일하게 표시됩니다. 법원 공고와 매각물건명세서에서 현재 회차, 매각조건 및 가격을 대조해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 확인된 최근 거래는 전용 28.01㎡로 대상면적 정보 41.39㎡와 다릅니다. 해당 호수와 면적이 일치하는 실거래 및 주변 유사 물건의 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.5%로 나타납니다. 전체 평균 거래가만을 근거로 가격을 평가하거나 가격 상승을 전제해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대 중인 것으로 탐문되었습니다. 현재 실제 점유자, 인도 가능 시기 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 검토. 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 매수 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 배당·체납 확인. 종로세무서 압류와 관련된 조세채권, 집행비용, 관리비 체납 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 확약이 가격 메리트까지 보장하지는 않는다”

이 사건의 핵심 권리문제는 선순위 임차인 허진석의 보증금 355,000,000원입니다. 현재 예상배당 기준 미배당액은 13,658,000원이지만, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 단순한 선순위 임차권 인수형으로 평가해서는 안 됩니다.

반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 12회 유찰에도 최저가가 347,000,000원으로 감정가와 같고, 최근 12개월 거래 참고치 260,000,000원의 133.5%입니다. 최근 거래 추세도 -0.5% 하락했습니다. 다만 비교 거래 면적이 달라 실제 고평가 정도나 적정 입찰가를 단정할 수는 없습니다.

확약의 효력 확인, 최저가 유지 사유 확인, 동일 면적 실거래 확보가 모두 필요한 물건입니다. 12회 유찰이라는 이력만으로 가격이 충분히 낮아졌다고 볼 수 없으며, 확약으로 보증금 인수 부담이 해소되더라도 소규모 다세대의 환금성과 가격 불확실성은 그대로 남습니다.