서울서부지방법원 2024타경64054. 은평구 역촌동 태양아트빌 4층 403호, 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 실제 임차인은 허진석 1명이며, 임차보증금은 355,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.03.13, 확정일자는 2021.03.15, 주민등록일과 점유개시일은 2021.03.22입니다. 말소기준인 2024.11.21 강제경매개시결정보다 모두 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 인수형 구조입니다.
현재 최저매각가는 37,259,000원입니다. 그러나 배당 가능한 금액에서 집행비용 1,070,662원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 36,188,338원에 불과합니다. 보증금 중 부족분 318,811,662원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 매수인의 실질취득 부담은 계속 임차보증금 355,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 60-1, 4층403호 (역촌동, 태양아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호 · 2021.01.11 사용승인 |
| 소유자 | 김봉숙 (2021.03.13 매매, 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 37,259,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 386,833,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 비교 대상면적 | 41.39㎡ |
| 규모 | 태양아트빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2021.02.01 설정된 서서울농업협동조합 근저당권은 2021.04.01 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 등기부에 남아 있던 근저당이 아니라 2024.11.21 강제경매개시결정입니다. 허진석의 확정일자와 전입·점유는 이보다 3년 이상 앞서며, 2023.05.01에는 보증금 355,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허진석 | 주택전부 | 355,000,000원 | 2021.03.22 | 2021.03.15 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
임차인은 배당요구를 했지만, 배당요구가 곧 인수 소멸을 의미하지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제돼야만 매수인의 인수 부담이 없어집니다. 이 사건처럼 보증금 355,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크면, 배당받지 못한 금액이 그대로 매수인에게 승계됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 신청채권자 배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 37,259,000원 | 318,811,662원 | 0원 | 실질취득 ≈ 보증금 |
| 11회 유찰 시 | 29,807,200원 | 326,129,330원 | 0원 | 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 23,845,760원 | 331,983,464원 | 0원 | 인수액 증가 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
태양아트빌의 확인된 거래는 전용 28.01㎡ 물건 4건이며, 분석 대상 비교 면적 41.39㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 총액만으로 직접적인 동일 면적 시세라고 단정할 수 없습니다. 다만 가격 판단은 37,259,000원의 최저가가 아니라 보증금 기준 실질취득 355,000,000원을 놓고 해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.01㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 28.01㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 28.01㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.06 | 28.01㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.01㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 260,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -0.5%입니다. 전체 거래 평균 261,000,000원보다 최근 평균이 낮아 소폭의 하락 흐름이 확인됩니다. 다만 거래 표본이 1건이고 면적도 28.01㎡로 대상 41.39㎡와 달라, 최근 거래 총액만으로 대상 물건의 적정가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,662원 |
| 1. 임차인 허진석 보증금 | 355,000,000원 | 36,188,338원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 386,833,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 318,811,662원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 386,833,287원은 현재 회차 예상배당이 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·소규모 아파트단지가 혼재하는 제2종일반주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역, 서측 연서로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·CCTV·화재탐지 및 경보기시설·도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20M 포장도로와 서측 약 3M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,516,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 사건 자체가 10회 유찰됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 8.3회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 확인. 최저가 37,259,000원과 인수액 318,811,662원을 분리해서 보지 말고 보증금 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금 잔액의 변제·인수와 임차권등기 말소 및 인도 조건을 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.
- 면적이 일치하는 시세 조사. 제공된 거래는 모두 28.01㎡이며 대상 비교 면적은 41.39㎡입니다. 동일 면적·유사 층 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.5%입니다. 전체 평균 261,000,000원보다 최근 12개월 평균 260,000,000원을 우선해 시장 방향을 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대 중으로 탐문됐으며 주택임차권등기가 존재합니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 매각물건명세서·배당요구종기·등기부·현황조사서와 실제 배당순위를 대조하고 당해세 등 우선채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,259,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건은 10회 유찰돼 감정가 347,000,000원의 10.74%까지 최저가가 내려왔습니다. 하지만 가격 하락의 상당 부분은 매수인의 이익이 아니라 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 현재 회차에서 임차인 허진석에게 배당되는 금액은 36,188,338원이고, 나머지 318,811,662원은 매수인 인수입니다.
따라서 이 물건의 실질취득 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 355,000,000원 수준입니다. 최근 확인 거래는 260,000,000원이지만 모두 28.01㎡로 대상 41.39㎡와 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 동일 면적 현재 시세가 실질취득 부담을 충분히 상회하는지 확인되지 않는 한, 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 핵심은 선순위 임차권, 입찰 핵심은 인수액을 포함한 총부담 검증입니다.
