서울동부지방법원 2025타경51427. 서울 광진구 군자동 라임클래식1차 2층 201호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 등기상 소유자는 박정애·안일정으로 각 지분 2분의 1이며, 말소기준은 2020.04.09. 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 157,200,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 강현지·박범근·이재성·주식회사국민행복기금의 가압류, 국 및 서울특별시의 압류, 그리고 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기권리만 보면 기준권리 이후의 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 실제 체크포인트는 점유자 정보가 완전히 일치하지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51427 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 동일로34길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중 |
| 소유자 | 박정애 2분의 1 · 안일정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 137,216,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 40.96% |
| 신청채권액 | 157,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2020.04.09. 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.09. 강현지 가압류부터 2026.01.29. 서울특별시 압류까지는 모두 기준권리 뒤에 들어온 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.11.05. 근저당권자는 수협엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 명은 대항력 없음, 한 점유는 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 건축사사무소시선아이, 김영식 | 201호 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 명시 인수 없음 |
| 사무소 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
첫 번째 점유자는 전입일이 2023.04.04.로 말소기준인 2020.04.09.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 반면 별도로 표시된 ‘사무소’ 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 판정해야 합니다.
③ 4회 유찰 — 감정가 41%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차 최저가는 137,216,000원으로 감정가 335,000,000원의 40.96%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 109,772,800원과 87,818,240원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 137,216,000원 | 134,494,976원 | 826,619,691원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 109,772,800원 | 107,435,981원 | 853,678,686원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,818,240원 | 85,837,512원 | 875,277,155원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 유찰률을 시세 할인율로 바꿔 읽지 않는 것입니다. 4회 유찰돼 감정가의 40.96%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이고 이미 여러 차례 유찰됐으므로, 낮아진 최저가 자체보다 용도와 점유관계, 실제 환금 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,721,024원 |
| 2. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 157,200,000원 | 134,494,976원 |
| 3. 가압류 · 강현지 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박범근 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이재성 | 369,630,684원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 19,283,983원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,216,000원에서는 집행비용 2,721,024원과 근저당권자 배당 134,494,976원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 961,114,667원, 총 미배당액은 826,619,691원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘사무소’ 점유자의 실제 전입일, 점유개시 시점, 보증금 유무를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 2023.04.04. 전입 점유자. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사실관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 승계 확인. 2025.11.05. 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 유찰폭 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만, 이 수치 자체가 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 이용 물건이므로 실제 사용계획과 용도 적합성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 원본자료와 대조가 필요합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 미상 점유다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 가압류·압류가 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없는 비교적 정리된 구조입니다. 현재 최저가도 137,216,000원으로 감정가 335,000,000원의 40.96%까지 내려왔습니다.
하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원·감정가의 41%니까 안전하고 싸다’로 잡으면 안 됩니다. 한 점유자는 2023.04.04. 전입으로 대항력이 없지만, 별도로 기재된 사무소 점유자는 전입일과 보증금이 미상입니다. 또 4회 유찰됐다는 사실만으로 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
