서울서부지방법원 2024타경64221. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 8층 802호, 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 2021년 11월 29일 전입·점유를 시작한 임차인 차무중과 2024년 11월 27일 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 차무중의 전입은 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금은 275,000,000원이며 2022년 1월 25일 확정일자와 배당요구도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 차무중 보증금에 관한 매수인 승계는 실질 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로13길 12-12, 비동 8층802호 (응암동,에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 25.59㎡ · 9층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 김명암 · 2021.11.02 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 12회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,329,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차무중 실제 임차인 1명 | 주택전부 2021.11.29 전입·점유 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.01.25 · 배당요구 | 실질 0원 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
확약이 없다는 가정의 룰상 인수액은 13회 유찰 시 54,936,000원, 14회 유찰 시 99,108,800원으로 계산되어 있습니다. 이 사건에서는 위 확약 때문에 차무중 보증금에 관한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 2.8억은 최근 거래 2.67억보다 높다
SM벨리체는 20세대 규모이고, 비교 가능한 거래 12건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 273,916,666원이지만 대부분 2021~2022년 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.49㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2022.05 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 27.49㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 273,916,666원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 267,000,000원 |
최신 거래는 2025년 10월의 267,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 280,000,000원은 최근 시세의 104.9%로, 최근 거래보다 높은 수준입니다. 전체 평균 273,916,666원과 비교해도 현재 280,000,000원이 더 높습니다.
경매 이력도 보수적으로 볼 대목입니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.4회이고, 현재 사건은 12회 유찰 상태입니다. 실거래 표본이 많지 않은 20세대 다세대라는 점까지 겹쳐 환금성 판단에서는 가격 여유를 넉넉히 두는 편이 데이터와 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 차무중 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 286,329,039원 | 280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 280,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,720,000원과 차무중 보증금 275,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 280,000원이 배당됩니다. 신청채권 관련 미배당은 286,049,039원입니다. 차무중 보증금은 이 가정에서 전액 배당되므로 현재 회차의 룰상 인수액도 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 280,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 80% | 224,000,000원 | 54,936,000원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 99,108,800원 | 0원 |
위 54,936,000원과 99,108,800원은 대항력 임차인의 미배당액을 그대로 승계한다고 보는 룰상 수치입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 차무중 보증금에 관한 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 9층 건물 내 8층 802호입니다.
- 입지. 은평구 응암동 역촌역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다. 토지는 평지·세로장방형, 세로한면 도로접면입니다.
- 환금성. SM벨리체는 20세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 7.4회, 이 사건 12회 유찰이라는 점은 재매각·환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 문구와 적용 대상이 차무중 보증금에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 현재 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 273,916,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 267,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -2.7%입니다. 과거 275,000,000원대 거래만 근거로 현재 가격을 높게 잡지 않는 편이 타당합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 민간임대주택등기의 현존 여부와 매각 후 처리 관계를 원문에서 다시 확인하세요.
- 장기 유찰 원인 점검. 현재 12회 유찰 상태이므로 단순 권리 문제 외에 현장 상태, 점유, 거래성, 금융조달, 매각조건을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 현재 확인된 권리를 기준으로 한 수치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차에서 달라질 수 있는 항목을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 풀렸지만, 가격은 아직 최근 시세 위다
이 사건을 단순히 “보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 보면 확약서를 놓치고, 반대로 “확약이 있으니 좋은 물건”이라고 보면 가격과 환금성을 놓칩니다. 차무중은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약 때문에 보증금 승계는 실질 0원입니다.
그러나 현재 실질취득액은 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 267,000,000원이고 최근 거래 추세가 -2.7%이므로, 현재 가격은 최근 시세의 104.9%에 해당합니다. 여기에 이 사건의 12회 유찰, 단지 경매 평균 7.4회 유찰, 20세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험이 해소됐는가”와 “그 해소된 상태를 얼마에 사는가”를 분리해서 보는 것입니다. 권리의 주된 장애물은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격 자체에는 최근 실거래 대비 할인 근거가 없습니다.
