서울서부지방법원 2024타경64221. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 8층 802호, 전용 25.59㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 2.80억에서 10회 유찰되어 최저가가 3,006만 원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저매각가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 차무중 씨가 2021년 11월 29일 전입과 점유를 시작했고, 2022년 1월 25일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2024년 11월 27일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 30,065,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 941,170원을 먼저 제외한 29,123,830원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 245,876,170원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 275,941,170원입니다. 낙찰가 안에서 집행비용이 먼저 빠지기 때문에 보증금 275,000,000원보다 집행비용만큼 높은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로13길 12-12, 비동 8층 802호 (응암동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.59㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김명암 (2021.11.30. 소유권이전, 거래가 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 30,065,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,329,039원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
현재 등기상 말소기준은 2024년 11월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2021년 설정됐던 관악농업협동조합과 송파농업협동조합의 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 차무중 씨의 전입·점유는 말소기준보다 약 3년 앞서고, 주택임차권등기도 존재합니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차무중 주택전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.11.29 | 2022.01.25 | 2023.12.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 미배당 245,876,170원 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
SM벨리체는 총 20세대, 2021년 4월 준공된 다세대주택입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 273,916,666원이지만, 12건 중 11건이 2021~2022년 거래이고 대부분 275,000,000원에 집중돼 있습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.49㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2022.05 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 27.49㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 267,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 273,916,666원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 267,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 2.7% 하락했습니다. 현재 회차 실질취득액 275,941,170원은 최근 시세보다 8,941,170원 높고, 최근 시세의 103.3%입니다. 최저가 30,065,000원이 최근 시세의 11.3%라는 숫자는 인수보증금을 제외한 착시이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 30,065,000원 | 245,876,170원 | 275,941,170원 |
| 11회 유찰 시 | 24,052,000원 | 251,780,936원 | 275,832,936원 |
| 12회 유찰 시 | 19,241,600원 | 256,504,749원 | 275,746,349원 |
낙찰가가 30,065,000원에서 19,241,600원으로 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 약 275,000,000원대에 머뭅니다. 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 생기지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 941,170원 |
| 1. 임차인 차무중 보증금 | 275,000,000원 | 29,123,830원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 286,329,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 배당되는 29,123,830원을 제외한 보증금 잔액 245,876,170원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 286,329,039원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세 등 선순위 비용의 반영 결과에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 25.59㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 8층 802호입니다. 외벽은 타일붙임 마감이며 위생·급배수시설, 소화설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 역촌역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 토지면적은 247.6㎡, 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.3회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 10회 유찰돼 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합한 총부담액을 최근 시세 267,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 차무중 씨의 보증금 275,000,000원과 예상 미배당 245,876,170원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 착각 금지. 11회·12회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 275,000,000원대로 유지됩니다.
- 점유·인도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유 및 인도 상태를 현황조사서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기부와 관련 원문을 대조해 현재 상태와 입찰 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 실제 인수액 변동에 대비할 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건이므로 해당 호수의 내부 상태, 방향, 면적 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수보증금이 중요하다”
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 30,065,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 보증금의 미배당 잔액 245,876,170원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 275,941,170원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 267,000,000원보다 8,941,170원 높습니다.
최근 거래 추세는 2.7% 하락했고, 총 20세대 다세대의 동일 단지 경매 통계도 평균 6.3회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 내려가지 않습니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 최근 시세 이상이며, 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “얼마의 임차보증금을 함께 떠안느냐”입니다.
