25,166,000원
서울서부지방법원 2024타경64245. 은평구 갈현로 300의 8층 802호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중인 전용 16.768㎡ 물건입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 120,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가가 25,166,000원, 감정가의 20.97%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인의 인수 구조가 실제 취득원가를 결정합니다.
김남석은 2022.06.03. 전입한 임차인이자 같은 날 설정된 전세금 140,000,000원의 전세권자이며, 2024.12.05. 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 매각물건명세서상 김남석은 임차인 자격으로 배당요구를 했고, 전세권 자체에 관한 소멸청구가 아니어서 을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로 300, 8층 802호 (갈현동, (유)갈현상가) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 16.768㎡ · 지하4층/지상9층 건물 중 8층 |
| 단지 / 사용승인 | 유호루하스 · 129세대 · 2018.01.25. |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 (2018.07.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 25,166,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남석 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2024.12.05. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 은평세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김남석의 전세권은 말소기준보다 앞선 2022.06.03. 설정됐고, 명세서에도 전세권설정등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있어 낙찰자가 부담하는 핵심 인수권리입니다.
② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남석 | 8층 802호 전부 2022.06.03. | 140,000,000원 등기 전세금 | 임차인으로 배당요구 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 전세권 인수 |
김남석은 보증기관이나 대위변제기관이 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며, 등기부에는 같은 날 전세금 140,000,000원의 전세권도 설정돼 있습니다. 신청채권자·전세권자·임차인이 모두 김남석으로 동일하고 청구금액도 140,000,000원이므로, 동일 전세금 채권을 2개로 중복 합산하지 않고 하나의 인수·배당 대상으로 분석해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 1.4억원으로 고정
현재 회차의 매각대금 25,166,000원에서 집행비용 852,988원을 제외하면 김남석에게 24,313,012원이 배당됩니다. 이를 동일 전세금 140,000,000원에 충당한다고 보면 남는 전세금은 115,686,988원입니다.
| 회차 | 매각가 | 김남석 예상배당 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 | 25,166,000원 | 24,313,012원 | 115,686,988원 | 140,852,988원 |
| 12회 유찰 시 | 20,132,800원 | 19,370,410원 | 120,629,590원 | 140,762,390원 |
| 13회 유찰 시 | 16,106,240원 | 15,416,328원 | 124,583,672원 | 140,689,912원 |
미배당 인수 추정액은 등기 전세금 140,000,000원에서 각 회차 예상배당액을 공제한 값입니다. 실제 부담은 배당표, 세금, 전세권 말소조건 및 채권 충당관계에 따라 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 시세 비교 — 최저가는 23.2%, 실질취득은 129.7%
가격 판단에는 과거 거래가 포함된 전체 평균 112,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 108,571,428원, 최신 거래는 2026.03.의 120,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -7.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.10㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 16.77㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2024.11 | 16.77㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.06 | 16.77㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 16.77㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 16.77㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
최저가 25,166,000원만 보면 최근 12개월 평균의 23.2%이지만, 이는 인수권리를 제외한 숫자입니다. 실질취득 140,852,988원은 최근 12개월 평균의 129.7%, 최신 거래 120,000,000원의 117.4%입니다. 최근 거래 추세도 -7.0%로 하락 중이어서, 현재 조건을 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 852,988원 | - |
| 1. 전세권자 겸 임차인 · 김남석 | 140,000,000원 | 24,313,012원 | 115,686,988원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
김남석의 신청채권 140,000,000원과 등기 전세금 140,000,000원은 동일인·동일 금액으로 나타나므로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상9층 건물의 8층 802호입니다.
- 주위환경. 갈현1동 주민센터 동측 인근으로 아파트·다세대주택·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 14미터, 남측 약 12미터, 동측 약 8미터, 북측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.01.25.이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 16.768㎡의 원룸형 소형 주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 10.3회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원본 확인. 매각물건명세서의 전세권 인수 문구, 배당요구서의 청구 자격과 을구 1번 전세권의 말소조건을 대조하세요.
- 전세금 지급자료 확인. 김남석과 주식회사돈피엠 사이의 임대차계약서, 전세금 140,000,000원의 실제 지급자료와 관계인 여부를 확인하세요.
- 실질취득가로 입찰 판단. 최저가 25,166,000원이 아니라 미배당 인수액을 합친 140,852,988원을 기준으로 최근 12개월 평균 108,571,428원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 구간보다 -7.0% 하락했으므로 전체 평균 112,000,000원을 근거로 가격 가점을 주지 마세요.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인 김남석의 실제 점유 상태, 인도 조건과 전세권 존속관계를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 집행법원에 확인하세요.
- 중복채권 검증. 신청채권 140,000,000원과 전세금 140,000,000원이 동일 채권인지 별도 채권인지 원본 서류로 확정하세요.
맺으며 — “싸게 낙찰받아도 싸게 취득하는 것이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 20.97%인 25,166,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 2022.06.03. 설정된 전세금 140,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 전세금 115,686,988원을 합치면 실질취득은 140,852,988원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 108,571,428원보다 29.7% 높고, 최신 거래 120,000,000원보다도 17.4% 높습니다. 거래 추세 역시 -7.0%로 하락 중이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 10.3회와 낙찰률 0.0%가 낮은 환금성을 보여줍니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 실질취득가는 시세 이상, 전세권 인수 위험은 확정적으로 반영해야 하는 물건입니다. 권리관계가 변경되거나 전세권이 별도로 말소된다는 확실한 원본 근거가 없다면 현재 조건의 입찰 매력은 낮습니다.
