서울서부지방법원 2024타경64245. 갈현동 갈현로 300 소재 8층 802호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중인 전용 16.768㎡ 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 120,000,000원의 80%인 96,000,000원이고 유찰 횟수는 13회입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 선순위 전세권 미배당액까지 합친 실질취득 부담입니다.
등기부에는 김남석 명의의 전세권이 2022.06.03. 전세금 140,000,000원으로 설정되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2024.12.05. 강제경매개시결정이고, 이 전세권은 그보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서상 김남석의 전입일 역시 2022.06.03.이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로 300, 8층802호 (갈현동,(유)갈현상가) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 16.768㎡ · 지하4층/지상9층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 (2018.07.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 96,000,000원 (13회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남석 / 140,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 김남석 · 전세금 140,000,000원 · 2022.06.03. 설정 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1.40억 선순위 전세권
말소기준은 2024.12.05. 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 매각으로 소멸하는 반면, 2022.06.03. 설정된 김남석의 전세권은 말소기준보다 먼저 성립했고 데이터상 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 전세권 범위는 8층 802호 전부이며 전세금은 140,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김남석 | 2022.06.03 | 조사상 미상 등기 전세금 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 매수인 승계 有 |
실제 조사된 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 임차인 김남석이 등기부상 전세권자이자 이 강제경매의 신청채권자와 동일인으로 나타납니다. 제공된 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 동일 채권인지 별도 채권인지, 전세권의 실제 존속 및 배당요구 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 46,128,000원 | 142,128,000원 |
| 14회 유찰 시 | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 64,982,400원 | 141,782,400원 |
| 15회 유찰 시 | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 80,065,920원 | 141,505,920원 |
집행비용이 회차별 매각가에 따라 달라져 단순 합계는 1.40억을 조금 웃돌지만, 구조적으로는 낙찰가 하락분만큼 전세권 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 전세금 부근에 고정되는 형태입니다.
② 시세 비교 — 9,600만원이 아니라 약 1.40억으로 봐야 한다
유호루하스 129세대, 사용승인일 2018.01.25. 단지의 전용 16.77㎡ 전후 거래입니다. 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균 112,000,000원보다 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 흐름을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -7.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.10㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
표면 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 권리 인수액을 빠뜨리게 됩니다. 선순위 전세권을 반영한 기준액 약 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 128.9%, 최신 거래 120,000,000원의 약 116.7%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 시세보다 낮아 보이지만 실질취득은 최근 시세보다 높은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김남석 | 140,000,000원 | 93,872,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김남석 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전세권에는 93,872,000원이 배당되고, 전세금 140,000,000원 대비 46,128,000원이 남습니다. 전세권이 매수인 인수로 표시된 점을 반영하면 이 미배당 부분이 핵심 인수 위험입니다. 신청채권자와 전세권자가 모두 김남석으로 나타나므로 두 채권의 관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중이며 전용면적은 16.768㎡입니다. 사용승인일은 2018.01.25.입니다.
- 입지. 갈현1동 주민센터 동측 인근에 위치하며 주위에는 아파트·다세대주택·공원·공공시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 14m, 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당하며, 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,531.7㎡, 공시지가 7,047,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상9층 건물로 승강기·주차장·난방·급배수·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 10.9회, 낙찰률 0.0%이고 본 물건도 이미 13회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.06.03. 설정된 김남석 전세권 140,000,000원이 매각 후에도 존속하는 것으로 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본의 인수 문구를 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 96,000,000원에 낙찰된다는 가정에서도 전세권 미배당 46,128,000원이 남아 총부담은 142,128,000원 수준입니다. 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김남석은 임차인·전세권자·강제경매 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으나 단정할 수 없으므로 채권 발생원인과 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 전입일은 확인되지만 확정일자와 우선변제 관계는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 14회 유찰 시 최저가 76,800,000원, 15회 유찰 시 61,440,000원으로 낮아져도 미배당 전세권 인수액이 각각 64,982,400원, 80,065,920원으로 늘어 실질 부담은 약 1.40억 수준에 머뭅니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 108,571,428원이고 최근 흐름은 이전 구간 대비 -7.0%입니다. 전체 평균 112,000,000원보다 최신·최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,600만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 13회 유찰이나 감정가 대비 80%라는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전세금 140,000,000원의 전세권과 대항력 있는 점유가 존재하고, 현재 가정 배당으로도 46,128,000원의 전세권 미배당액이 남습니다. 그래서 현재 가격 96,000,000원에 낙찰받더라도 실질 부담은 약 1.40억 수준으로 올라갑니다.
반면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 108,571,428원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -7.0%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상이고, 추가 유찰이 진행돼도 선순위 전세권 미배당액이 늘어 총부담은 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자로 등장하는 관계까지 확인해야 하므로, 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전세권의 실제 존속·채권관계와 인수범위를 원본에서 얼마나 명확하게 확인하느냐입니다.
