서울서부지방법원 2024타경64306. 은평구 신사동 지하철 6호선 응암역 서측 인근에 있는 1993년 9월 준공 다세대주택의 지하층 제1호입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 8월 20일 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 122,000,000원이지만 7회 유찰되면서 최저매각가는 25,586,000원, 감정가의 약 21%까지 내려온 상태입니다.
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 2월 3일 설정된 길한나 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권은 2022년 3월 31일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 3월 15일 안산세무서장 처분의 국세 압류이며, 그 뒤 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 문영민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로3가길 22-7, 지하층1호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상 면적 36.59㎡ · 4층 건물 내 지하층 제1호 |
| 건물 / 세대 | 1993.09.06 준공 · 철근콘크리트 및 벽돌구조 · 총 10세대 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.08.20. 거래가액 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 25,586,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문영민 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 2022년 2월 3일 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 2022년 3월 15일 국세 압류가 말소기준이 되고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문영민 | 2023.01.27 | 미상 | 2025.01.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 문영민의 전입일은 2023년 1월 27일로, 말소기준인 2022년 3월 15일 국세 압류보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025년 1월 17일 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 15.1%, 그러나 직접 비교는 제한적
우진빌라(5-8)의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 170,000,000원 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 15.1%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 6.2% 상승으로 집계돼 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.19㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 43.69㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 31.68㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 163,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
다만 대상 물건의 면적은 36.59㎡이고 지하층인 반면, 최신 거래는 42.19㎡의 2층입니다. 제공된 시세자료에서도 대상 면적과 거래 표본은 면적 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 170,000,000원을 지하층 제1호의 직접 시세로 대입해 “85% 이상 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 현재 최저가는 분명 큰 폭으로 낮아졌지만, 층·면적·노후도·점유상태를 반영한 개별 감정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 860,548원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 24,725,452원 |
| 3. 경매개시결정 · 문영민 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,811,000,000원 중 예상 배당액은 24,725,452원이고, 예상 미배당액은 1,786,274,548원입니다. 신청채권자 문영민의 예상 배당액은 0원입니다. 말소기준 압류액·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 응암역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 1993년 9월 준공된 철근콘크리트 및 벽돌구조 4층 건물의 지하층 제1호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 173.6㎡, 평지의 사다리형 다세대주택 부지이며 공시지가는 3,423,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모·노후 다세대주택 지하층으로, 일반적인 지상층 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 문영민의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 지급자료와 강제경매 신청채권의 원인을 대조하세요.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·결로·누수·곰팡이·배수와 침수 흔적을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 압류 확인. 안산세무서장 압류의 체납액과 당해세 여부를 매각기일 전 원본 서류로 확인하세요.
- 비교시세 재산정. 2026년 5월 170,000,000원 거래는 42.19㎡ 2층으로 대상 36.59㎡ 지하층과 조건이 다릅니다. 지하층 실거래나 인근 유사 물건을 추가 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 점유자가 경매 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있으므로 인도명령과 협의 기간을 예상하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 미납 여부를 확인하세요.
- 재매각 가능성 검토. 7회 유찰, 평균 유찰 7회, 매각률 0% 통계를 반영해 보유기간과 출구가격을 보수적으로 설정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상품성은 현장에서 판단”
이 물건은 권리상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기 권리가 없는 구조입니다. 임차인 문영민의 전입은 말소기준 이후이고, 예상 인수액도 0원입니다. 최저가 25,586,000원은 감정가의 약 21%, 최근 12개월 거래가 170,000,000원의 15.1%까지 내려왔습니다.
그러나 최근 거래는 면적과 층이 다르고, 대상은 1993년 준공 10세대 다세대주택의 지하층입니다. 여기에 7회 유찰, 보증금 미상, 임차인과 신청채권자의 동일인 표시가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 낮은 최저가만으로 투자성을 확정할 수 없는 물건입니다. 현장 상태·점유관계·압류세액·지하층 실거래를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.
