서울서부지방법원 2024타경64306. 서울 은평구 신사동의 1993년 09월 준공 다세대주택 지하층 제1호입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.08.20 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.03.15 안산세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 부분은 9회 유찰이라는 시장 반응입니다. 최저가는 감정가 122,000,000원에서 97,600,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 170,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 비교 대상 최신 거래는 전용 42.19㎡·2층이고 본건 대상면적은 36.59㎡이며, 본건은 지하층입니다. 최근 12개월 실거래도 1건뿐이라 단순 비율을 그대로 본건 시세로 보는 것은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64306 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로3가길 22-7, 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지하층 제1호 |
| 대상 전용면적 | 36.59㎡ |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.08.20 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 97,600,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.15 압류
2022.02.03 길한나 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2022.03.31 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 사이인 2022.03.15 압류입니다. 이후 2022.09.22 주택도시보증공사의 청구금액 1,716,000,000원 가압류, 2024.12.10 문영민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 문영민 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문영민 | 2023.01.27 | 미상 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 |
전입신고일 2023.01.27은 말소기준권리인 2022.03.15 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 얇다
우진빌라(5-8)의 확인된 실거래는 3건이며 전체 평균은 163,333,333원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 거래는 2026.05의 170,000,000원 1건입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 6.2%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.19㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 43.69㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 31.68㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 163,333,333원 |
현재 최저매각가 97,600,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 57.4%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 본건 대상면적은 36.59㎡이고 최신 거래는 42.19㎡이며, 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 더구나 본건은 지하층인 반면 확인된 거래들은 2층·3층·4층입니다. 따라서 57.4%라는 비율은 가격 참고선이지 본건의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,156,800원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 95,443,200원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 문영민 | 95,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,811,000,000원, 채권자 배당액은 95,443,200원, 미배당은 1,715,556,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 · 감정가 80% | 97,600,000원 | 95,443,200원 | 1,715,556,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 · 감정가 64% | 78,080,000원 | 76,274,560원 | 1,734,725,440원 | 0원 |
| 11회 유찰 · 감정가 51% | 62,464,000원 | 60,939,648원 | 1,750,060,352원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 지하철 6호선 응암역 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 건물. 1993년 09월 준공, 철근콘크리트 및 벽돌구조 평슬래브지붕 4층 건물의 지하층 제1호입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비 등 다세대주택의 기본설비가 있습니다.
- 토지. 173.6㎡ 사다리형 평지, 제2종일반주거지역이며 북동측으로 약 4-5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,423,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 문영민의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 경매신청 채권자와 이름이 동일하므로 현황조사·매각물건명세서·임대차계약 관계를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 말소기준이 안산세무서장의 압류이므로 실제 조세채권의 종류와 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 지하층 상태 확인. 본건은 지하층 제1호입니다. 현장 상태와 실제 이용상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 비교거래 보정. 최근 170,000,000원 거래는 42.19㎡·2층이고 본건 대상면적은 36.59㎡·지하층으로 동일 조건이 아닙니다.
- 환금성 확인. 현재 9회 유찰됐고 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 9.0회, 매각률 0.0%입니다. 매입가뿐 아니라 향후 처분 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 9회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건은 권리상 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 97,600,000원은 최근 12개월 실거래 170,000,000원의 57.4%까지 내려와 가격 차이도 큽니다. 반면 본건은 1993년 09월 준공 다세대의 지하층이고, 비교거래는 면적과 층이 일치하지 않으며 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 무엇보다 이미 9회 유찰됐다는 실제 시장 반응이 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 지하층의 현장 상태·실제 매매수요·환금성, 그리고 임차인 문영민과 채권자 문영민의 관계 확인입니다.
