서울서부지방법원 2024타경64825. 은평구 신사동 재천베스트홈 5층 501호, 전용 58.35㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조계성은 2021.04.12. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 박운주는 그보다 앞선 2021.04.10. 점유를 시작해 2021.04.12. 전입신고, 2021.05.12. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2021.10.14. 고양시 압류이므로 박운주의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
등기된 임차권 자체는 말소기준 뒤인 2023.06.02. 설정돼 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 전에 확보한 대항력은 별개입니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있었습니다. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 가좌로 312-7, 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.35㎡ · 철근콘크리트조 5층 내 5층 |
| 건물 / 세대 | 재천베스트홈(30-42) · 2001.11.19. 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 조계성 (2021.04.12. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (10회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,993,149원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.10.14. 고양시 압류입니다. 그보다 앞선 2021.06.23. 부천시 압류는 2023.04.19. 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임차권등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박운주는 말소기준 전에 점유와 전입신고를 마쳐, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 가능성이 남는 선순위 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박운주 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.03.13 점유 2021.04.10 전입 2021.04.12 확정 2021.05.12 배당요구 2023.06.02 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 채권승계 HUG |
② 시세 비교 — 실질취득 2.24억, 그러나 표본 신뢰도는 낮다
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 224,000,000원입니다. 시세 참고값은 2023.09. 거래된 310,000,000원 1건이며, 실질취득은 이 금액의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.09 | 65.79㎡ | 3 | 310,000,000원 | 대상 전용 58.35㎡와 면적 불일치 |
| 참고값 | — | 1건 | 310,000,000원 | 최신 거래·평균·최저·최고 동일 |
수치만 보면 감정가 280,000,000원도 참고 거래보다 낮고, 실질취득 224,000,000원은 더 낮습니다. 그러나 비교 거래는 1건뿐이고, 대상보다 면적이 큰 65.79㎡ 거래입니다. 같은 면적의 다수 거래로 형성된 시세가 아니므로 72.3%라는 숫자만으로 저평가·가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 박운주 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 개벽산업개발닷컴 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,993,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 29,936,000원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 뒤에서 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 신사동고개사거리 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 인접지와 도로가 평탄한 정방형 토지이며, 남측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·양수기 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적의 거래 표본이 부족합니다. 경매 통계상 평균 유찰 10.0회라는 점도 재매각 난도를 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소, 적용 대상과 제출 주체를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 관할기관과 법원 배당자료를 통해 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 별도 점유자나 새로운 임대차가 있는지 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 310,000,000원 거래는 65.79㎡ 1건으로 대상 58.35㎡와 다릅니다. 인근 유사 다세대의 층·면적·준공연도별 매물을 추가 비교해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 10회 유찰과 낙찰률 0.0%를 감안해 매도기간·수리비·금융비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 체납관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차인이 최저가 224,000,000원보다 커서 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 29,936,000원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 반영되면 매수인의 해당 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 224,000,000원입니다.
다만 10회 유찰, 8세대 다세대, 낙찰률 0.0%, 면적이 다른 실거래 1건이라는 조건은 무겁습니다. 참고 거래 310,000,000원 대비 72.3%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 그 한 건만으로 적정가를 확정할 수 없습니다. 권리의 주된 함정은 확약으로 풀렸지만, 환금성과 가격 검증은 아직 풀리지 않았습니다. 결론은 “권리 조건부 통과, 가격·환금성 보수 접근”입니다.
