서울서부지방법원 2024타경64825. 은평구 신사동 재천베스트홈 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조계성으로, 2021.04.10 매매를 원인으로 2021.04.12 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 250,000,000원입니다. 감정가는 280,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,360,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 박운주는 2021.04.12 전입, 2021.04.10 점유개시, 2021.05.12 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 통상 배당 부족분은 매수인에게 넘어올 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박운주 임차보증금과 관련한 인수는 실질 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64825 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 가좌로 312-7, 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 내 5층 501호 |
| 소유자 | 조계성 · 2021.04.12 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,993,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 시세 매칭 기준면적 | 58.35㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소, 선행 압류는 확인 필요
데이터상 말소기준권리는 2021.10.14 고양시 압류입니다. 그 이후 계양구 압류, 개벽산업개발닷컴 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 2021.06.23 부천시 압류는 말소기준권리보다 앞서 있고 등기 분석상 “매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 청구금액이 제시되지 않아 금액을 산정할 수 없으므로, 입찰 전 해당 압류의 현재 존속 여부와 체납액을 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박운주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.12 | 2021.05.12 | 250,000,000원 | 2023.06.02 | 대항력 있음 우선변제 확약 제출 |
박운주는 임대차계약일 2021.03.13, 점유개시 2021.04.10, 전입 2021.04.12, 확정일자 2021.05.12로 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 배당표 계산만 보면 현재 매각가 143,360,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 140,552,960원이 배당되고, 부족분 109,447,040원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 46.2%, 그러나 비교표본이 약하다
재천베스트홈(30-42)의 제공 실거래는 2023.09 한 건입니다. 거래면적은 65.79㎡, 3층, 거래가는 310,000,000원입니다. 대상 시세 매칭 기준면적은 58.35㎡이고 면적 매칭도 불일치로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 65.79㎡ | 3 | 310,000,000원 |
현재 최저가 143,360,000원은 제공된 비교 실거래 310,000,000원의 46.2%입니다. 확약을 반영하면 임차보증금 인수액이 실질 0원이므로 실질취득도 143,360,000원으로 봅니다. 다만 이 비교값은 2023.09 거래 한 건뿐이고 면적도 대상과 일치하지 않으므로, 46.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 싸다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 박운주 보증금 | 250,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 개벽산업개발닷컴 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,993,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 원 계산상 박운주 보증금 부족분은 109,447,040원으로 산정되지만, 확약서에 따라 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사동고개사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·양수기·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,858,000원/㎡입니다.
- 규모. 재천베스트홈(30-42)은 8세대, 사용승인 관련 제공일자는 2001-11-19이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박운주 임차보증금의 대항력 포기와 임차권등기 말소 내용이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 부천시 압류 확인. 2021.06.23 압류는 말소기준권리보다 앞서고 데이터상 매수인 인수로 표시됩니다. 존속 여부와 금액 확인이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2023.09 한 건이고 면적도 65.79㎡로 대상 기준 58.35㎡와 맞지 않습니다. 현재 거래가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 권리·점유·환금성 요인이 함께 작용한 것인지 현장과 원본서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한 물건이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “46.2% 할인”보다 권리 원본 확인이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 280,000,000원에서 12회 유찰돼 143,360,000원까지 내려온 물건입니다. 제공된 비교 실거래 310,000,000원과 비교하면 46.2% 수준이지만, 그 거래는 2023.09 한 건이고 면적도 다릅니다. 따라서 가격 숫자만으로 매력을 확정하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 박운주 임차인이 대항력을 갖고 있어 원 계산상 109,447,040원의 인수가 발생하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약과 별개인 2021.06.23 부천시 압류가 말소기준권리보다 앞서므로 이 권리의 실제 존속 여부와 금액을 확인하지 않은 채 “인수 0원 물건”으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 확약서·선행 압류·현재 시세의 원본 확인입니다.
