서울서부지방법원 2024타경64993. 은평구 구산동 디에이치팰리스 4층 403호, 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)이고, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자 온현빈은 2021.03.11 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 230,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 김택형 임차인입니다. 임대차계약일자는 2021.02.04, 확정일자는 2021.02.10, 점유개시일자는 2021.03.01, 주민등록일자는 2021.03.02이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2022.07.14 서민금융진흥원 가압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다. 그러나 이 사건에는 그 효과를 바꾸는 별도의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 20, 4층403호 (구산동,디에이치팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.98㎡ · 6층 중 4층 403호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 온현빈 · 2021.03.11 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 12회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,681,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.07.14 서민금융진흥원 가압류 5,036,249원입니다. 이후 은평구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김택형의 주택임차권등기는 2023.05.08 등기됐지만 임대차의 점유·전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 보증금 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김택형 | 403호 전부 | 230,000,000원 | 2021.03.02 / 2021.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 0원 확약 적용 |
실제 임차인 표는 1명입니다. 배당 계산상 현재 매각가에서 18,810,000원이 미배당되는 구조이나, 제출된 확약에 따라 해당 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 215,000,000원이 최근 시세보다 높다
DH팰리스 전용 29.98㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 193,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 184,333,333원, 최신 거래 195,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 가격 추세 -15.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 29.98㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.11 | 29.98㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.98㎡ | 3건 | 184,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 최신 거래 195,000,000원보다도 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -15.8%로 내려와 있으므로, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 193,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 김택형 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,036,249원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 244,681,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 구조만 적용하면 김택형 보증금의 미배당액은 18,810,000원입니다. 그러나 본건은 해당 임차보증금에 대해 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 회차별 계산상 미배당 인수액은 18,810,000원 · 61,208,000원 · 95,126,400원으로 표시되지만, 같은 확약이 적용되는 한 매수인 승계액으로 보지 않습니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 유지되면 낙찰가가 곧 실질취득액
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 215,000,000원 | 18,810,000원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 61,208,000원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 64% | 137,600,000원 | 95,126,400원 | 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약이 존재하기 때문에, 김택형 보증금에 한해서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지더라도 그 금액을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 따라서 확약의 내용과 매각조건이 그대로 유지된다는 전제에서는 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중인 전용 29.98㎡ 구분건물입니다.
- 입지. 은평구 구산동 구산중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10M 내외 및 서측 약 5M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,329,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 195.0㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이고, 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 김택형의 을구 5번 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 현재 가격과 최근 시세 비교. 215,000,000원은 최근 12개월 평균 184,333,333원의 116.6%입니다. 최신 거래도 195,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.8%이므로 과거 219,000,000원 거래나 전체 평균 193,000,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 12회 유찰 상태이며 단지 경매 통계도 평균 12.0회 유찰로 나타납니다.
- 압류·조세 확인. 은평구 및 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서 조세·공과금의 우선순위와 금액을 별도로 대조해야 합니다.
- 현황·관리비 확인. 점유 상태와 미납 관리비, 인도 상태는 입찰 전 현장 및 관련 기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
등기와 임대차만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 원래는 매우 강한 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어, 김택형 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 215,000,000원으로 봅니다.
문제는 그 215,000,000원이 최근 12개월 평균 184,333,333원의 116.6%이고, 최신 거래 195,000,000원보다도 높다는 점입니다. 여기에 최근 가격 추세 -15.8%, 12회 유찰, 총 18세대 규모와 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 확약으로 권리상 큰 장애는 줄었지만, 현재 회차에서는 가격과 환금성을 더 엄격하게 볼 사건입니다.
