23,086,000원
서울서부지방법원 2024타경64993. 은평구 구산동 디에이치팰리스 4층 403호, 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 215,000,000원이 10회 유찰돼 최저가가 23,086,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 가격은 법원 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금이 사실상 결정합니다.
임차인 김택형은 2021.02.10. 확정일자를 받고, 2021.03.01. 점유를 시작해 2021.03.02. 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2022.07.14. 서민금융진흥원 가압류보다 앞선 날짜입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 22,270,452원만 임차인에게 배당되고, 207,729,548원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 20, 4층 403호 (구산동, 디에이치팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 29.98㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 소유자 | 온현빈 (2021.03.11. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 23,086,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,681,059원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 보증금이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석에서 실제 임차인은 김택형 1명입니다. 임대차계약일은 2021.02.04., 확정일자는 2021.02.10., 점유개시는 2021.03.01., 전입신고는 2021.03.02.입니다. 말소기준권리인 서민금융진흥원 가압류는 2022.07.14. 접수됐으므로 임차인의 대항력이 선행합니다.
2023.05.08. 등기된 을구 5번 주택임차권은 매각으로 등기 자체가 소멸하더라도, 매각물건명세서에 명시된 대로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 이후 은평구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년에 설정됐던 고흥군수산업협동조합·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 배당 후 잔액 207,729,548원 인수
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김택형 403호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 전입 2021.03.02. 확정 2021.02.10. 점유개시 2021.03.01. | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 총비용 하락은 다르다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가의 10.74% | 23,086,000원 | 207,729,548원 | 230,815,548원 |
| 11회 유찰 시 감정가의 8.59% | 18,468,800원 | 212,263,638원 | 230,732,438원 |
| 12회 유찰 시 감정가의 6.87% | 14,775,040원 | 215,890,911원 | 230,665,951원 |
10회에서 12회로 두 차례 더 유찰돼 매각가가 8,310,960원 내려가더라도, 실질취득액은 149,597원만 낮아집니다. 매각가 절감분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되기 때문입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 230,815,548원
디에이치팰리스 전용 29.98㎡ 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 184,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.03. 3층 195,000,000원, 최근 12개월 최저 거래는 2025.12. 2층 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 29.98㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.11 | 29.98㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.98㎡ | 3건 | 184,333,333원 |
현재 회차 실질취득액 230,815,548원은 최근 12개월 평균보다 46,482,215원 높고, 최신 거래보다도 35,815,548원 높습니다. 비율로는 최근 12개월 평균의 125.2%, 최신 거래의 118.4%입니다. 최저가 23,086,000원이 최근 평균의 12.5%라는 수치는 인수 보증금을 제외한 표면 가격일 뿐, 실제 매수비용을 설명하지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 815,548원 |
| 1. 임차인 김택형 보증금 | 230,000,000원 | 22,270,452원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,036,249원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 244,681,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 207,729,548원은 매수인 인수 대상입니다. 서민금융진흥원과 주택도시보증공사의 미배당 채권은 매각대금에서 배당받지 못하는 채권이며, 매수인이 인수하는 금액과는 구분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 중 4층 403호입니다.
- 주위환경. 구산중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측 약 10m, 서측 약 5m 도로와 접하며, 2필 일단의 주거용 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2015.09.02. 준공, 총 18세대 규모이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 배당표 재산정. 실제 낙찰가와 집행비용, 당해세 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 현장 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 한계. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수액이 늘어 실질취득액 감소가 제한됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 가격 추세가 -15.8%이므로 전체 평균이나 과거 최고가보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,308만원짜리 집”이 아니다
이 물건은 10회 유찰돼 최저가가 감정가의 10.74%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 가격의 하한을 형성합니다. 현재 회차에서 낙찰자가 부담할 실질취득액은 230,815,548원이며, 11회·12회 유찰 시에도 각각 230,732,438원, 230,665,951원으로 거의 달라지지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 184,333,333원, 최신 거래는 195,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -15.8%입니다. 즉 실질취득은 최근 평균보다 25.2% 높고 하락 추세까지 겹칩니다. 권리 구조는 명확하지만 경제성은 낮습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 인수할 보증금까지 합쳐 얼마가 되느냐”입니다.
