서울서부지방법원 2024타경65156. 은평구 녹번동 문천아트빌 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조기대이고 2021.04.28 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.07.29 설정된 주식회사오케이금융대부 근저당권 180,000,000원입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차인입니다. 유용준은 임대차계약 2021.03.20, 확정일자 2021.03.24, 전입·점유개시 2021.04.15로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 280,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 문제되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 보증금반환채권을 승계했고, 2026.07.02 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경65156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로11길 18, 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 조기대 (2021.04.28 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 253,600,000원 (감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,210,839원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.29 주식회사오케이금융대부 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.07.29 오케이금융대부 근저당입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.22 등기된 유용준의 주택임차권 역시 등기 순위 자체는 말소기준권리 뒤지만, 실제 대항력 판단은 그보다 앞선 2021.04.15 전입·점유를 기준으로 보아야 합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유용준 실제 임차인 1명 | 280,000,000원 | 2021.04.15 | 2021.03.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원 |
* 확약을 적용하지 않은 배당가정상 현재 최저가에서 유용준 보증금의 미충족분은 30,750,400원입니다. 이 금액은 확약 대상인 유용준 보증금에 관한 룰상 금액이며, 실제 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 유용준 1명입니다.
② 가격 구조 — 9회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 253,600,000원으로 감정가 317,000,000원의 80%입니다. 데이터상 현재 회차는 9회 유찰 상태이고, 다음 시나리오는 202,880,000원, 그 다음은 162,304,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 80%) | 253,600,000원 | 30,750,400원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 80,760,320원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 51%) | 162,304,000원 | 120,768,256원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 보증금의 미배당분이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 보증금 채권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존청구권을 포기했으므로 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 253,600,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,350,400원 |
| 1. 유용준 보증금 채권 (우선변제) | 280,000,000원 | 249,249,600원 |
| 2. 오케이금융대부 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 24,836,321원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 298,210,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 유용준 보증금은 249,249,600원이 배당되고 30,750,400원이 미충족됩니다. 다만 주택도시보증공사는 유용준 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 같은 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2002.12.20입니다.
- 입지. 서울녹번초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·빌라·아파트·근린생활시설·소규모 공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 도로. 서측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 241.5㎡, 공시지가 3,731,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규모. 문천아트빌은 8세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 9.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.02 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 문구와 적용 대상을 원문으로 재확인하세요.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 유용준의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이라는 점을 매각물건명세서와 관련 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있어도 실제 말소에 필요한 서류·절차와 시점을 확인하세요.
- 점유 현황 재확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 9회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 내부 상태·접근성·수요·매도 가능성 등 반복 유찰의 원인을 현장조사로 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소가 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
등기 순서만 보면 전입이 말소기준권리보다 빠른 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 배당가정에서도 30,750,400원의 보증금 미충족분이 남습니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 해당 보증금반환채권을 승계했고, 2026.07.02 매수인에 대한 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 그래서 유용준 보증금에 대한 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 253,600,000원으로 감정가의 80%이고 이미 9회 유찰됐습니다. 문천아트빌은 8세대이며 경매 통계도 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 권리 위험이 해소됐다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단을 분리해야 합니다. 이 물건은 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 반복 유찰의 원인과 실제 환금성을 보수적으로 검토하는 것이 핵심입니다.
