부동산임의경매

2025타경835 · 서울서부지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 79.92㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

206,000,000원 2억 600만 감정가 250,200,000원

감정가의 82% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 200,160,000원 최저가 대비 +2%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,001만원

최저가의 10% · 20,016,000원

감정가 대비

▼ 17.7% 싸게 매수

감정가 2.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 경매로 정리되지만 미사용 근린시설과 임차인 대항력 미상으로 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저매각가 200,160,000원은 감정가의 80%이며 실거래 비교자료 부족으로 가격 메리트 판단 제한
자금 입찰보증금 약 20,016,000원 · 인수액 0원(권리분석 기준)
리스크 주거 임차인 이은규의 전입·보증금 미상으로 대항력 가능성 확인 필요

한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 주거 임차인 이은규가 신고되어 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성은 별도 확인 대상입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(사무소)이며 상당기간 미사용 상태로 환금성 검토가 필요합니다.

감정가 / 최저가

250,200,000원

최저가 200,160,000원

실질취득 예상

200,160,000원

인수액 0원 기준

권리 인수

0원

후순위 권리 소멸

핵심지표

임차 확인

대항력 판정 미상

서울서부지방법원 2025타경835. 서대문구 홍제동 풍진베이스타운 1층 101호 물건입니다. 공부상 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 등기 흐름은 다수의 압류·가압류가 존재하지만 경매 매각으로 소멸되는 구조입니다. 다만 임차인 신고가 존재해 권리 분석의 핵심은 임차관계 확인입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경835
소재지	서울특별시 서대문구 홍제동 322-87 풍진베이스타운 1층101호
용도 / 이용상태	대지 · 근린생활시설(사무소) · 상당기간 미사용 상태
소유자	주식회사성후종합건설
감정가 / 최저가	250,200,000원 / 200,160,000원 (1회 유찰)
청구액	520,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준 판단 기준 권리는 2009.12.16 압류(국민연금공단)입니다. 이후 압류·가압류·근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
이은규	주거	가능·미상	확인 필요	해당 없음

⚠️ 임차인 확인 포인트 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용과 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,160,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,602,240원
을구 2번 근저당권 · 김재훈	100,000,000원	100,000,000원
갑구 7번 가압류 · 풍진베이스타운 입주자대표회의	9,470,000원	9,470,000원
소유자 교부	-	87,087,760원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

실거래 비교자료 부족으로 회차별 가격 변화를 표시합니다.

✅ 권리 관점 후순위 압류·가압류·근저당권은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 임차인 이은규의 전입 및 보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 판단은 보류해야 합니다. 또한 근린생활시설로 상당기간 미사용 상태라 실제 활용성과 환금성 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 서대문구 홍제동 고은초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 마을버스정류장까지 도보 약 1~2분으로 대중교통 이용편의는 보통입니다.
용도. 근린생활시설(사무소)로 평가되었으며 제시외 증축부분 보일러실이 포함됩니다.
환금성. 풍진베이스타운은 총 19세대 규모이며 최근 매각 거래 정보가 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이은규의 전입일·보증금·확정일자 확인 후 대항력 판단을 마쳐야 합니다.
현황 확인. 상당기간 미사용 사무소로 실제 사용 가능 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 활용성이 승부처”

이 물건은 등기상 복잡해 보이지만 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 근린생활시설이고 장기간 미사용 상태이며 임차인 신고 내용이 있어, 낙찰 전 확인 절차가 핵심입니다. 가격보다 중요한 것은 실제 사용 가능성, 임차관계, 환금성입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 핵심은 ‘미사용 시설과 임차인 확인’ — 풍진베이스타운 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 200,160,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 활용성이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-07	유찰	2억 5,020만원
2	2026-05-12	매각	2억 16만원
3	2026-08-25	대기	2억 16만원