서울서부지방법원 2025타경996. 연희동성캐슬2차의 제1층 제101호 외 12개호와 토지를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 건물은 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2025.01.31입니다. 공부상 이용은 근린생활시설(사무소)과 다세대주택이 혼재하고, 토지가격은 각 구분건물 평가액에 포함됐습니다. 감정가 5,338,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 3,416,320,000원, 감정가의 64%입니다.
표면적인 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가처분의 실제 말소와 유치권의 성립 여부입니다. 두 쟁점 모두 서류상 단서만 보고 자동으로 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 연희동성캐슬2차 · 서울특별시 서대문구 성산로 384-16 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 제1층 제101호 외 12개호 일괄매각 |
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설(사무소) 및 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 6층 · 사용승인일 2025.01.31 |
| 토지 | 대 295㎡ · 사다리형 · 다세대 건부지 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 서진개발산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,338,000,000원 / 3,416,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,878,321,267원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 ‘절차 완료’는 다르다
말소기준권리는 2025.05.15 접수된 양천신용협동조합의 을구 1번 근저당권, 채권최고액 2,208,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 1,104,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권은 2025.12.30 이엘에셋대부유한회사로 이전됐고 양천신용협동조합 명의의 근질권이 설정돼 있지만, 기초 근저당권과 결합된 권리관계입니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 현장 재확인 필요
확인된 임차인은 0명이며 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액도 계산되지 않았습니다. 현장조사 당시 전체 건물이 폐문부재 상태였고, 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기록돼 있으므로, 유치권 신고자의 실제 점유 여부와 각 호실의 출입·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘저가’ 판정 금지
동일 단지·동일 유형의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 최저가 3,416,320,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 64%라는 수치는 경매 회차의 할인율일 뿐, 시세 대비 할인율이 아닙니다.
더구나 이 물건은 개별 호실 하나가 아니라 13개호와 토지를 묶은 일괄매각이며, 근린생활시설과 다세대주택이 혼재합니다. 여기에 선순위 가처분 말소 절차와 유치권 신고까지 결합돼 있으므로, 단순 주거용 한 호실과 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,416,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,563,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,208,000,000원 | 2,208,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 1,104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,756,800원 |
등기상 두 근저당권의 채권최고액 합계 3,312,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구액 2,878,321,267원과 채권최고액 합계는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서대문우체국 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트가 소재하고, 근린생활시설·서대문우체국·연세대학교 등이 인접합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신촌역과 홍대입구역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2025.01.31이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 사다리형 295㎡ 토지로 북동측 약 4~5m 도로에 접하고, 제3종일반주거지역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다.
- 환금성. 개별 호가 아닌 13개호·토지 일괄매각이고 근린생활시설과 다세대주택이 혼재해, 매입 후 운용계획과 자금 규모를 갖춘 수요자로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 원본 확인. 2026.04.02 말소 동의서의 대상이 토지 갑구 9번과 건물 갑구 2번 전부를 포함하는지, 제출 조건과 날인·권한을 확인해야 합니다.
- 최종 등기 확인. 최고가매수인 지정 후 말소 서류 제출만으로 끝나는 것이 아니라, 소유권이전 단계에서 실제 말소가 가능한지 집행기록과 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 유치권 성립요건 조사. 주식회사 신아종합건설의 공사계약·미지급 공사대금·변제기와 경매개시 전 점유 개시 여부, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 전체 공실 탐문과 별개로 유치권 신고자의 점유 표지, 출입 통제, 열쇠 관리, 현수막·경고문 등을 직접 확인해야 합니다.
- 호별 사업성 분리. 13개호 각각의 면적·공부상 용도·임대 가능성·보수비를 분리해 일괄매입가 상한을 산정해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 인근 신축 다세대와 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 건물 전체 유지비와 공실 기간의 금융비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 가처분 말소 동의서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 두 문서
이 사건은 확인된 임차인이 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가에서는 등기상 두 근저당권의 채권최고액까지 모두 배당되는 계산이므로, 금전채권 배당 구조만 보면 단순합니다.
그러나 말소기준보다 앞선 가처분은 말소 동의서가 제출됐다는 사실과 실제로 말소가 완료된 상태를 구분해야 합니다. 여기에 건물 일체를 대상으로 한 220,821,422원의 유치권 신고가 남아 있습니다. 유치권이 성립한다면 최저가에 신고액을 더한 잠재 실질부담은 3,637,141,422원이며, 명도 일정까지 흔들릴 수 있습니다.
실거래 비교 없이 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 가처분 말소 가능성 확인, 유치권 배제 판단, 13개호의 호별 사업성 검증이 모두 끝난 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 배당은 단순하지만 권리절차는 조건부, 가격은 검증 전 보류입니다.
