서울서부지방법원 2025타경1012. 응암동 동인에버빌 지1층 비01호로, 사건상 용도는 대지이며 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 창고 등입니다. 소유자 정일록은 2023년 8월 31일 매매를 원인으로 거래가 320,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 6일 하나은행 근저당권이 채권최고액 264,000,000원으로 설정됐습니다.
이 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 김성택의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 용도·현황·가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 지1층 비01호 |
| 사건상 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 창고 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 9층 중 지1층 비01호 |
| 소유자 | 정일록 (2023.08.31. 매매, 거래가 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 161,792,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 235,486,928원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.06. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 임차인 김성택의 전입일은 2025.06.17.로 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.05. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금은 10,000,000원, 월세는 700,000원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성택 | 지1층 비01호 | 2025.06.17. | 10,000,000원 / 700,000원 | 2025.08.05. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 161,792,000원으로 감정가 316,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 용도·동일 입지의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 161,792,000원 | 51.2% | 158,726,912원 | 105,273,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 129,433,600원 | 40.96% | 126,821,530원 | 137,178,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,546,880원 | 32.77% | 101,297,224원 | 162,702,776원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 161,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,065,088원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 158,726,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당권은 채권최고액 264,000,000원 중 158,726,912원이 배당되고 105,273,088원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 위치. 은명초등학교 북동측 인근이며, 은평이마트·응암금호아파트·근린생활시설·업무시설·공동주택이 밀집된 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형의 등고평탄한 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 유찰 이력. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 이용 용도와 지하층 특성을 반영한 실제 임대수요·매매수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 창고 이용 사이의 차이를 확인하고, 향후 원하는 용도로 사용할 수 있는지 관할 행정기관에 점검하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령·명도협의 일정과 비용을 반영하세요.
- 최우선변제. 보증금 10,000,000원의 최우선변제 적용 여부와 확정일자·점유·사업자등록 또는 전입 관련 원본을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율이 아니라 응암동 지하 근린생활시설·창고의 실제 매매가와 보증금·월세 수준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 현장 상태. 지하층의 누수·결로·환기·소방·출입 동선과 창고 적법 이용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 물건은 하나은행 근저당권이 말소기준이고 임차인의 전입이 그보다 늦어, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 공부상 일반음식점인 지하층을 현황 창고로 사용하고 있고, 이미 3회 유찰됐으며, 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하기보다 지하 근린생활시설·창고의 실제 거래가격, 임대수익, 명도와 용도 적합성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단.
