103,547,000원
서울서부지방법원 2025타경1012. 서울 은평구 응암동 동인에버빌 지1층 비01호입니다. 등기상 소유자는 정일록이고, 2023.10.06 소유권을 거래가액 320,000,000원에 이전받았습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.04 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 가장 확인할 부분은 점유 임차인입니다. 김성택은 지1층 비01호에 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원으로 조사됐고, 전입일은 2025.06.17입니다. 말소기준일인 2023.10.06보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.08.05 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1012 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 지1층비01호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 창고 등 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 지상9층 건물 중 지1층 비01호 |
| 소유자 | 정일록 · 2023.10.06 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 103,547,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 235,486,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
핵심은 2023.10.06 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 2025.06.04 경매개시결정이 들어왔고, 임차인 김성택의 전입은 다시 그 뒤인 2025.06.17입니다. 전입일 자체가 말소기준보다 늦으므로 김성택에게는 대항력이 없습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 점유·명도는 별도
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성택 | 지1층 비01호 | 2025.06.17 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 2025.08.05 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 확인이 먼저
감정가는 316,000,000원이고 현재 최저매각가는 103,547,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 33% 구간입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,249,658원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 101,297,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,547,000원 가정 시 하나은행 근저당은 101,297,342원 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 162,702,658원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 103,547,000원 | 101,297,342원 | 162,702,658원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 82,837,600원 | 80,946,523원 | 183,053,477원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,270,080원 | 64,677,219원 | 199,322,781원 | 0원 |
현재 매각가에서도 신청채권자 청구액 235,486,928원이 전액 충족되지 않습니다. 다음 회차로 내려갈수록 채권자 미배당은 더 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층 건물의 지1층 비01호입니다.
- 주변 환경. 은명초등학교 북동측 인근이며 은평이마트, 응암금호아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집된 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 응암역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형·평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 348.1㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 103,547,000원이 싸다고 단정하기 전에 인근 유사 지하층 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 일반음식점인 공간이 창고 등으로 이용되고 있습니다. 현장 사용 상태와 원상회복·용도 활용 가능성을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김성택은 대항력은 없지만 점유자로 조사됐습니다. 낙찰 뒤 인도 일정과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2025.08.05 배당요구를 했습니다. 배당표의 임차인 최우선변제 미반영 부분은 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰된 물건이므로 가격만이 아니라 지하층, 비주거용도, 현황 이용 상태 등이 응찰에 영향을 줬는지 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.10.06 하나은행 근저당이고, 임차인 김성택의 전입은 2025.06.17로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
문제는 가격과 물건 자체의 성격입니다. 감정가 316,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 103,547,000원까지 내려왔지만, 공부상 제2종근린생활시설인 지하층이 현황 창고 등으로 이용되고 있고 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “감정가의 33%니까 싸다”라고 결론내릴 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리 인수보다 현재 용도, 점유 상태, 실제 임대·매매 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
