서울동부지방법원 2025타경51429. 서울 광진구 군자동 라임클래식1차 2층 203호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태에는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 권리의 출발점은 2020.04.09 설정된 영광군수산업협동조합의 근저당 188,400,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 370,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 151,552,000원까지 내려와 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 점유관계와 실제 이용상태를 먼저 확정해야 가격 메리트 판단도 의미가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51429 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중 |
| 소유자 | 박정애, 안일정 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 151,552,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 영광군수산업협동조합 근저당 / 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2020.04.09 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 문영진·양길자·강현지·박범근·이재성·김지윤의 가압류와 국·서울특별시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.10.28 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
② 임차·점유 — 한 명은 대항력 없음, 한 점유는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장시내 | 203호 | 2023.10.24 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
장시내의 전입신고일은 2023.10.24로 말소기준권리인 2020.04.09보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.08에 접수됐지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,921,728원 |
| 2. 근저당권 · 영광군수산업협동조합 | 188,400,000원 | 148,630,272원 |
| 3. 가압류 · 문영진 | 103,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양길자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강현지 | 230,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박범근 | 185,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이재성 | 369,630,684원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김지윤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7-1번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,286,030,684원 중 148,630,272원이 배당되고, 미배당액은 1,137,400,412원입니다. 근저당권자도 전액 변제되지 않으며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 7호선 어린이대공원역 및 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중입니다.
- 건물. 근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호이며, 급배수·위생·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 장시내 배당관계 확인. 전입일은 2023.10.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용과 인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 1,137,400,412원이며 신청 근저당권도 전액 변제되지 않습니다.
- 추가 유찰 시. 5회 유찰 시 매각가 121,241,600원·미배당 1,167,286,466원, 6회 유찰 시 매각가 96,993,280원·미배당 1,191,183,283원입니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔어도 먼저 볼 것은 점유와 용도”
등기상 구조만 보면 2020.04.09 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 대부분 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 장시내 역시 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 표시된 점포는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 감정평가 이용상태가 공부상 제2종근린생활시설(사무소)라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가 151,552,000원이라는 숫자보다 먼저 점유관계와 실제 용도 확인이 선행돼야 합니다. 명시 인수는 0원이지만, 확인되지 않은 점유관계를 0위험으로 간주해서는 안 됩니다.
