서울서부지방법원 2025타경1180. 연희동성캐슬1차 지층 비01호로, 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 닥터헬스주식회사가 2022년 10월 280,000,000원에 소유권을 취득한 날 하나은행 근저당 144,000,000원이 설정됐고, 이후 문희경의 후순위 근저당 150,000,000원과 서대문구 압류가 추가됐습니다. 말소기준은 2022년 하나은행 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 지하층 사무소로 이용 중인 물건인 만큼 실제 점유자, 임대차관계와 명도 대상은 현장 및 원본 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 지층 비01호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 성산로18길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제2종근린생활시설(사무소) · 철근콘크리트구조 4층 내 지하층 비01호 |
| 대상 면적 | 42.53㎡ · 실거래 면적 일치 없음 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.08.24 · 14세대 |
| 소유자 | 닥터헬스주식회사 (2022.10.17. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 124,131,251원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 인수되지 않는다
말소기준인 하나은행 근저당의 채권최고액은 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 문희경 근저당 150,000,000원, 서대문구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 116,215,680원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수금액은 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 59.2%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
연희동성캐슬1차 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 306,002,000원입니다. 현재 최저가 181,120,000원은 이 평균의 59.2%로 나타납니다. 최신 거래는 2026년 1월 219,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 20.85㎡ | 1층 | 219,000,000원 |
| 2025.09 | 20.85㎡ | 1층 | 191,010,000원 |
| 2025.07 | 29.55㎡ | 2층 | 430,000,000원 |
| 2025.07 | 25.52㎡ | 2층 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 22.24㎡ | 1층 | 330,000,000원 |
| 2023.06 | 29.19㎡ | 3층 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 306,002,000원 |
문제는 비교 대상입니다. 본건의 대상 면적은 42.53㎡인데, 거래 표본은 20.85㎡~29.55㎡이고 모두 1~3층입니다. 본건은 지하층이며 이용상태도 제2종근린생활시설 사무소입니다. 따라서 최근 평균 대비 59.2%라는 수치는 직접 비교 가능한 할인율이 아닙니다.
최근 거래 평균은 과거 거래보다 27.1% 낮은 하락 추세로 집계됐습니다. 전체 평균 325,001,666원은 2023년 거래와 2025년 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심 근거로 쓰기 어렵습니다. 표면상 최저가는 낮지만, 하락 추세와 용도·층·면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,335,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문희경 | 150,000,000원 | 33,784,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 294,000,000원 중 예상 배당은 177,784,320원, 미배당은 116,215,680원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 116,215,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 144,896,000원 | 142,067,456원 | 151,932,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 115,916,800원 | 113,493,965원 | 180,506,035원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 4회 유찰 시나리오에서는 신청채권 청구액 124,131,251원도 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서대문우체국 북서측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 아파트가 소재하며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 홍대입구역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 지하층 비01호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 완경사지이며 남서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 271㎡, 공시지가 3,248,000원/㎡이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이나 현재 이용상태는 제2종근린생활시설 사무소입니다. 건축물대장과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 시세 재산정. 제시된 거래는 20.85㎡~29.55㎡, 1~3층으로 본건 42.53㎡ 지하층과 일치하지 않습니다. 지하 사무소의 별도 가격조사가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거보다 27.1% 낮습니다. 전체 평균 325,001,666원만을 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 환금성 점검. 동일 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매도기간과 수요층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 조세·집행비용과 실제 청구채권에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 안전”과 “가격상 매력”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 최저가도 감정가 283,000,000원에서 181,120,000원으로 내려왔습니다.
그러나 가격 판단은 간단하지 않습니다. 최근 12개월 평균 대비 59.2%라는 숫자는 본건과 면적·층·용도가 다른 거래를 비교한 결과입니다. 본건은 지하층 사무소이며 임대관계가 미상이고, 거래 추세는 -27.1%, 동일 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 결론은 권리는 소멸형이지만 가격과 환금성은 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.
