서울서부지방법원 2025타경1692. 은평구 역촌동 네오스빌 5층 502호, 전용면적 약 33.5㎡의 다세대주택 (도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 감정가 302,825,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 193,808,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2021년 8월 20일 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 142,500,000원이며, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 현장 점유 확인과 건축물 상태입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대차관계는 미상으로 조사됐고, 2016년 12월 9일 주거재생과 문서에 따라 11㎡ 패널·패널 다용도 무단증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 11-4 네오스빌 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 은평구 역말로7길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택·단지형다세대 · 전용 약 33.5㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 배미혜 (단독소유) |
| 건물 규모 | 네오스빌 10세대 · 사용승인 2016.08.19 |
| 감정가 / 최저가 | 302,825,000원 / 193,808,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 107,785,870원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.20. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 142,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건축물 유의사항 | 제시외 건물 포함 · 11㎡ 패널·패널 다용도 무단증축 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
현재 말소기준은 2021년 8월 20일 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 은평구 압류, 에스비아이저축은행·서민금융진흥원 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 우리은행·국민은행·개인 및 대부업체의 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 실제 임차인은 0명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 계산상 임차보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자와 전입세대·확정일자·사업자등록 여부를 확인하기 전에는 대항력 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 2021년 단일 거래보다 34,192,000원 낮다
네오스빌은 총 10세대의 소규모 다세대주택이며, 면적이 유사한 실거래는 2021년 8월 1건입니다. 전용 33.64㎡, 3층이 228,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 193,808,000원으로 이 거래가의 85.0%, 금액으로는 34,192,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.08 | 33.64㎡ | 3층 | 228,000,000원 | 85.0% |
수치만 보면 최저가가 실거래보다 15% 낮습니다. 그러나 거래 건수가 1건뿐이고 거래 시점도 2021년 8월이어서, 이를 현재 시세의 평균이나 하한으로 보기에는 표본이 부족합니다. 층 차이, 위반증축 상태, 내부 수리 상태와 금융기관 담보평가 가능성까지 반영해야 하므로 “실거래보다 낮다”와 “현재 시세보다 싸다”는 같은 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,513,312원 |
| 1. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 142,500,000원 | 142,500,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 13,156,726원 | 13,156,726원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,020,000원 | 7,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,617,962원 |
현재 최저가에서는 계산에 포함된 채권 162,676,726원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 27,617,962원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여액이 줄어들 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 193,808,000원 | 162,676,726원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 155,046,400원 | 152,075,750원 | 10,600,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 124,037,120원 | 121,500,600원 | 41,176,126원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 후순위 채권의 미배당액은 늘지만, 현재 확인된 등기 구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 동일하게 낮아집니다. 다만 무단증축의 시정비용·이행강제금 가능성과 점유 명도비용은 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동 주민센터 북동측 인근의 주택지대로 단독주택·빌라·근린생활시설이 혼재합니다. 인근에 예일초등학교와 예일여중·고등학교가 위치합니다.
- 교통. 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역, 남동측 인근에 역촌역이 있으며 연서로와 서오릉로 주변에 버스정류장이 있습니다.
- 생활편의. 연서로·서오릉로변에 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택·근린생활시설 내 5층 502호이며 승강기, 주차장, 난방, 소방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 10미터 도로와 남서측 약 3미터 도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형 주상용 대지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 토지면적 297.6㎡, 공시지가 4,281,000원/㎡이며 정비구역과 접합니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 확인되는 유사면적 거래가 1건뿐이라 현재 적정가격을 판단할 거래 표본이 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 무단증축 원본 확인. 2016.12.09. 위반건축물 등재 내용과 11㎡ 패널 다용도 증축의 정확한 위치·용도·시정명령·이행강제금 부과 여부를 은평구청에서 확인하세요.
- 제시외 건물 가치 분리. 제시외 건물이 매각에 포함되더라도 합법화 가능성, 원상복구 비용과 금융기관 담보평가 반영 여부는 별개입니다.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대차관계가 미상이므로 전입세대, 확정일자, 외국인 체류, 현장 점유자를 재확인하세요.
- 신청채권 근거 확인. 신청채권자는 국민은행이고 말소기준권리자는 테크메이트코리아대부주식회사이므로 경매기록상 채권관계를 원본 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 이는 후순위 배당과 잔여금에 영향을 줍니다.
- 가격 검증. 228,000,000원 거래는 2021년 8월의 단일 표본입니다. 최근 역촌동 유사 다세대 실거래·호가·감정사례와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 대출 가능액. 위반건축물 등재가 잔금대출·담보평가·보증상품 이용에 미치는 영향을 입찰 전에 금융기관에 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 명도 일정·비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인보다 건물 리스크가 먼저다”
현재 최저가 193,808,000원은 감정가의 64%이고, 2021년 8월 유사면적 거래 228,000,000원보다 34,192,000원 낮습니다. 등기상 인수액도 0원이라 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 비교 거래가 1건뿐이고 시점이 오래됐으며, 본건에는 11㎡ 무단증축 위반건축물이라는 명확한 물적 리스크가 있습니다.
따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 다세대”보다 “권리는 단순하지만 건축물·점유·대출 가능성을 확인해야 하는 소규모 다세대”로 보는 것이 정확합니다. 권리 인수는 합격권이지만 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 권리는 통과, 건물과 가격은 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 무단증축의 실제 비용과 현재 매도 가능 가격입니다.
