서울서부지방법원 2025타경1807. 서대문구 홍은동 190-27, 등기상 2층인 집합건물입니다. 사건 용도는 단독주택으로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 1990년 7월 18일 사용승인된 지하 1층·지상 2층 구조이며, 해당 물건은 제2층입니다. 현관에는 301호로 표시돼 있어 등기상 층수와 현장 호수표기를 함께 확인해야 합니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2014년 12월 29일 설정된 국민은행 근저당권 105,600,000원입니다. 이후 남아 있는 서대문구 압류 4건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 190-27 2층 도로명: 서울특별시 서대문구 연희로41길 103-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류 단독주택 · 등기상 집합건물 · 감정상 다세대주택 |
| 건물 / 대상면적 | 지하 1층·지상 2층 건물 내 제2층 · 중개 데이터상 대상면적 73.06㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 1990.07.18 · 삼보빌라(190-27) 3세대 |
| 소유자 | 서정자 (단독소유 · 소유자 점유로 탐문) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 92,386,945원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 조사 내역 없음. 감정평가 조사에서는 소유자 점유로 탐문됐습니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 이후의 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
1990년대부터 2017년까지 설정됐던 가압류·가처분·전세권·근저당권·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 인수 여부를 판단할 기준은 2014년 국민은행 근저당권과 그 이후 남아 있는 권리입니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 350,000,000원의 64%입니다. 등기상 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 224,000,000원입니다. 다만 동일 물건이나 비교 가능한 면적의 실거래가가 제시되지 않았고, 중개 데이터의 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 224,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 179,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 143,360,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 국민은행 채권최고액 105,600,000원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 소유자 교부 예상액이 114,464,000원, 3회 유찰 시 70,291,200원, 4회 유찰 시 34,952,960원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,464,000원 |
배당 시뮬레이션은 국민은행 채권최고액 105,600,000원 기준입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 세액, 집행비용에 따라 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 단독주택으로 분류돼 있으나 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 2층이며 현장 출입문에는 301호로 표시돼 있습니다.
- 건물. 1990.07.18 사용승인된 연와조 슬라브 위 아스팔트싱글지붕 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 제시외 다락. 1층과 2층 계단 사이에 출입문이 있고, 2층 내부를 통해 출입하는 제시외 다락이 존재합니다. 점유자에 따르면 해당 부분에 일부 누수가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 옥상 30㎡ 판넬·판넬 주거 무단증축이 2018.08.30 위반건축물로 표시돼 있습니다. 관계기관에 현재 상태를 재확인해야 합니다.
- 입지. 홍은중학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 홍제역이 있으나, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 3미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 198㎡의 부정형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,644,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 3세대 규모, 1990년 사용승인 건물이며 중개 데이터상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교자료가 없어 매도 가능 가격은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현관 표시 대조. 등기상 2층과 현장 301호 표시가 동일 목적물인지 현황도·건축물대장·현장으로 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 옥상 30㎡ 무단증축의 시정명령, 이행강제금, 철거 대상 여부를 서대문구 관계부서에 확인하세요.
- 제시외 다락 범위. 다락의 소유권 귀속, 평가 반영 범위, 면적, 구조와 이용상태를 감정평가서 원본으로 확인하세요.
- 누수 조사. 제시외 다락의 일부 누수 탐문 내용에 대해 지붕·벽체·천장 상태와 예상 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 서대문구 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 체납액을 확인하세요.
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없으나 소유자 점유로 탐문됐으므로 인도명령과 이사 협의 기간을 예상하세요.
- 시세 재검증. 감정가 대비 64%만으로 저가라고 판단하지 말고, 홍은동 유사 연식·면적 다세대주택의 최근 거래와 매물을 비교하세요.
- 금융 가능성. 위반건축물과 제시외 부분이 담보대출 심사에 미치는 영향을 금융기관에 사전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 건물은 단순하지 않다”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 감정가 350,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 224,000,000원까지 내려왔고, 계산상 다음 회차에서도 국민은행 채권은 전액 배당됩니다.
그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 옥상 30㎡ 무단증축, 2층을 통해 출입하는 제시외 다락, 일부 누수 탐문, 등기상 2층과 현관 301호 표기의 대조가 필요합니다. 비교 가능한 실거래가도 제시되지 않아 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 합격, 건물 상태와 행정 리스크는 확인 후 판단. 이 사건은 낙찰가보다 현장조사와 관계기관 확인의 완성도가 결과를 좌우합니다.
