서울서부지방법원 2025타경2701. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 713호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설이며, 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물의 7층에 위치합니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.31. 남동농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 남동농업협동조합 추가 근저당, 오케이대부캐피탈교대 근저당·전세권, 신용보증기금·경기수산업협동조합·국민은행·오케이대부캐피탈교대·서울보증보험의 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 을구에는 주식회사오케이대부캐피탈교대 명의의 전세금 10,000,000원 전세권이 존재하지만, 2025.06.05. 설정된 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2701 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 713호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 내 7층 713호 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 409,600,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 469,725,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.31. 을구 3번 남동농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 4번으로 추가 근저당권 127,200,000원이 설정됐고, 이후 2025.06.05. 오케이대부캐피탈교대 근저당권 90,000,000원과 전세권 10,000,000원, 2025년 이후 여러 가압류가 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 40.96%지만 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 1,000,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 409,600,000원, 즉 감정가의 40.96%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 327,680,000원, 그 다음은 262,144,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 일반 아파트로 가정할 수 없습니다. 감정평가와 매각물건명세서의 이용상태는 모두 교육연구 및 복지시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 주거용 아파트처럼 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 숫자는 감정가와 경매 최저가이며, 실거래 시세와의 직접 비교 없이 최저가 409,600,000원을 ‘저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,496,000원 |
| 2. 남동농업협동조합 근저당 | 420,000,000원 | 403,104,000원 |
| 3. 남동농업협동조합 근저당 | 127,200,000원 | 0원 |
| 4. 오케이대부캐피탈교대 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 오케이대부캐피탈교대 전세권 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 577,500,000원 | 0원 |
| 7. 경기수산업협동조합 가압류 | 550,229,386원 | 0원 |
| 8. 국민은행 가압류 | 101,794,379원 | 0원 |
| 9. 오케이대부캐피탈교대 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 가압류 | 926,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,102,723,765원, 배당액은 403,104,000원, 미배당액은 2,699,619,765원입니다. 집행비용 6,496,000원을 제외한 매각대금이 선순위 남동농업협동조합 근저당권에 배당되며, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설로 이용중이며, 토지도 교육연구 및 복지시설·근린생활시설용 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 대상토지는 남동측 약 4~5미터, 남서측 약 3~5미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 40.96%까지 내려왔지만, 실거래 시세보다 낮다는 근거는 별개입니다. 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 실제 이용상태가 교육연구 및 복지시설이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제로 계산하지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.31. 남동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 전세권 확인. 주식회사오케이대부캐피탈교대의 전세권 10,000,000원은 후순위 소멸 예정이지만, 점유 및 실제 사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 실제 취득·이용계획의 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “40.96% 할인”보다 중요한 것은 용도와 환금성
이 사건의 권리구조만 보면 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 말소기준인 남동농업협동조합 근저당권 이후의 담보권·전세권·가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없습니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다.
감정가 1,000,000,000원에서 네 차례 유찰돼 409,600,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설입니다. 이미 4회 유찰된 상태라는 점과 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 점을 함께 보면, 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하기보다는 실제 활용 가능성·용도 적합성·향후 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
