640,000,000원
서울서부지방법원 2025타경2701. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 7층 713호로, 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사이조원하우스이며, 2015.04.16. 거래가 471,860,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.31. 설정된 남동농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리와 같은 날 설정된 남동농업협동조합의 후순위 근저당권 127,200,000원, 2025.06.05. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 90,000,000원과 전세권 10,000,000원, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 713호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 · 철근콘크리트조 평지붕 12층 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 (2015.04.16. 거래가 471,860,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 640,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 469,725,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
실제 임차인 0명. 등기상 주식회사오케이대부캐피탈교대 명의의 전세권 10,000,000원이 존재하지만, 이는 2025.06.05. 설정된 말소기준권리 후순위 전세권으로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 승계는 없으며, 배당표와 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 1,000,000,000원이고 현재 최저매각가는 640,000,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 360,000,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 이 호실은 감정평가상 아파트나 일반 주거시설이 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 따라서 주변 아파트의 평당가나 일반 주택 실거래를 그대로 적용하면 안 됩니다. 실제 이용 가능 범위, 건축물대장상 용도, 시설 운영 현황과 동일·유사 용도 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 2,471,523,765원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 2,598,243,765원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 2,699,619,765원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,800,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합(을구 3번) | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합(을구 4번) | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 90,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 오케이대부캐피탈교대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 8,800,000원을 제외한 채권 배당액은 631,200,000원이며, 채권총액 3,102,723,765원 중 2,471,523,765원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·당해세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물의 7층 713호이며, 외벽은 치장석, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·화재감지기·소화전·화재경보기·CCTV·스프링클러·위급호출수신기·시스템에어컨·공조·방송·방열기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측 약 4~5미터, 남서측 약 3~5미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·도로 접합·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 지목 대, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 교육연구 및 복지시설과 근린생활시설용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 교육연구 및 복지시설 이용을 기재하고 있습니다. 건축물대장상 세부 용도와 가능한 운영·사용 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 비율만 보지 말고 동일 건물 또는 유사한 교육연구·복지시설의 실제 거래사례와 임대수익 자료를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 운영자·사용자와 점유 형태는 현장에서 확인하고, 인도 절차와 시설물 처리 범위를 점검하세요.
- 전세권 확인. 주식회사오케이대부캐피탈교대의 전세권은 후순위로 소멸 예정이지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 소멸 여부를 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 하며 당해세·확정 채권액에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역. 서로 다른 지정기간의 토지거래허가구역 내용이 기재돼 있으므로 매각 시점의 적용 대상과 절차를 관계기관에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 다음 최저가는 512,000,000원, 이후 409,600,000원입니다. 가격 하락보다 먼저 사용 목적과 목표 수익률에 맞는 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 적정성은 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31. 남동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 그러나 현재 최저가 640,000,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다.
감정평가상 이용상태가 교육연구 및 복지시설이고 두 차례 유찰됐으며, 실제 시장 가격과 직접 비교할 거래자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 용도는 추가 검증입니다. 동일·유사 용도의 거래가격, 현재 점유와 운영 상태, 법적 사용 가능 범위를 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다.
