서울서부지방법원 2025타경50311. 연희동 수목아이엠하우스 지층 비01호, 전용 45.15㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실1· 주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등으로 조사됐고, 2002.04.10 사용승인된 5층 건물의 지층 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.10.18 홍순남 근저당권보다 먼저 전입한 최원정의 132,000,000원 임차보증금입니다.
최원정은 2021.07.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.02입니다. 말소기준인 2022.10.18 근저당보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 147,000,000원 가정에서는 집행비용 2,858,000원을 뺀 뒤 최원정에게 132,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 하지만 9회 유찰 시에는 데이터상 16,846,400원, 10회 유찰 시에는 40,013,440원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6, 지층비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.15㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등 |
| 소유자 | 변훈주 (2021.07.14 매매 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,331,732원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2022.10.18 을구 7번 홍순남 근저당권 45,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최원정의 주택임차권등기는 2023.08.07 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.07.27로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 | 2021.07.02 | 132,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현회차 0원 |
| 김종진 현황조사·매각물건명세서 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 최원정은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인이고, 김종진은 전입일 2024.10.18이 말소기준 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 김종진의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 그 보증금을 매수인이 대항력으로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 147,000,000원은 비교거래보다 높다
수목아이엠하우스는 총 9세대이며, 대상 면적 45.15㎡와 일치하는 확인 거래는 1건입니다. 2021.07 거래금액은 132,000,000원입니다. 전체 평균·최신 거래·비교 평균이 모두 132,000,000원으로 잡혀 있으며, 현 최저가 147,000,000원은 이 금액의 111.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 45.15㎡ | -1 | 132,000,000원 |
표본이 1건뿐이고 거래시점도 2021.07이므로 이를 현재 시세 전체로 단정할 수는 없습니다. 다만 주어진 가격 데이터만 놓고 보면 현재 최저가 147,000,000원이 확인 거래 132,000,000원보다 높고, 데이터상 최저가 대비 비율도 111.4%입니다. 따라서 8회 유찰이라는 횟수만 보고 ‘많이 떨어져 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 최원정 보증금 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 홍순남 | 45,000,000원 | 12,142,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,331,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 최원정 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수위험
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 147,000,000원 | 0원 | 최원정 보증금 132,000,000원 전액 배당 |
| 9회 유찰 시 | 117,600,000원 | 16,846,400원 | 대항력 임차보증금 미배당분 승계 발생 |
| 10회 유찰 시 | 94,080,000원 | 40,013,440원 | 낙찰가 하락과 함께 인수액 증가 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 회차부터는 최저가 하락분을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조이므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연희동주민센터 남측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·서대문소방서·연희동주민센터 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철역은 원거리에 있습니다. 동측 인근 연희로에 노선버스 정류장이 있어 버스 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 물건 특성. 지층 비01호이나 남서측 접면도로 및 주차장과 동일한 레벨이며, 남서측에서 보면 지상1층과 유사하다고 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 과밀억제권역, 상대보호수역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 2002.04.10 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이며 대상은 지층입니다. 확인된 동일면적 거래는 1건이고, 데이터상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최원정 배당액 확인. 현재 회차에서는 보증금 132,000,000원 전액 배당 가정이지만, 실제 배당순위에 영향을 주는 당해세 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 9회 유찰 시 16,846,400원, 10회 유찰 시 40,013,440원의 매수인 인수가 계산돼 있습니다. 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 김종진 점유관계 확인. 2024.10.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 지층 현황 확인. 현황조사상 지하층에는 1개의 구분건물만 있고 출입문에는 ‘B01’ 표시가 있습니다. 도로 및 주차장과의 실제 레벨, 채광·환기·습기 상태를 현장에서 확인하세요.
- 비교거래 한계. 동일면적 거래 표본은 2021.07의 1건이므로 132,000,000원을 현재 시세의 확정값으로 보지 말고 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금채권·임차권등기의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8회 유찰”보다 중요한 것은 선순위 보증금과 실질취득가
이 사건은 단순히 ‘8회 유찰된 147,000,000원짜리 다세대’가 아닙니다. 최원정의 전입 2021.07.27이 말소기준 2022.10.18보다 앞서 132,000,000원의 대항력 있는 보증금이 권리분석의 중심에 있습니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 더 유찰되면 데이터상 16,846,400원, 40,013,440원의 인수가 발생합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 147,000,000원은 확인 거래 132,000,000원의 111.4%입니다. 비교 표본이 1건이라는 한계가 있지만, 주어진 데이터만으로는 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더 낮은 회차에서는 최저가가 떨어져 보이더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커지므로, 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.