38,535,000원
서울서부지방법원 2025타경50311. 서대문구 연희동의 전용 45.15㎡ 다세대주택 지층 비01호입니다. 이 사건의 핵심은 여섯 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인 최원정의 132,000,000원 보증금입니다. 최원정은 2021.07.27. 전입·점유했고 확정일자는 2021.07.02.이며, 말소기준인 2022.10.18. 홍순남 근저당보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 38,535,000원에서 집행비용 1,093,630원을 제외한 37,441,370원이 최원정에게 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 부족분은 94,558,630원입니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 38,535,000원 + 94,558,630원 = 133,093,630원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당 인수액이 늘기 때문에, 총부담은 임차보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6, 지층 비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.15㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조립식판넬지붕 5층 건물 중 지층 비01호 · 2002.04.10. 사용승인 |
| 소유자 | 변훈주 (2021.07.27. 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 38,535,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,331,732원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
말소기준은 2022.10.18. 설정된 홍순남의 근저당권 45,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정, 서대문구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최원정의 임차권등기 접수일은 2023.08.07.이라도, 임차인의 전입·점유일 2021.07.27.과 확정일자 2021.07.02.가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원정 전유부분 전부 | 2021.07.27. 확정 2021.07.02. | 132,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 | 현재 회차 예상 미배당 94,558,630원 매수인 인수 |
| 김종진 | 2024.10.18. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로, 임차보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 최원정과 김종진 2명입니다. 다만 김종진은 2024.10.18. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당관계는 별도 점검이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 29.2%의 착시
수목아이엠하우스 동일면적 45.15㎡로 확인되는 거래는 2021.07. 132,000,000원 한 건입니다. 표면상 최저가는 이 거래가의 29.2%에 불과하지만, 이는 매수인이 인수할 임차보증금 잔액을 뺀 수치입니다. 가격 비교 기준을 실질취득액으로 바꾸면 결론은 정반대입니다.
| 구분 | 거래·회차 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 2021.07. · 지층 | 132,000,000원 | 확인 가능한 거래 표본 1건 |
| 현재 최저가 | 6회 유찰 | 38,535,000원 | 인수액을 제외한 표면가격 |
| 현재 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 133,093,630원 | 실거래 132,000,000원의 100.8% |
현재 배당가정상 실질취득액은 133,093,630원으로, 확인되는 거래 132,000,000원보다 1,093,630원 높습니다. 더구나 실거래가 2021.07. 한 건뿐이라 매각기일 2026.07.21. 시점의 시장가격을 충분히 설명하는 표본도 아닙니다. 따라서 이 자료만으로 “6회 유찰돼 시세보다 싸다”고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 38,535,000원 | 94,558,630원 | 133,093,630원 |
| 7회 유찰 시 | 30,828,000원 | 102,126,904원 | 132,954,904원 |
| 8회 유찰 시 | 24,662,400원 | 108,181,523원 | 132,843,923원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,630원 | 매각대금에서 우선 차감 |
| 1. 임차인 최원정 보증금 | 132,000,000원 | 37,441,370원 | 부족분 94,558,630원 인수 |
| 2. 근저당권 · 홍순남 | 45,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 141,331,732원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 김종진의 보증금·최우선변제 여부는 반영되지 않은 계산입니다. 선순위 차감액이 추가되면 최원정의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2, 거실1, 주방·식당1, 욕실·화장실1과 발코니를 갖춘 다세대주택으로 이용됩니다.
- 지층 조건. 지층 출입문에는 “B01” 호수표시가 있으며, 남서측 접면도로와 주차장이 같은 높이라 남서측에서 보면 지상 1층과 유사한 구조입니다.
- 입지. 연희동주민센터 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·서대문소방서·주민센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 연희로 노선버스 정류장 이용은 무난하지만, 지하철역은 원거리에 있습니다.
- 도로·설비. 남서측 약 4m 포장도로에 접하고, 도시가스 개별난방·급배수시설·CCTV·1층 주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 규모. 수목아이엠하우스는 9세대이며 2002.04.10. 사용승인되었습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 거래 표본이 2021.07. 한 건에 그치고, 지층 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 6회로 나타나 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재는 38,535,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 133,093,630원이 판단 기준입니다.
- 최원정 배당액 재확인. 배당표·당해세·집행비용이 달라지면 보증금 미배당 인수액도 달라집니다.
- 김종진 점유관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국세·서대문구 압류 중 선순위로 배당될 금액이 있는지 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 지층 현장 확인. 도로면과 같은 높이인지, 채광·환기·습기·누수·결로 상태가 실제로 어떠한지 직접 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 임차인 2명의 점유 상태와 인도 일정, 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 확인 거래가 2021.07. 한 건뿐이므로 인근 유사 다세대 지층 거래와 현재 매물가격을 추가 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 38,535,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 132,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 실질취득액은 133,093,630원으로, 확인되는 동일면적 거래 132,000,000원보다 오히려 높습니다.
여기에 지층 다세대의 환금성, 오래된 단일 거래 표본, 김종진의 미상 보증금과 점유관계, 국세·지방세의 배당 변동 가능성이 남아 있습니다. 말소되는 등기만 보면 단순해 보이지만, 실질적으로는 대항력 임차보증금 인수형입니다. 결론은 표면 최저가는 저렴하지만 실질취득은 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적 검토가 필요한 물건입니다.