서울서부지방법원 2025타경50434. 북가좌동 거성리젠시 3층 302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박정은은 2021.02.22 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 488,000,000원이었습니다. 이 물건의 핵심은 2023.04.14 등기된 정진탁의 주택임차권입니다. 보증금은 488,000,000원, 주민등록과 점유개시는 모두 2021.02.22로 강제경매개시결정 2025.01.13보다 앞섭니다. 등기 상태만 보면 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 정진탁 임차권에 적용되므로, 권리분석상 룰에 따라 해당 보증금의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 404,800,000원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50434 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 응암로 128, 3층302호 (북가좌동,거성리젠시) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박정은 · 2021.02.22 매매 · 거래가액 488,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 404,800,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 10회 / 2026.09.29 |
| 청구액 | 488,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수형, 확약으로 실질 0원
2020.11.11 설정된 서서울농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,520,000,000원이지만 2021.02.22 말소됐습니다. 이후 정진탁 임차권은 2023.04.14 등기됐고, 2025.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 선언된 말소기준권리는 이 강제경매개시결정이며, 임차권은 그보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진탁 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 488,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 확약으로 실질 0원 |
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 면적 비교에 주의
거성리젠시 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 530,000,000원, 최신 거래는 532,500,000원입니다. 현재 최저가 404,800,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%입니다. 단, 대상 면적은 84.35㎡인데 제공된 실거래 표본은 59.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 76.4%라는 숫자만으로 대상 호실이 시세보다 정확히 23.6% 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.83㎡ | 7 | 532,500,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 7 | 532,500,000원 |
| 2025.01 | 59.83㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2024.11 | 59.83㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.83㎡ | 4건 | 530,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 404,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,448,000원 |
| 임차인 정진탁 보증금 | 488,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 488,000,000원 | 398,352,000원 |
| 미배당 | - | 89,648,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원자료상 임차보증금 488,000,000원은 등기상 매수인 인수로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 우선 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 404,800,000원 | 398,352,000원 | 89,648,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 323,840,000원 | 318,506,240원 | 169,493,760원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 259,072,000원 | 254,644,992원 | 233,355,008원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철6호선 증산역 1번출구 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 증산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 주차장·승강기·소화전·화재탐지·급배수·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,169,000원/㎡, 토지면적은 389.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 있어도 낙찰 이후 말소 이행의 구체적 절차와 필요한 서류를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 제공된 거래는 59.83㎡이고 대상은 84.35㎡이므로 530,000,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 수요·가격·상품성·명도 등 반복 유찰의 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.30 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘4.88억 인수’가 아니라 확약의 실효성
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권 보증금 488,000,000원이 최저가 404,800,000원보다 커 전형적인 고위험 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 권리분석의 승부처는 바로 이 확약입니다.
가격은 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 76.4%로 낮아 보이지만, 실거래 면적이 대상과 다르므로 그대로 할인율로 받아들이기 어렵습니다. 여기에 8세대 규모와 10회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 확약 원문과 말소 이행 가능성을 확인한 뒤, 면적에 맞는 별도 시세 검증과 환금성 점검을 거쳐 판단해야 하는 사건입니다.
