84,893,000원
서울서부지방법원 2025타경50434. 서대문구 북가좌동 ‘거성리젠시’ 3층 302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 506,000,000원의 약 17%인 84,893,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 정진탁은 2021.02.22. 전입과 점유를 시작했고, 2023.04.14. 보증금 488,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.01.13. 접수됐으므로, 임차인의 대항력 취득 시점과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
제공된 배당계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 488,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 보증금 배당에 흡수돼 인수액이 줄어드는 구조가 아닙니다. 낙찰대금 84,893,000원과 인수채무 488,000,000원이 별도로 더해져, 현재 회차 실질취득은 572,893,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 응암로 128, 제3층 제302호 (북가좌동, 거성리젠시) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 분석 대상 면적 84.35㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박정은 (2021.02.22. 거래가 488,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 84,893,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 488,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 정보 | 거성리젠시 · 8세대 · 2020.11.10. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부에 있었던 서서울농업협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당은 2021.02.22. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 매각으로 소멸할 기준권리는 2025.01.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 정진탁의 전입·점유가 2021.02.22., 임차권등기가 2023.04.14.로 모두 이보다 앞선다는 점입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진탁 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 2021.02.22. | 2021.02.04. 2021.08.12. | 488,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 미반영 | 488,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정진탁은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인입니다. 배당요구일은 2023.04.14.입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균 530,000,000원의 16.0%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 보증금 인수를 제외한 낙찰대금만 비교한 숫자입니다. 실제 매수인의 경제적 부담은 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 84,893,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차보증금 인수 | 488,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 572,893,000원 |
| 최근 12개월 거래 평균 | 530,000,000원 |
| 최신 거래 | 532,500,000원 (2025.10) |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 108.1% |
현재 회차의 실질취득 572,893,000원은 최근 12개월 평균보다 42,893,000원 높고, 최신 거래 532,500,000원보다도 40,393,000원 높습니다. 최저가만 보면 시세의 16%지만, 인수액까지 합치면 최근 평균의 108.1%, 최신 거래의 107.6%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 17% | 84,893,000원 | 488,000,000원 | 572,893,000원 | 405,035,074원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 67,914,400원 | 488,000,000원 | 555,914,400원 | 421,708,059원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 54,331,520원 | 488,000,000원 | 542,331,520원 | 435,046,447원 |
③ 실거래 비교 — 표본 면적 불일치에 주의
거성리젠시의 최근 거래 4건은 모두 전용 59.83㎡로, 분석 대상 면적 84.35㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 동일 면적의 직접 비교 사례가 아니라, 건물 내 최근 가격 수준을 확인하는 참고 표본으로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.83㎡ | 7 | 532,500,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 7 | 532,500,000원 |
| 2025.01 | 59.83㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2024.11 | 59.83㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 4건 | 530,000,000원 |
거래 범위는 505,000,000원~550,000,000원이고, 최근 평균은 530,000,000원, 최신 거래는 532,500,000원입니다. 분석 대상이 더 큰 면적이어서 단순 평균만으로 적정가격을 확정할 수는 없지만, 현재 회차 실질취득 572,893,000원이 비교 표본의 최고가 550,000,000원까지 웃돈다는 점에서 명확한 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 2.3% 추정 | - | 1,928,074원 | - |
| 인수. 임차인 정진탁 보증금 | 488,000,000원 | 0원 | 488,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 갑구 3번 강제경매개시결정 | 488,000,000원 | 82,964,926원 | - |
| 신청채권 미배당 | - | 405,035,074원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 84,893,000원에서는 집행비용 1,928,074원을 제외한 82,964,926원이 주택도시보증공사에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 임차인 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 488,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 증산역 1번 출구 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 외장 석재 붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 이중창 등입니다.
- 설비. 개별 냉·난방, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 응암로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 도로 접합과 건축선 저촉이 표기돼 있습니다. 공시지가는 6,169,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 건물이며, 제공된 단지 경매통계는 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%입니다. 거래 표본도 4건에 그쳐 가격 검증에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 임차보증금 인수 488,000,000원을 더해 총투입액을 계산하세요. 현재 최저가 기준 총액은 572,893,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 순위 3번 주택임차권등기, 전입·점유 시점, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당액 재검증. 등기부에는 확정일자가 기재돼 있으나 현재 예상배당표는 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수를 전제로 합니다. 실제 배당순위와 인수잔액을 반드시 별도로 검증하세요.
- 말소 확약 확인. 대항력 포기, 보증금 포기 또는 임차권등기 말소 확약이 별도로 제출됐는지 입찰 직전 법원 기록을 확인하세요.
- 면적 일치 거래 확인. 제공된 최근 거래는 전용 59.83㎡이고 대상 면적은 84.35㎡입니다. 같은 면적·유사 층의 추가 거래를 확보하기 전에는 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사서, 전입세대확인서 및 현장조사로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.07.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·집행비용과 소유권 이전 관련 비용을 실질취득액에 추가해 자금계획을 세우세요.
맺으며 — “8회 유찰 ≠ 84% 할인”
이 물건의 최저가는 감정가의 약 17%까지 내려왔습니다. 그러나 최저가 하락의 대부분은 대항력 임차보증금 488,000,000원이라는 인수부담을 가리지 못합니다. 현재 회차에 낙찰받으면 매각대금 84,893,000원과 보증금 인수 488,000,000원을 합쳐 572,893,000원을 부담하게 됩니다.
이 금액은 최근 12개월 거래 평균 530,000,000원의 108.1%이며, 최신 거래 532,500,000원과 최고 거래 550,000,000원도 웃돕니다. 거래 표본의 면적이 대상 물건과 달라 정밀한 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 10회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 542,331,520원으로 최근 평균보다 높습니다.
권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 환금성은 보수적. 이 사건은 낮은 최저가에 응찰하는 경매가 아니라, 4.88억원의 선순위 임차보증금을 포함한 전체 부담을 검증하는 경매입니다. 현재 자료 기준 결론은 입찰 보류 또는 인수잔액에 대한 추가 법률검증 선행입니다.
