* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 보증금에 관하여 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않은 배당표상 명목 인수액은 56,475,200원입니다. 세금·집행비용 등에 따른 실제 배당액 변동 가능성은 별도입니다.
서울서부지방법원 2025타경50632. 서울 은평구 구산동 거성리젠시 에이동 302호, 전용 34.47㎡의 다세대주택입니다. 소유자 송선순이 2021년 1월 6일 거래가 230,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤, 2022년 9월 13일 롯데카드의 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 등기상 말소기준권리입니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 그 보증금 인수 문제입니다. 임차인 이길배의 전입일은 2020년 12월 23일, 확정일자는 2020년 11월 13일입니다. 모두 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
일반적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 보증기관이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점에서 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로16길 12, 에이동 3층 302호 (구산동, 거성리젠시) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 34.47㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물규모 | 26세대 · 2015.04.17 준공 |
| 소유자 | 송선순 (2021.01.06 소유권 취득 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 | 221,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,800,000원 (감정가의 80% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권자 청구액 | 248,173,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2022.09.13 갑구 5번 롯데카드 가압류 (청구금액 84,914,506원) |
| 임차인 | 이길배 · 보증금 230,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 확약 이행 시 실질 0원* / 확약 미적용 시 명목 56,475,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 말소기준권리는 2022년 9월 13일 롯데카드 가압류입니다. 이 가압류 및 이후 설정된 후순위 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 국민은행 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 임차인 이길배는 말소기준보다 앞서 전입 및 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2023년 4월 28일로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단에서는 기존 전입 및 점유 시점이 중요합니다. 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 대위신고는 중복 제외
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이길배 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 시 0원* |
| 보증기관 대위신고 | 시보증 · 이길배 보증금 대위·승계 | 중복 합산 제외 | 동일 임차권 관련 | 대위·승계 신고 | 별도 임차인 아님 |
| 실제 임차인 | 이길배 · 302호 전부 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.11.12 |
| 전입일 | 2020.12.23 |
| 점유개시일 | 2020.12.23 |
| 확정일자 | 2020.11.13 |
| 보증금 | 230,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.04.28 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.04.28 |
| 보증기관 대위신고 | 2025.03.31 · 이길배 보증금 관련 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 이길배의 보증금에 관한 권리를 양수한 주체로 명시되어 있습니다. 별도로 기재된 보증기관 대위·승계 신고는 같은 보증금에 관한 것이므로, 실제 임차인이 추가로 존재하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 현재 시세는 재검증
거성리젠시 동일 면적 34.47㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 215,000,000원, 최신 확인 거래는 2024년 3월의 218,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 34.47㎡ | 3층 | 218,000,000원 |
| 2022.05 | 34.47㎡ | 4층 | 212,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.47㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
| 감정가 | 221,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 / 실질취득* | 176,800,000원 / 176,800,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 215,000,000원 · 2건 |
| 최신 확인 거래 | 218,000,000원 · 2024.03 |
| 최근 12개월 평균 표기값 | 218,000,000원 · 1건 (거래일 기준 재검증 필요) |
| 최저가 / 전체 평균 | 82.2% |
| 최저가 / 최근 평균 표기값 | 81.1% |
| 과거 거래 간 추세 | +2.8% |
확약 이행으로 인수액이 0원이 된다면, 비교 대상 취득가격은 최저가인 176,800,000원입니다. 이는 과거 실거래 평균 215,000,000원의 82.2%, 최신 확인 거래 218,000,000원의 81.1%입니다.
그러나 이 수치를 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 해석하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균으로 표기된 218,000,000원은 확인 거래 내역상 2024년 3월 거래에 해당합니다. 2026년 9월 매각기일 기준 최근 12개월 거래로 볼 수 없으므로, 해당 평균값과 기준기간은 재검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,275,200원 |
| 1. 이길배 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 173,524,800원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 84,914,506원 | 0원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 33,142,253원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 50,918,459원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 30,534,315원 | 0원 |
| 6. 케이비국민카드 가압류 | 78,643,510원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 9,930,879원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 가압류 | 29,744,698원 | 0원 |
| 9. 신한카드 가압류 | 105,342,810원 | 0원 |
| 10. 광주은행 가압류 | 8,700,022원 | 0원 |
| 11. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 248,173,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 매각가 176,800,000원, 집행비용 3,275,200원 및 임차인 우선변제 173,524,800원을 적용한 추정입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당액은 0원으로 계산됐습니다. 국세·지방세 등 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 명목 인수는 증가
| 회차 | 최저가 | 명목 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 176,800,000원 | 56,475,200원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 141,440,000원 | 91,340,160원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 113,152,000원 | 119,232,128원 | 0원 |
확약을 적용하지 않으면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 단순한 최저가 하락이 곧 실질 취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
반대로 확약이 유효하게 이행되어 인수 부담이 사라지는 경우에는 매수인의 취득가격이 낙찰가에 따라 달라집니다. 다만 추가 유찰 시나리오가 실제로 진행된다는 보장은 없으며, 각 회차의 매각조건은 새 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 예일초등학교 남서측 인근. 주변에 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지·학교 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 갈현로 변에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015년 준공된 26세대 규모 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층이며, 위생·급배수 설비, 도시가스 난방 및 지상주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합니다. 차량 출입, 주차 및 실제 이용 편의성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 여부와 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태, 누수·결로 및 보수 필요성은 별도 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 26세대 규모이며 동일 면적 확인 거래는 2건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10회, 매각률은 0%로 표시됩니다. 이는 확인된 표본의 통계이므로 개별 물건의 향후 매각 가능성을 단정하는 근거는 아니지만, 재매각 시 가격과 거래기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 의사 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 원본과 일치하는지 확인합니다.
- 권리승계 관계. 이길배와 주택도시보증공사의 보증금 양도·대위 관계, 확약 주체의 권한 및 적용 범위를 확인합니다. 보증기관 대위신고를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 임차권등기 말소. 보증금 전액이 배당되지 않아도 등기 말소가 이행되는지, 말소 절차와 필요한 서류를 확인합니다.
- 실제 점유 및 명도. 등기상 임차권과 실제 점유는 별개입니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점 및 명도 협의 필요성을 확인합니다.
- 당해세·체납. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 우선배당 세액과 실제 배당액 변동 가능성, 관리비 체납 및 인수 가능 비용을 확인합니다.
- 최신 시세. 확인 거래는 2024년 3월이 마지막입니다. 2026년 현재의 동일·유사 면적 거래, 인근 다세대 매물 및 실제 매도 가능가격을 별도로 조사합니다.
- 10회 유찰 원인. 단순히 감정가 대비 80%라는 이유로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 유찰 이력, 매각조건 변경, 권리 문제 및 시장 수요를 함께 확인합니다.
- 매각공고 대조. 2026.09.29 매각기일, 최저매각가격 176,800,000원, 유찰 횟수 및 매각조건을 최신 법원 공고로 대조합니다.
- 최신 권리서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “확약이 가격 판단의 전제다”
이 물건의 출발점은 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 176,800,000원에 낙찰받더라도 명목 미배당 보증금 56,475,200원이 발생하고, 취득 부담은 약 230,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 구조가 됩니다.
그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 이 경우 최저가 176,800,000원은 과거 거래가 218,000,000원보다 낮습니다.
그럼에도 10회 유찰, 26세대 규모, 거래 표본 2건, 2024년에 머물러 있는 최신 확인 거래는 현재의 시장가격과 환금성을 판단할 때 중요한 제약입니다. 과거 실거래 대비 할인율만으로 현재의 수익성을 단정할 수 없습니다.
결론은 조건부 보수적 접근입니다. 확약서의 효력과 실제 말소 이행을 확인하고, 최신 시장가격과 점유 상태까지 대조한 후에야 최저가 176,800,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건에서 먼저 검증할 것은 할인율이 아니라 확약의 실효성과 현재 시세입니다.