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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 2회 · 최저 176,800,000원
C 매력지수42 유찰 9회 신경매

부동산강제경매

2025타경50632 · 서울서부지방법원 · 다세대
최저매각가 신건 · 1차 (이전 9회 유찰)
221,000,000원 2억 2,100만 감정가 221,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
08-25
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
2,210만원
최저가의 10% · 22,100,000원
실거래 대비
▼ 21.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.82억원
최근 결과
9 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 2.3억 중 1,289만원 인수 가능성이 있는 물건으로 가격보다 권리 리스크 확인이 우선입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 9회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

임차보증금 인수가 핵심 — 은평 거성리젠시 302호

서울서부지방법원 2025타경50632 · 서울특별시 은평구 갈현로16길 12 에이동 3층302호
감정가 221,000,000원 · 최저매각가 221,000,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 대항력 임차보증금 인수 위험과 최근 시세 이상 가격으로 주의 필요
임차보증금 2.3억원 중 배당 부족분 12,894,000원 인수 가능성이 있고 최저가도 최근12개월 거래 대비 101.4%로 가격 메리트가 제한되어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계의 핵심은 단순한 가압류가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 이길배의 보증금은 230,000,000원이며 배당 부족분 12,894,000원이 발생해 매수인 인수 가능성이 있습니다. 현재 최저가는 최근12개월 거래 218,000,000원의 101.4%로 시세 메리트도 부족합니다.
감정가 / 최저가
221,000,000원
9회 유찰 후 현재 회차
최근12개월 시세
218,000,000원
최근 거래 1건
실질취득 부담
233,894,000원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
12,894,000원
임차보증금 부족분

서울서부지방법원 2025타경50632. 은평구 구산동 거성리젠시 제에이동 302호 다세대입니다. 전용 34.47㎡ 규모이며, 현재 소유자는 송선순입니다. 이 사건은 가압류가 다수 존재하지만 핵심은 을구의 주택임차권입니다. 임차인 이길배는 2020년 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자로, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호서울서부지방법원 2025타경50632
소재지서울특별시 은평구 갈현로16길 12, 에이동 3층302호 (구산동,거성리젠시)
물건종류 / 전용다세대 · 전용 34.47㎡
소유자송선순
감정가 / 최저가221,000,000원 / 221,000,000원
청구금액248,173,149원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차인 분석 이길배 임차인은 보증금 230,000,000원, 전입일 2020.12.23, 확정일자 2020.11.13으로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 배당 예상액은 217,106,000원으로 부족분 12,894,000원이 매수인 인수 가능 금액입니다.
임차인보증금대항력우선변제승계
이길배 230,000,000원 有 有 부족분 12,894,000원 가능

매각물건명세서에는 주택도시보증공사 관련 확약 내용이 있습니다. 해당 확약은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 다만 확약 적용 여부와 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 이상 가격

거래월전용층거래가
2024.0334.47㎡3218,000,000원
2022.0534.47㎡4212,000,000원
평균—2건215,000,000원

최근12개월 거래는 218,000,000원이며 최저가는 이보다 101.4% 수준입니다. 단순 최저가만으로 저렴하다고 판단하기 어렵고, 임차보증금 인수 가능액을 반영한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

배당 분배 (매각가 2.21억)
가격 비교
최저가는 최근 거래와 유사한 수준이며 임차 인수 위험을 추가 고려해야 합니다.

③ 예상배당표

배당 항목금액
집행비용3,894,000원
임차인 이길배 보증금 우선변제217,106,000원
잔여 가압류·경매개시 채권0원
매수인 인수 가능액12,894,000원

④ 입찰 체크리스트

  • 임차보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 부족 배당액이 발생하는 구조인지 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 기준 판단. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 금액을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사 관련 확약 내용의 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
  • 세금·압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — 가격보다 권리가 먼저다

이 물건은 9회 유찰이라는 숫자만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 실제 핵심은 임차권입니다. 임차보증금 부족분 12,894,000원 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 증가합니다. 최근12개월 거래 218,000,000원 대비 최저가도 101.4% 수준으로 가격 메리트가 크지 않습니다. 임차 리스크를 해결할 수 있는 가격에서 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최종 배당 결과 등은 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 은평구 갈현로16길 12, 에이동 3층302호 (구산동,거성리젠시)

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