197,960,000원
서울서부지방법원 2025타경50939. 서대문구 홍은동 청송평화하이맨션 3층 301호, 전용 37.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김태종이며, 2021.05.22 매매를 원인으로 거래가 246,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.06.20 압류가 말소기준권리로 선언돼 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.05.24 전입·2021.05.14 확정일자를 갖춘 정희진의 대항력 있는 임차권입니다.
정희진의 임차보증금은 246,000,000원이고, 현 최저매각가 197,960,000원에서 집행비용 3,571,440원을 먼저 제하면 우선변제 배당은 194,388,560원입니다. 계산상 부족분은 51,611,440원이라 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 이 결론을 바꾸는 2026.07.02 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50939 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 41-8, 3층301호 (홍은동,청송평화하이맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.03㎡ · 지상4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김태종 · 2021.05.22 매매 · 거래가 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,450,000원 / 197,960,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 9회 / 2026.09.29 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,755,022원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.06.20 갑구 7번 압류입니다. 그보다 앞서 정희진은 2021.05.24 주민등록·점유를 갖추고 2021.05.14 확정일자까지 받았으므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.07.26에는 보증금 246,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희진 | 2021.05.24 / 2021.05.14 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양수한 승계인. 2026.07.02 확약에 따라 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원 |
| 김종훈 | 2024.05.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 2025.04.22 배당요구 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 정희진·김종훈 2명이며, 주택도시보증공사는 정희진의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 86.4%지만 비교 거래가 오래됐다
청송평화하이맨션은 총 8세대이고, 대상 전용면적은 37.03㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.01, 2층, 229,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 197,960,000원은 이 거래금액의 86.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 37.03㎡ | 2 | 229,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 197,960,000원이므로, 확인된 비교 거래 229,000,000원보다 낮습니다. 다만 표본은 1건뿐이고 거래시점도 2022.01입니다. 최근 가격 추세를 확인할 추가 거래가 없으므로, 86.4%라는 수치만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,571,440원 |
| 1. 임차인 정희진 보증금 (우선변제) | 246,000,000원 | 194,388,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,755,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정희진 보증금 부족분은 51,611,440원입니다. 다만 2026.07.02 확약에 따라 이 부족분에 대한 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 · 감정가 80% | 197,960,000원 | 51,611,440원 | 정희진 관련 실질 0원 |
| 10회 유찰 · 감정가 64% | 158,368,000원 | 90,649,152원 | 정희진 관련 실질 0원 |
| 11회 유찰 · 감정가 51% | 126,694,400원 | 121,879,322원 | 정희진 관련 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 정희진의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조였습니다. 그러나 이 사건에서는 해당 임차보증금 반환채권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기했습니다. 따라서 정희진에 관한 한 각 회차의 룰상 인수액을 실질 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원여자중학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2014년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 지상4층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,379,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 제시외건물이 소재하며 매각물건명세서 비고에도 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.02 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위를 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 김종훈 점유관계 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 상태는 현장·명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래는 2022.01 한 건이므로 현재 가격 판단에는 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 9회 유찰 상태라는 사실 자체를 환금성·수요 점검 요소로 봐야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정요항표와 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 확인되므로 현황과 매각 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 해소, 남는 것은 가격과 환금성
이 사건은 표면만 보면 보증금 246,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현 최저가 197,960,000원에서 51,611,440원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 정희진의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 미변제 잔액의 매수인 상대 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정희진 관련 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 확인된 2022.01 실거래 229,000,000원의 86.4%지만, 비교 거래가 한 건뿐이고 이미 9회 유찰됐습니다. 이 물건의 핵심은 대항력 임차권의 존재 자체가 아니라 확약의 효력 확인, 오래된 실거래 표본, 반복 유찰과 소규모 다세대의 환금성을 함께 보는 데 있습니다.
