한 줄 평 8회 유찰된 다세대지만 단순 저가 매물로 보기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인 정희진의 보증금 246,000,000원이 존재하고, 현재 매각가에서는 약 2,814,300원의 인수 가능성이 남습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 확약서가 있어 해당 임차권 말소와 잔존보증금 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
247,450,000원
8회 유찰 후 현재가
최근 거래
229,000,000원
2022.01 동일면적
실질취득 위험
246,000,000원
인수 가능 보증금 기준
매수인 인수
2,814,300원
확약 효력 확인 필요
서울서부지방법원 2025타경50939. 서대문구 홍은동 청송평화하이맨션 3층 301호, 전용 37.03㎡ 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 을구 임차권등기입니다. 정희진 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 후 임차권등기를 했고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 단순히 8회 유찰된 247,450,000원만 보고 접근하면 안 됩니다.
가격 비교에서도 주의가 필요합니다. 최근 거래는 2022년 1건뿐이며 229,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래보다 높아 시세 대비 할인 매수라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 41-8, 3층301호 (홍은동,청송평화하이맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.03㎡ |
| 소유자 | 김태종 |
| 감정가 / 최저가 | 247,450,000원 / 247,450,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,755,022원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정희진 | 246,000,000원 | 有 | 가능 | 확약 확인 |
| 김종훈 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 정희진 임차인은 보증금 246,000,000원, 전입 2021.05.24, 확정일자 2021.05.14로 대항력 및 우선변제권을 갖습니다. 현재 매각가 247,450,000원에서는 배당 후 부족분 2,814,300원이 매수인 인수 가능 금액입니다. 단, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 여부를 확인해야 합니다.
⛔ 확약 밖 위험 확약은 주택도시보증공사가 승계한 정희진 임차권 관련 사항에 한정됩니다. 다른 점유자 및 현황조사상 김종훈 점유 부분은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높다
| 단지 | 청송평화하이맨션 |
|---|---|
| 세대수 / 준공 | 8세대 / 2014.04.11 |
| 최근 거래 | 2022.01 · 229,000,000원 |
| 현재 최저가 ÷ 최근 거래 | 108.1% |
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래가 229,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 247,450,000원입니다. 최근 12개월 거래 자료가 없고 최신 확인 거래 대비 높은 가격이므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,264,300원 |
| 임차인 정희진 보증금 | 246,000,000원 | 243,185,700원 |
| 주택도시보증공사 | 265,755,022원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
현재 최저가는 최근 거래 229,000,000원보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 정희진 임차인의 대항력·우선변제권 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 보증금 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 재검토. 현재 최저가는 최근 거래 229,000,000원 대비 높은 수준입니다.
- 점유 확인. 김종훈 점유 부분은 보증금 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “8회 유찰이 곧 저가는 아니다”
이 물건은 유찰 횟수만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 권리분석의 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고, 현재 가격에서는 인수 가능 금액이 남아 있습니다. 확약서 효력이 확인되면 위험은 줄어들 수 있으나, 그 전까지는 단순 저가 다세대로 판단하기 어렵습니다. 권리 확인 후 가격을 다시 봐야 하는 물건입니다.
