서울서부지방법원 2025타경50996. 연남동 자슬린하우스 3층 303호, 감정상 주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 인수정은 2021.07.22 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 338,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 윤민용의 전입일은 2021.07.22, 확정일자는 2021.06.24, 보증금은 330,000,000원으로 데이터상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가로 배당하면 보증금 중 68,129,600원이 미배당되는 계산이지만, 신청채권자가 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
따라서 이 물건은 일반적인 “대항력 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는” 인수형과 다릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 매각가 266,400,000원에 미배당 68,129,600원이 붙는 구조지만, 이 사건은 확약 때문에 실제 매수인이 부담할 금액을 최저가 266,400,000원 기준으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 윤민용 관련 잔존 보증금 청구와 임차권등기 말소에 한해 적용되므로, 별도의 임차인·점유자가 새로 확인되면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 3층 303호 · 도로명 서울특별시 마포구 연남로3길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 대상면적 24.16㎡ · 주택(방1, 거실, 주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등) |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호 · 자슬린하우스 20세대 · 2020.12.18 준공 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.07.22 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 (9회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승계액을 없앤다
등기부에는 2020.12.24 서서울농업협동조합 근저당권 5,040,000,000원이 있었지만 2021.07.22 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.04.29 서울특별시 압류도 2024.05.20 해제로 말소됐습니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤민용의 전입·점유개시와 임차권등기는 그보다 앞서 있어 원칙적인 권리 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤민용 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.07.22 / 2021.06.24 배당요구 2023.08.10 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질승계 0원 확약 적용 |
② 시세 비교 — 실질취득 266,400,000원을 기준으로 본다
확약이 있으므로 시세 비교의 기준은 보증금 330,000,000원이 아니라 실질취득 266,400,000원입니다. 자슬린하우스 실거래 표본 6건의 전체 평균은 390,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 405,000,000원입니다. 현재 최저가·실질취득은 최근 12개월 평균의 65.8%, 전체 평균 기준으로는 68.2%입니다. 최근 12개월 가격 추세는 과거 구간보다 4.5% 높은 것으로 집계돼 하락 추세 데이터도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.0㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.05 | 29.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 29.55㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2023.08 | 29.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2023.06 | 29.0㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 29.0㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 390,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 405,000,000원 |
또 하나의 경고 신호는 유찰 횟수입니다. 이 물건은 현재 9회 유찰 상태이고, 자슬린하우스 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 가격은 실거래 지표보다 낮지만, 반복 유찰 자체가 시장의 환금성·수요를 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,529,600원 |
| 1. 임차인 윤민용 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 261,870,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 윤민용 보증금 중 68,129,600원이 부족해 일반적인 대항력 구조에서는 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 본건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 이 확약의 효력 범위는 해당 임차권에 한합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 때문에 인수는 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 68,129,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 120,663,680원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 170,496,000원 | 162,690,944원 | 0원 |
보통 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정됩니다. 하지만 본건은 확약이 있으므로 그 구조가 적용되지 않습니다. 회차가 내려가면 룰상 미배당액은 커지지만, 확약이 그대로 유효하다는 전제에서 실질 인수는 계속 0원이고 매수인의 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 방1·거실·주방·욕실겸화장실1·발코니 등으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 홍익디자인고등학교 남측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 홍대입구역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다. 공시지가는 7,750,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본 전기·위생급배수·냉난방·승강기 설비가 구비돼 있고 관리상태는 양호한 것으로 기재됐으며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인 한계. 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 이용상황과 내부 구조는 현황도면 및 외부 관찰 등에 근거해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심 안전장치는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 문구·주체·적용 범위를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 경제적 승계액은 0원이지만, 낙찰 이후 실제 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 현장 조사 때 폐문·부재였으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 면적 보정. 실거래는 29㎡대이고 대상은 24.16㎡이므로 405,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 적용하지 말고 면적·층·상태 차이를 별도로 검토해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 9회 유찰과 단지 평균 7.2회 유찰은 가격 외의 수요·환금성 요인이 있는지 확인할 신호입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2021.07.22 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 경매 후 처리 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’
겉으로 보면 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가 266,400,000원보다 보증금이 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 기준 68,129,600원의 부족분을 만들어냅니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사건이라, 실질 인수는 0원, 실질취득은 266,400,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격 지표만 보면 최근 12개월 평균 405,000,000원 대비 65.8%이지만, 그 평균은 대상 24.16㎡가 아니라 29㎡대 거래 1건을 기준으로 하므로 할인폭을 그대로 확정적으로 적용해선 안 됩니다. 여기에 9회 유찰과 낮은 경매 매각 통계까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격의 매력과 환금성은 별도로 검증해야 하는 다세대 물건입니다.
