서울서부지방법원 2025타경50996. 연남동 자슬린하우스 3층 303호로, 감정평가상 방 1개·거실·주방·욕실 겸 화장실 1개·발코니 등으로 구성된 주거용 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권입니다. 임차인 윤민용은 2021년 6월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 7월 22일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 8월 10일 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기부상 기존 서서울농업협동조합 근저당은 2021년 7월 22일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2025년 2월 7일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 3층 303호 도로명: 서울특별시 마포구 연남로3길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 24.16㎡ · 제5층 건물 중 제3층 |
| 이용상태 | 주택 · 방1, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실1, 발코니 등 |
| 소유자 | 인수정 (2021.07.22. 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 69,835,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 매수인에게 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤민용 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.07.22. | 2021.06.24. | 330,000,000원 | 배당요구 2023.08.10. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있으므로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 다만 현재 최저매각가 69,835,000원에서 집행비용 1,657,030원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 68,177,970원뿐입니다. 보증금 330,000,000원 중 남는 261,822,030원은 매수인이 부담할 것으로 계산됩니다.
③ 회차별 실질취득 — ‘6,983만원짜리’가 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 21% | 69,835,000원 | 261,822,030원 | 331,657,030원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 55,868,000원 | 275,537,624원 | 331,405,624원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 44,694,400원 | 286,510,099원 | 331,204,499원 |
합계 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 더한 값입니다. 집행비용 추정으로 보증금 330,000,000원보다 소폭 높게 계산되지만, 경제적 실질은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 3.30억과 비교해야 한다
가격 판단의 기준은 최저매각가 69,835,000원이 아니라 실질취득 약 330,000,000원입니다. 자슬린하우스의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 405,000,000원이며, 최근 거래 수준은 과거 거래 평균보다 4.5% 높습니다. 전체 거래 평균은 390,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.0㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.05 | 29.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 29.55㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2023.08 | 29.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2023.06 | 29.0㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 29.0㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.0㎡ | 1건 | 405,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 69,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,657,030원 |
| 1. 임차인 윤민용 보증금 | 330,000,000원 | 68,177,970원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 예상 미배당액은 261,822,030원이며 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍익디자인고등학교 남측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 홍대입구역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2020.12.18. 사용승인된 20세대 자슬린하우스로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 7,750,000원입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 현황도면과 외부 관찰을 기준으로 이용상태가 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득원가를 구분. 입찰보증금과 잔금만 준비해서는 안 됩니다. 임차보증금 미배당액 261,822,030원을 포함한 자금계획이 필요합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 8회·9회 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 3.30억 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 면적 보정. 확인된 실거래는 29.0㎡~29.55㎡이고 본건은 24.16㎡입니다. 단순 총액 비교 대신 전용면적·층·내부 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 현재 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현장 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등 적용 여부와 입찰 후 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가 69,835,000원만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당되지 않는 261,822,030원을 매수인이 인수할 것으로 예상됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 331,657,030원이며, 추가 유찰 뒤에도 약 331,000,000원 수준으로 거의 유지됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래 405,000,000원보다는 낮지만, 비교 거래의 전용면적은 29.0㎡이고 본건은 24.16㎡입니다. 여기에 7회 유찰, 20세대 규모, 내부 미확인까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가 6,983만원에 낙찰받는 거래가 아니라, 약 3.30억에 임차보증금 인수형 다세대를 취득하는 거래로 판단해야 합니다. 권리구조를 정확히 반영한 뒤 면적과 내부 상태를 보정해 입찰가를 결정해야 합니다.
