서울서부지방법원 2025타경51001. 홍은동 진성위메이드 9층 901호, 전용 27.51㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 박기찬은 2021.07.30 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.14입니다. 강제경매개시결정은 2025.02.07이어서 임차권은 그보다 앞선 순위입니다. 보증금은 298,000,000원으로 최저매각가 232,800,000원보다 큽니다.
따라서 확약이 없다면 현재 매각가 가정의 배당표상 임차인에게 228,740,800원이 배당되고 69,259,200원이 부족하게 됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 박기찬 임차권 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 9층 901호 · 도로명 서울특별시 서대문구 통일로 545 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.51㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 중 9층 901호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.07.30 소유권 이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 승부처
등기부에는 2020.09.15 신목신용협동조합 근저당권이 있었으나 2021.07.30 말소됐습니다. 이후 박기찬의 주택임차권이 2023.08.07 등기됐고, 그 임차권의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.07.30입니다. 이 사건의 말소기준권리로 제시된 2025.02.07 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차권입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기찬 | 주택전부 | 298,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.30 | 2021.06.14 | 2023.08.07 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선해서 본다
진성위메이드 전용 27.51㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 296,400,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05 · 290,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.51㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 232,800,000원이고, 최근 12개월 평균 290,000,000원의 80.3%입니다. 전체 평균 대비로도 78.5%지만, 이 사건에서는 과거 2021년 거래보다 최신 2026.05 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 다만 최근과 과거의 추세는 -2.7%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,059,200원 |
| 1. 임차인 박기찬 보증금 | 298,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 박기찬 보증금 부족분 69,259,200원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 분석의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 232,800,000원 | 69,259,200원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 115,167,360원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 · 감정가 51% | 148,992,000원 | 151,893,888원 | 실질 0원 |
확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 부족분이 커집니다. 따라서 이 사건의 저가 메리트는 확약이 실제 매수인에게 적용되고 임차권등기가 말소되는 조건을 전제로 판단해야 합니다. 현재 자료상 별도의 다른 임차인은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울홍제초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 통일로 주변으로 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 있는 간선도로변 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다.
- 건물. 2020.09.10 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·기계식 주차장·난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 왕복 6차선 통일로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,969,000원/㎡, 토지면적은 439.0㎡입니다.
- 거래·환금성. 총 16세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.6회로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 박기찬의 주민등록·점유개시는 2021.07.30, 확정일자는 2021.06.14이며 보증금은 298,000,000원입니다.
- 가격 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 290,000,000원이고 현재 최저가는 그 80.3%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세는 과거 대비 -2.7%이므로 과거 평균 296,400,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰. 사건은 9회 유찰, 단지 경매물건 평균은 9.6회 유찰입니다. 실수요·재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 298,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 232,800,000원보다 임차보증금이 더 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당표도 부족분 69,259,200원을 표시합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준은 보증금 298,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득액 232,800,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 290,000,000원의 80.3%입니다. 반면 최근 추세는 -2.7%이고, 9회 유찰과 단지 평균 9.6회 유찰이라는 기록이 함께 존재합니다. 가격 할인은 분명하지만, 확약의 법적 적용과 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
