서울서부지방법원 2025타경51001. 서대문구 홍은동 통일로변에 위치한 진성위메이드 9층 901호, 전용 27.51㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 291,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 61,027,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수액이 더 중요한 대항력 인수형입니다.
임차인 박기찬은 2021.07.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.14.입니다. 등기부상 선순위 근저당은 2021.07.30. 말소됐으며, 현재 말소기준은 2025.02.07. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 제9층 제901호 · 도로명 통일로 545 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.51㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 9층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.09.10. · 총 16세대 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.05.21. 매매 · 거래가액 298,000,000원 · 2021.07.30. 등기접수 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 61,027,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2020.09.15. 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 2021.07.30. 이미 말소됐습니다. 그 결과 경매개시결정이 말소기준이 되었고, 그보다 앞선 임차인의 지위가 매각으로 소멸하지 않습니다. 최저가가 내려갈수록 임차인 배당액은 감소하고 인수액은 증가하므로, 낙찰가 하락이 매수인의 전체 부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기찬 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30. | 2021.06.14. | 298,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임대차계약일은 2021.06.12., 임차권등기 접수일과 배당요구일은 2023.08.07.입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 사람이 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 298,000,000원 한 건만 반영합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 수에 포함되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 61,027,000원이 아니라 약 298,000,000원
진성위메이드 전용 27.51㎡의 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균 296,400,000원에는 2021년의 298,000,000원 거래 4건이 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05.의 290,000,000원 한 건이며, 최근 가격 추세는 이전 거래보다 -2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.51㎡ | 6층 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 27.51㎡ | 6층 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 7층 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 8층 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 6층 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.51㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | 27.51㎡ | 5건 | 296,400,000원 |
최저가 61,027,000원은 최근 시세의 21.0%에 불과하지만, 이는 인수액을 뺀 숫자입니다. 실제 가격 비교 기준인 임차보증금 수준의 실질취득가 298,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 290,000,000원보다 8,000,000원 높고, 시세의 102.8%입니다. 감정가 291,000,000원보다도 높아 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수 예상 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 61,027,000원 | 238,471,486원 | 299,498,486원 |
| 8회 유찰 시 | 48,821,600원 | 250,457,189원 | 299,278,789원 |
| 9회 유찰 시 | 39,057,280원 | 260,045,751원 | 299,103,031원 |
8회·9회 유찰이 이어져 매각가가 48,821,600원, 39,057,280원으로 내려가더라도 임차인 미배당액은 각각 250,457,189원, 260,045,751원으로 증가합니다. 유찰을 기다리면 입찰보증금과 법원 납부대금은 줄지만, 매수인이 부담할 총액은 약 299,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 가격 할인이라는 공식이 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,486원 |
| 1. 임차인 박기찬 보증금 | 298,000,000원 | 59,528,514원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분 238,471,486원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사의 청구액 298,000,000원은 현재 가정 매각가에서 배당되지 않으며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 27.51㎡ 물건입니다. 건물은 2020.09.10. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다.
- 입지. 서울홍제초등학교 북서측 근거리에 있고, 통일로 주변 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 간선도로변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로·설비. 동측 왕복 6차선 통일로와 접하며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 대로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 4,969,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 9.2회로 나타나 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 확정. 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 박기찬의 보증금·배당요구·매수인 인수 문구를 다시 확인하세요.
- 응찰가가 아닌 총부담 기준. 현재 회차의 61,027,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 인수 예상 238,471,486원을 더한 총부담을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균 296,400,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 290,000,000원을 우선해 상한가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -2.7%이므로 실질취득가가 현재 시세와 같거나 높다면 추가 가격 안전마진이 필요합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현황조사서·전입세대 확인과 현장 방문을 통해 현재 점유 및 인도 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “61,027,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 7회 유찰도, 감정가 대비 21%라는 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박기찬의 보증금 298,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차에서 예상 인수액은 238,471,486원이며, 경제적 실질취득가는 보증금 수준인 약 298,000,000원으로 고정됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 290,000,000원이고 최근 추세도 -2.7%입니다. 실질취득가는 이보다 8,000,000원 높습니다. 여기에 7회 유찰, 총 16세대의 소규모 다세대, 평균 9.2회의 유찰 통계를 함께 보면 가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 싸지 않으며, 인수액을 포함하면 최근 시세 이상의 가격을 부담하게 됩니다.
