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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 2회 · 최저 195,200,000원
B 매력지수58 유찰 9회 신경매

부동산강제경매

2025타경51004 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.64㎡
최저매각가 신건 · 1차 (이전 9회 유찰)
244,000,000원 2억 4,400만 감정가 244,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
08-25
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
2,440만원
최저가의 10% · 24,400,000원
실거래 대비
▲ 74.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 2건 평균 1.40억원
최근 결과
9 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차인 인수는 실질 0원이지만 9회 유찰된 다세대라 환금성과 매수전략 확인이 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 9회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

임차권 리스크는 확약으로 해소됐지만, 9회 유찰의 환금성을 봐야 한다 — 대림에코빌 203호

서울서부지방법원 2025타경51004 · 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층203호
감정가 244,000,000원 · 최저매각가 244,000,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매(주택도시보증공사)
58점
매력지수 B등급 · 임차인 확약으로 인수 부담은 해소됐으나 9회 유찰 다세대의 환금성 검토가 필요한 물건
임차보증금 265,000,000원의 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수가 0원 처리되지만 다세대 물건이며 9회 유찰 이력으로 가격과 환금성 판단이 중요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차보증금 265,000,000원의 대항력 임차권이 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서 확약에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하여 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다. 다만 다세대주택이며 9회 유찰 이력이 있어 가격보다 환금성과 출구전략이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
244,000,000원
현재 회차
실질취득 부담
244,000,000원
확약 후 인수 0원
인수 위험
0원
확약 적용
핵심지표
9회 유찰
환금성 확인 필요

서울서부지방법원 2025타경51004. 서울 서대문구 북가좌동 대림에코빌 제1동 203호 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 을구 1순위 주택임차권입니다. 임차인 장화정의 임차보증금은 265,000,000원이고 전입일은 2021.04.05, 확정일자는 2021.03.19입니다. 대항력과 우선변제권은 인정되는 구조였으나, 매각물건명세서 확약으로 인수 부담은 해소됩니다.

물건 개요

사건번호서울서부지방법원 2025타경51004
소재지서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층203호
물건종류 / 이용다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용
소유자임정미
감정가 / 최저가244,000,000원 / 244,000,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소

② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 인수 0원 처리

임차인보증금대항력우선변제승계
장화정265,000,000원有 → 확약으로 포기有실질 0원
✅ 확약 적용 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출되었습니다. 해당 임차인에 대한 매수인 인수 부담은 실질 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,216,000원
임차인 장화정 보증금265,000,000원239,784,000원
주택도시보증공사265,000,000원0원
매각대금 배분
회차별 미배당 인수액
⚠️ 가격 판단 동일 물건 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부는 단정할 수 없습니다. 전체 평균 거래가가 아닌 최근 거래와 실제 환금 가능성을 기준으로 별도 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 서울특별시 서대문구 북가좌동 은가어린이공원 남측 인근으로 주변은 빌라, 단독, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 소재합니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 203호이며 공부와의 차이는 없습니다.
  • 환금성. 대림에코빌은 13세대 규모 다세대주택으로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있으며 9회 유찰 이력은 수요 확인이 필요한 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 확약 내용대로 임차권등기 말소가 이행되는지 확인해야 합니다.
  • 가격 검토. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 실제 매도 가능성과 주변 거래를 확인해야 합니다.
  • 환금성. 소규모 다세대는 매수층이 좁을 수 있어 출구 계획이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만, 다세대의 시간 싸움이다”

이 물건의 핵심은 임차권 자체가 아니라 확약 이후의 시장성입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원은 확약으로 실질 인수 0원이 되지만, 9회 유찰된 다세대라는 점은 낙찰 이후 매각과 환금 과정까지 고려해야 하는 요소입니다. 권리는 정리되고 가격과 출구전략이 남는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제와 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층203호

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