* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다. 확약이 없는 일반적인 배당 시뮬레이션의 인수 추정액 73,332,800원과 구분해야 합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며 다른 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
서울서부지방법원 2025타경51004. 북가좌동 대림에코빌 제1동 제2층 제203호는 다세대주택으로 이용되는 도시형생활주택입니다. 소유자 임정미는 2021년 4월 7일 거래가 265,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건에는 장화정 명의의 임차보증금 265,000,000원짜리 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 모두 2025년 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
등기상 임차권만 보면 상당한 인수위험이 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 장화정의 보증금에 관하여 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약한 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 원래 법적 지위와 확약 반영 후 매수인의 실질 부담을 반드시 나누어 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층 203호 도로명주소: 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 29.64㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 203호 |
| 단지 규모 | 1개 동 · 13세대 · 사용승인 관련 준공일 2021.01.21 |
| 소유자 | 임정미 (2021.04.07 소유권이전 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 | 244,000,000원 |
| 최저매각가 | 195,200,000원 (감정가 80% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기상 임차권 | 장화정 · 보증금 265,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 | 해당 임차권 실질 0원* · 확약 원본 및 말소 이행 확인 필요 |
| 민간임대주택 | 2021.03.24 등록 · 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
해당 확약이 유효하게 적용되고 말소가 이행되면, 이 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 우선변제권은 배당과 관련된 권리이고, 대항력 포기는 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는지와 관련된 별개의 문제입니다.
| 확인 대상 | 권리관계 | 판정 |
|---|---|---|
| 장화정 임차권 | 강제경매개시결정 이전 임차권 · 보증금 265,000,000원 | 원래 인수위험 |
| 주택도시보증공사 확약 | 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 | 실질 인수 0원* |
| 강제경매개시결정 | 갑구 5번 · 2025.02.07 | 매각으로 소멸 |
| 민간임대주택등기 | 갑구 4-1번 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 | 처리 확인 |
말소기준권리는 2025.02.07 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 임차권등기가 존재하므로 말소기준권리 이후의 권리만 확인해서는 안전성을 판단할 수 없습니다. 임차권의 선순위 지위는 인정하되, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 승계위험이 실질적으로 해소되는지가 핵심입니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임차보증금 확약과는 별도로 임대사업자 등록 상태, 임대의무 관련 사항 및 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복계산 금지
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
장화정 건물전부 주거 · 임차권등기 |
265,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
확약 시 0원*
확약 미반영 시 현재 회차 추정 73,332,800원 |
| 임대차계약일 | 2021.03.19 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.04.03 |
| 전입신고일 | 2021.04.05 |
| 확정일자 | 2021.03.19 |
| 임차권등기일 | 2023.05.11 |
| 보증금 | 265,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 양수인 | 주택도시보증공사 |
| 실제 임차인 | 장화정 1명 |
주택도시보증공사는 양도 전 임차인 장화정의 보증금과 관련하여 확약서를 제출한 보증금 양수인 겸 경매 신청채권자입니다. 장화정의 임차보증금 265,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 265,000,000원을 서로 독립된 임대차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
최저매각가: 195,200,000원
임차보증금: 265,000,000원
예상 임차보증금 배당: 191,667,200원
예상 미배당 보증금: 73,332,800원
확약이 없다면 매수인의 실질취득비용은 최저매각가에 미배당 보증금이 더해지는 구조입니다. 낙찰가격이 내려가더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수 부담이 커질 수 있어, 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
확약을 유효하게 반영한 경우해당 임차권 실질 인수: 0원*
현재 최저가 기준 실질취득: 195,200,000원*
취득세·등기비용·명도비용 등 별도. 확약에 포함되지 않은 다른 권리가 발견되면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 80%, 시장가격 대비 할인은 미확인
감정가 244,000,000원에서 현재 최저매각가는 195,200,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 거래가격 추세를 확인하지 못한 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 244,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 195,200,000원 | 감정가 대비 80% |
| 확약 반영 실질취득* | 195,200,000원 | 취득부대비용 별도 |
| 확약 미반영 인수 추정 | 73,332,800원 | 현재 회차 배당 시뮬레이션 기준 |
| 단지 규모 | 13세대 | 소규모 다세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 7.7회 | 입찰수요 및 환금성 점검 필요 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% | 집계 표본·기간 확인 필요 |
특히 이 물건은 10회 유찰된 상태이고, 동일 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 7.7회로 제시되어 있습니다. 낙찰률 0%라는 집계 역시 유동성 점검이 필요한 신호지만, 집계 표본과 기간이 확인되지 않았으므로 향후 낙찰 여부를 단정할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 임차보증금 우선변제 항목에 잔액을 배분하는 구조이며, 신청채권자 항목에는 별도 배당이 없는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,532,800원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 장화정 원임차권 | 265,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 195,200,000원 |
집행비용 3,532,800원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 배당절차와 채권 양도관계에 따라 달라질 수 있습니다. 장화정의 원임차보증금과 주택도시보증공사의 양수채권을 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 표의 채권액 표시는 각각의 배당 항목에 기재된 금액이며, 이를 서로 더한 별도 총채무를 의미하지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우 이 미배당액을 매수인의 실제 인수액으로 표시해서는 안 됩니다. 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다.
배당표상 신청채권자 별도 배당액 0원 역시 보증금 양도관계에 관한 배당 항목의 표시이지, 장화정과 주택도시보증공사에 각각 독립된 보증금이 존재한다는 의미는 아닙니다. 실제 배당수령권자와 채권 귀속관계는 원본 서류 및 배당절차에서 확인해야 합니다.⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험을 구분
현재 회차와 이후 유찰 시나리오의 최저매각가를 비교하면 가격은 단계적으로 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 있는 물건은 일반적으로 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 줄어든다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 195,200,000원 | 80% | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 156,160,000원 | 64% | 0원* |
| 12회 유찰 시 | 124,928,000원 | 51% | 0원* |
이후 회차의 매각가격은 제시된 가정이며 실제 매각기일·최저매각가격의 확정을 의미하지 않습니다. 실질 인수 0원은 각 회차에서도 동일한 확약이 유효하고 이행된다는 조건부 판단입니다. 미배당 보증금의 증가 여부를 매수인의 실제 부담과 혼동하지 않아야 합니다.
이 사건에서는 해당 보증금의 양수인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 확약이 유지되고 이행된다면 낙찰가격 하락분이 미배당 보증금 인수액 증가로 그대로 전가되는 구조는 아닙니다.
다만 이는 권리부담에 관한 판단일 뿐, 낮아진 최저매각가격이 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 북가좌동 은가어린이공원 남측 인근입니다. 주변은 빌라를 중심으로 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 석재타일·치장벽돌 등이며 PVC섀시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 및 화재발신기 등이 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 대림에코빌은 1개 동 13세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 규모와 유찰 이력을 함께 고려하여 환금성을 검토해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m의 포장도로, 북측으로 폭 약 3m의 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역 관련 사항과 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 토지. 2필지 일단의 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 3,721,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부상태와 하자 여부는 별도로 확인해야 합니다.
이 수치들은 장기간의 매각 지연과 매수수요 부족 가능성을 살펴볼 이유가 됩니다. 다만 집계 표본 및 기간이 확인되지 않았으므로 개별 물건의 매각 가능성이나 적정가격을 이 지표만으로 확정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 원본을 확인하고 해당 물건·임차권에 적용되는지 대조해야 합니다.
- 확약의 실제 효력 확인. 전액 배당되지 않더라도 임차권등기가 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다. 확약이 유효하게 적용되지 않으면 현재 회차의 미배당 보증금 인수위험이 다시 문제가 됩니다.
- 보증금 양도관계 확인. 장화정의 원래 임차보증금과 주택도시보증공사의 양수채권은 별도로 더하지 않습니다. 실제 채권 귀속과 배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무 관련 사항 및 경매 후 등기 처리 여부를 관련 서류와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 대항력 포기 확약이 있다고 해서 현재 점유 상태와 인도 절차까지 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 전용 29.64㎡와 면적·건축연도·층·상태가 유사한 인근 다세대의 최근 거래를 확인하고, 현재 최저가 및 실제 입찰 예정가와 비교해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 10회 유찰 경위와 매각기일 변경, 입찰 조건 및 특수매각조건을 확인해야 합니다.
- 관리비와 세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 취득세 등 매각대금 외 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트 확보”
이 물건의 권리분석은 선순위 임차권이 있다는 사실에서 시작하지만, 최종 판단은 주택도시보증공사의 확약에 달려 있습니다. 장화정의 보증금은 265,000,000원이고 현재 최저매각가는 195,200,000원입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 73,332,800원의 매수인 인수 가능성이 문제 됩니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 확약 밖의 다른 권리가 확인된다면 그 부담은 별도로 검토해야 합니다.
가격에 대해서는 별도의 판단이 필요합니다. 이 물건은 이미 10회 유찰되었고, 단지 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0%라는 환금성 관련 지표도 존재합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다.
결론적으로 확약에 따른 권리부담 해소 가능성은 확인되지만, 환금성과 가격 적정성은 아직 별도의 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약의 효력과 말소 이행을 원본으로 확인하고, 주변 유사 다세대 실거래를 통해 195,200,000원이라는 현재 최저가격의 적정성을 평가하는 데 있습니다.
